11月13日，位于新會(huì)樞紐新城的建發(fā)和璽開(kāi)放新中式示范區(qū)；11月27日，位于新會(huì)樞紐新城的禹洲朗廷云墅開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心；“雙11”樓盤(pán)忙促銷(xiāo)，有的送車(chē)位20年使用權(quán)、有的送5年物業(yè)管理費(fèi)……回望11月的江門(mén)樓市，可以說(shuō)泛起了一絲漣漪，但總體比較平靜。

近日，市住建局公布11月樓市主要數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，全市一手住宅成交3685套，環(huán)比下跌5.5%，同比下跌39.5%；全市一手住宅成交均價(jià)7750元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比下跌4.2%。自下半年以來(lái)，一手住宅成交量?jī)r(jià)持續(xù)處于低位運(yùn)行。

1、江門(mén)一手住宅成交量環(huán)比下跌5.5%

今年上半年，江門(mén)整體樓市熱度較高。進(jìn)入下半年，隨著樓市政策面、金融面收緊，市場(chǎng)平淡，“金九銀十”相繼失約，樓市表現(xiàn)平淡。

進(jìn)入11月，隨著中央密集釋放信貸寬松信號(hào)，部分銀行在房貸投放方面力度加大，放款速度加快，對(duì)市場(chǎng)信心提振起到一定的積極作用。同時(shí)，房企在年底業(yè)績(jī)壓力下加大推盤(pán)力度，11月一手住宅新增供應(yīng)量3086套，環(huán)比上漲24%。

然而，購(gòu)房者置業(yè)情緒似乎并未恢復(fù)，成交套數(shù)更能反映購(gòu)房者的情緒。11月全市一手住宅成交3685套，環(huán)比下跌5.5%，同比下跌39.5%。

分縣（市、區(qū)）來(lái)看，鶴山成交897套，居榜首；其余為臺(tái)山701套、新會(huì)550套、恩平507套、蓬江412套、開(kāi)平403套、江海215套。從成交量環(huán)比增幅來(lái)看，蓬江、江海、開(kāi)平、恩平成交量環(huán)比下跌，而新會(huì)、鶴山、臺(tái)山環(huán)比增長(zhǎng)。而從同比來(lái)看，各縣（市、區(qū)）成交套數(shù)均出現(xiàn)同比不同程度的下跌。

江門(mén)市建設(shè)工程造價(jià)和房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)中心解讀稱(chēng)，11月全市一手住宅成交面積約40萬(wàn)平方米，與9月接近，比8月略增，環(huán)比減少6.0%，同比減少40.4%，其中蓬江區(qū)、江海區(qū)和開(kāi)平市環(huán)比減少較明顯。

嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊認(rèn)為，由于今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控持續(xù)，同時(shí)對(duì)房企“三道紅線(xiàn)”的嚴(yán)控，以及對(duì)個(gè)人按揭貸款首期款的嚴(yán)格審查等，自下半年以來(lái)，一手住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)持續(xù)減少，而11月樓市成交情況只是對(duì)前期銷(xiāo)售情況的集中反映。

裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳表示，市場(chǎng)個(gè)盤(pán)成交火熱，只是由于網(wǎng)簽存在滯后性，并不能真正反映出市場(chǎng)實(shí)際成交情況。

“網(wǎng)簽存在一定的滯后性，部分項(xiàng)目促銷(xiāo)力度較大，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，部分特價(jià)單位需進(jìn)行備案價(jià)調(diào)整后方可網(wǎng)簽，在網(wǎng)簽上的體現(xiàn)尚需時(shí)日?！泵乐堑禺a(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭說(shuō)。

2、江門(mén)一手住宅成交均價(jià)7750元/平方米

“雙11”樓盤(pán)花樣促銷(xiāo)以?xún)r(jià)換量，然而成效卻一般。

11月一手住宅成交量低位略跌，成交均價(jià)環(huán)比同樣下跌。11月全市一手住宅成交均價(jià)7750元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比下跌4.2%。11月江門(mén)樓市量?jī)r(jià)齊跌。

“從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，11月一手住宅量?jī)r(jià)齊跌，一定程度上說(shuō)明了以?xún)r(jià)換量成效不顯著，且長(zhǎng)期的促銷(xiāo)導(dǎo)致客戶(hù)敏感度逐漸降低，部分客戶(hù)觀望心理日益加重?！睆堟?zhèn)蘭如是說(shuō)道。

李艷芳認(rèn)為，價(jià)跌主要是因?yàn)閰^(qū)域性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目集體網(wǎng)簽，拉低了網(wǎng)簽價(jià)。同時(shí)為了沖刺業(yè)績(jī)開(kāi)發(fā)商推出優(yōu)惠力度大。

分縣（市、區(qū)）來(lái)看，蓬江一手住宅成交均價(jià)11056元/平方米，居榜首；其余為新會(huì)10333元/平方米、江海10140元/平方米、鶴山7045元/平方米、開(kāi)平7016元/平方米、臺(tái)山6187元/平方米、恩平5240元/平方米。從成交均價(jià)環(huán)比增幅來(lái)看，蓬江、新會(huì)、臺(tái)山呈下跌；江海、開(kāi)平、鶴山、恩平略有增長(zhǎng)。

在整體市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量的背景下，為何江海、開(kāi)平、鶴山、恩平均價(jià)穩(wěn)定，且略有增長(zhǎng)？

張鎮(zhèn)蘭分析認(rèn)為，江海、開(kāi)平、鶴山、恩平10月受部分低價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽影響，均價(jià)水平均處于年度低位，11月環(huán)比小幅上漲只是逐漸回歸前期水平。

李艷芳認(rèn)為，蓬江、新會(huì)、臺(tái)山成交均價(jià)下跌主要是因?yàn)椤敖鹁陪y十”特惠房源集體網(wǎng)簽，拉動(dòng)網(wǎng)簽下跌，同時(shí)部分高價(jià)項(xiàng)目此前已經(jīng)網(wǎng)簽；江海、開(kāi)平、鶴山、恩平成交均價(jià)略有增長(zhǎng)主要是因?yàn)楦咝詢(xún)r(jià)比項(xiàng)目已經(jīng)網(wǎng)簽，現(xiàn)在網(wǎng)簽的項(xiàng)目都是折扣回收后的房源。

鄧桐燊分析認(rèn)為，下半年各縣（市、區(qū)）的銷(xiāo)售價(jià)格都適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了調(diào)整。由于簽約時(shí)間不同，所以表面成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不一。根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，各縣一手住宅價(jià)格仍在調(diào)整中。

以?xún)r(jià)換量的背后是庫(kù)存的高企。江門(mén)市建設(shè)工程造價(jià)和房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)中心解讀稱(chēng)，一手住宅庫(kù)存環(huán)比減少。截至11月底，全市待售新建一手住宅76960套，環(huán)比減少0.5%，同比增長(zhǎng)12.5%。

3、江門(mén)二手住宅成交量環(huán)比止跌

看完一手住宅成交情況，再來(lái)看看二手住宅的成交情況。今年以來(lái)，全市二手住宅成交量持續(xù)萎縮，而11月二手住宅成交量環(huán)比止跌。

11月全市二手住宅成交1376套，環(huán)比增長(zhǎng)37.7%，同比下跌40.7%，恩平市零成交。1—11月成交19457套，同比下跌12.6%。

作為資深房地產(chǎn)中介人士，鄧桐燊分析認(rèn)為，全市二手住宅成交量持續(xù)萎縮主要有四方面原因：一是今年開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調(diào)價(jià)，使得一手住宅價(jià)格有所下降，導(dǎo)致出現(xiàn)一二手住宅價(jià)格倒掛情況，更多購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)一手住宅；二是評(píng)估公司對(duì)二手房的評(píng)估價(jià)格較市場(chǎng)低，導(dǎo)致客戶(hù)因首付款增加而暫時(shí)觀望；三是銀行對(duì)二手住宅的樓齡、貸款比例以及利率的差異化，增加了貸款的難度，也影響了二手住宅置業(yè)者的信心；四是銀行按揭額度緊、放款慢也影響買(mǎi)賣(mài)雙方的意向度。

如今，二手房市場(chǎng)逐漸迎來(lái)“暖風(fēng)”。鄧桐燊觀察到，從11月開(kāi)始，部分銀行對(duì)政策進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)二手按揭的支持力度加強(qiáng)了。同時(shí)受一手價(jià)格調(diào)整影響，逐步有業(yè)主主動(dòng)降價(jià)加快出售。這兩方面對(duì)二手市場(chǎng)成交將產(chǎn)生積極影響，相信12月的二手市場(chǎng)交易量將會(huì)有所提升。

4、年底江門(mén)樓市能否出現(xiàn)“翹尾”行情？

進(jìn)入12月，樓市積極信號(hào)不斷傳出。

12月6日，樓市迎來(lái)兩個(gè)好消息。央行宣布全面降準(zhǔn)：將于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

同日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

如今已到了12月中旬，樓市將如何走？年底樓市能否出現(xiàn)“翹尾”行情？

張鎮(zhèn)蘭分析認(rèn)為，在中央支持滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求和房企大力促銷(xiāo)下，預(yù)計(jì)12月實(shí)際市場(chǎng)成交或有回升，但仍是受備案價(jià)調(diào)整規(guī)則的影響，部分單位無(wú)法及時(shí)網(wǎng)簽。從網(wǎng)簽來(lái)看，12月成交量或再有微降，單價(jià)預(yù)計(jì)保持現(xiàn)有水平。

“12月是各開(kāi)發(fā)商最后沖刺年度目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)刻，各開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠方案和特價(jià)房?jī)r(jià)格銷(xiāo)售將會(huì)集中推出，利好剛需和二次置業(yè)的購(gòu)房者，或?qū)?lái)一波購(gòu)房潮。”鄧桐燊預(yù)測(cè)，12月的成交較11月將有所提升。由于今年春節(jié)來(lái)得早，更會(huì)促動(dòng)12月的銷(xiāo)售。

李艷芳認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)到了尾聲，正處于調(diào)控的臨界點(diǎn)。具體而言，就是由趨嚴(yán)向趨松轉(zhuǎn)換的政策底部，樓市已經(jīng)進(jìn)入了價(jià)格基本穩(wěn)定的局面。此外，江門(mén)作為粵港澳大灣區(qū)的一員，發(fā)展?jié)摿Υ螅瑢W(xué)校、商業(yè)、基建等不斷兌現(xiàn)，居住價(jià)值持續(xù)提升，未來(lái)房?jī)r(jià)還有一定的升值空間。

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