江門房企以價換量成效一般，11月一手住宅量價持續低位運行
房產問答2021-12-16 19:37
房地產知識
精選回答
11月13日，位于新會樞紐新城的建發和璽開放新中式示范區；11月27日，位于新會樞紐新城的禹洲朗廷云墅開放營銷中心；“雙11”樓盤忙促銷，有的送車位20年使用權、有的送5年物業管理費……回望11月的江門樓市，可以說泛起了一絲漣漪，但總體比較平靜。
近日，市住建局公布11月樓市主要數據。數據顯示，全市一手住宅成交3685套，環比下跌5.5%，同比下跌39.5%；全市一手住宅成交均價7750元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌4.2%。自下半年以來，一手住宅成交量價持續處于低位運行。
1、江門一手住宅成交量環比下跌5.5%
今年上半年，江門整體樓市熱度較高。進入下半年，隨著樓市政策面、金融面收緊，市場平淡，“金九銀十”相繼失約，樓市表現平淡。
進入11月，隨著中央密集釋放信貸寬松信號，部分銀行在房貸投放方面力度加大，放款速度加快，對市場信心提振起到一定的積極作用。同時，房企在年底業績壓力下加大推盤力度，11月一手住宅新增供應量3086套，環比上漲24%。
然而，購房者置業情緒似乎并未恢復，成交套數更能反映購房者的情緒。11月全市一手住宅成交3685套，環比下跌5.5%，同比下跌39.5%。
分縣（市、區）來看，鶴山成交897套，居榜首；其余為臺山701套、新會550套、恩平507套、蓬江412套、開平403套、江海215套。從成交量環比增幅來看，蓬江、江海、開平、恩平成交量環比下跌，而新會、鶴山、臺山環比增長。而從同比來看，各縣（市、區）成交套數均出現同比不同程度的下跌。
江門市建設工程造價和房地產監測中心解讀稱，11月全市一手住宅成交面積約40萬平方米，與9月接近，比8月略增，環比減少6.0%，同比減少40.4%，其中蓬江區、江海區和開平市環比減少較明顯。
嘉毅地產總經理鄧桐燊認為，由于今年國家對房地產的調控持續，同時對房企“三道紅線”的嚴控，以及對個人按揭貸款首期款的嚴格審查等，自下半年以來，一手住宅市場交易量已經持續減少，而11月樓市成交情況只是對前期銷售情況的集中反映。
裕隆基地產副總經理李艷芳表示，市場個盤成交火熱，只是由于網簽存在滯后性，并不能真正反映出市場實際成交情況。
“網簽存在一定的滯后性，部分項目促銷力度較大，根據現行規定，部分特價單位需進行備案價調整后方可網簽，在網簽上的體現尚需時日。”美智地產市場研究中心總監張鎮蘭說。
2、江門一手住宅成交均價7750元/平方米
“雙11”樓盤花樣促銷以價換量，然而成效卻一般。
11月一手住宅成交量低位略跌，成交均價環比同樣下跌。11月全市一手住宅成交均價7750元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌4.2%。11月江門樓市量價齊跌。
“從網簽數據來看，11月一手住宅量價齊跌，一定程度上說明了以價換量成效不顯著，且長期的促銷導致客戶敏感度逐漸降低，部分客戶觀望心理日益加重。”張鎮蘭如是說道。
李艷芳認為，價跌主要是因為區域性價比較高的項目集體網簽，拉低了網簽價。同時為了沖刺業績開發商推出優惠力度大。
分縣（市、區）來看，蓬江一手住宅成交均價11056元/平方米，居榜首；其余為新會10333元/平方米、江海10140元/平方米、鶴山7045元/平方米、開平7016元/平方米、臺山6187元/平方米、恩平5240元/平方米。從成交均價環比增幅來看，蓬江、新會、臺山呈下跌；江海、開平、鶴山、恩平略有增長。
在整體市場以價換量的背景下，為何江海、開平、鶴山、恩平均價穩定，且略有增長？
張鎮蘭分析認為，江海、開平、鶴山、恩平10月受部分低價項目集中網簽影響，均價水平均處于年度低位，11月環比小幅上漲只是逐漸回歸前期水平。
李艷芳認為，蓬江、新會、臺山成交均價下跌主要是因為“金九銀十”特惠房源集體網簽，拉動網簽下跌，同時部分高價項目此前已經網簽；江海、開平、鶴山、恩平成交均價略有增長主要是因為高性價比項目已經網簽，現在網簽的項目都是折扣回收后的房源。
鄧桐燊分析認為，下半年各縣（市、區）的銷售價格都適應市場環境進行了調整。由于簽約時間不同，所以表面成交數據表現不一。根據實際情況來看，各縣一手住宅價格仍在調整中。
以價換量的背后是庫存的高企。江門市建設工程造價和房地產監測中心解讀稱，一手住宅庫存環比減少。截至11月底，全市待售新建一手住宅76960套，環比減少0.5%，同比增長12.5%。
3、江門二手住宅成交量環比止跌
看完一手住宅成交情況，再來看看二手住宅的成交情況。今年以來，全市二手住宅成交量持續萎縮，而11月二手住宅成交量環比止跌。
11月全市二手住宅成交1376套，環比增長37.7%，同比下跌40.7%，恩平市零成交。1—11月成交19457套，同比下跌12.6%。
作為資深房地產中介人士，鄧桐燊分析認為，全市二手住宅成交量持續萎縮主要有四方面原因：一是今年開發商主動調價，使得一手住宅價格有所下降，導致出現一二手住宅價格倒掛情況，更多購房者選擇購買一手住宅；二是評估公司對二手房的評估價格較市場低，導致客戶因首付款增加而暫時觀望；三是銀行對二手住宅的樓齡、貸款比例以及利率的差異化，增加了貸款的難度，也影響了二手住宅置業者的信心；四是銀行按揭額度緊、放款慢也影響買賣雙方的意向度。
如今，二手房市場逐漸迎來“暖風”。鄧桐燊觀察到，從11月開始，部分銀行對政策進行了調整，對二手按揭的支持力度加強了。同時受一手價格調整影響，逐步有業主主動降價加快出售。這兩方面對二手市場成交將產生積極影響，相信12月的二手市場交易量將會有所提升。
4、年底江門樓市能否出現“翹尾”行情？
進入12月，樓市積極信號不斷傳出。
12月6日，樓市迎來兩個好消息。央行宣布全面降準：將于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)，此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。
同日，中共中央政治局召開會議，提出“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”。
如今已到了12月中旬，樓市將如何走？年底樓市能否出現“翹尾”行情？
張鎮蘭分析認為，在中央支持滿足購房者合理住房需求和房企大力促銷下，預計12月實際市場成交或有回升，但仍是受備案價調整規則的影響，部分單位無法及時網簽。從網簽來看，12月成交量或再有微降，單價預計保持現有水平。
“12月是各開發商最后沖刺年度目標的關鍵時刻，各開發商優惠方案和特價房價格銷售將會集中推出，利好剛需和二次置業的購房者，或將帶來一波購房潮?！编囃鲱A測，12月的成交較11月將有所提升。由于今年春節來得早，更會促動12月的銷售。
李艷芳認為，樓市調控已經到了尾聲，正處于調控的臨界點。具體而言，就是由趨嚴向趨松轉換的政策底部，樓市已經進入了價格基本穩定的局面。此外，江門作為粵港澳大灣區的一員，發展潛力大，學校、商業、基建等不斷兌現，居住價值持續提升，未來房價還有一定的升值空間。
近日，市住建局公布11月樓市主要數據。數據顯示，全市一手住宅成交3685套，環比下跌5.5%，同比下跌39.5%；全市一手住宅成交均價7750元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌4.2%。自下半年以來，一手住宅成交量價持續處于低位運行。
1、江門一手住宅成交量環比下跌5.5%
今年上半年，江門整體樓市熱度較高。進入下半年，隨著樓市政策面、金融面收緊，市場平淡，“金九銀十”相繼失約，樓市表現平淡。
進入11月，隨著中央密集釋放信貸寬松信號，部分銀行在房貸投放方面力度加大，放款速度加快，對市場信心提振起到一定的積極作用。同時，房企在年底業績壓力下加大推盤力度，11月一手住宅新增供應量3086套，環比上漲24%。
然而，購房者置業情緒似乎并未恢復，成交套數更能反映購房者的情緒。11月全市一手住宅成交3685套，環比下跌5.5%，同比下跌39.5%。
分縣（市、區）來看，鶴山成交897套，居榜首；其余為臺山701套、新會550套、恩平507套、蓬江412套、開平403套、江海215套。從成交量環比增幅來看，蓬江、江海、開平、恩平成交量環比下跌，而新會、鶴山、臺山環比增長。而從同比來看，各縣（市、區）成交套數均出現同比不同程度的下跌。
江門市建設工程造價和房地產監測中心解讀稱，11月全市一手住宅成交面積約40萬平方米，與9月接近，比8月略增，環比減少6.0%，同比減少40.4%，其中蓬江區、江海區和開平市環比減少較明顯。
嘉毅地產總經理鄧桐燊認為，由于今年國家對房地產的調控持續，同時對房企“三道紅線”的嚴控，以及對個人按揭貸款首期款的嚴格審查等，自下半年以來，一手住宅市場交易量已經持續減少，而11月樓市成交情況只是對前期銷售情況的集中反映。
裕隆基地產副總經理李艷芳表示，市場個盤成交火熱，只是由于網簽存在滯后性，并不能真正反映出市場實際成交情況。
“網簽存在一定的滯后性，部分項目促銷力度較大，根據現行規定，部分特價單位需進行備案價調整后方可網簽，在網簽上的體現尚需時日。”美智地產市場研究中心總監張鎮蘭說。
2、江門一手住宅成交均價7750元/平方米
“雙11”樓盤花樣促銷以價換量，然而成效卻一般。
11月一手住宅成交量低位略跌，成交均價環比同樣下跌。11月全市一手住宅成交均價7750元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌4.2%。11月江門樓市量價齊跌。
“從網簽數據來看，11月一手住宅量價齊跌，一定程度上說明了以價換量成效不顯著，且長期的促銷導致客戶敏感度逐漸降低，部分客戶觀望心理日益加重。”張鎮蘭如是說道。
李艷芳認為，價跌主要是因為區域性價比較高的項目集體網簽，拉低了網簽價。同時為了沖刺業績開發商推出優惠力度大。
分縣（市、區）來看，蓬江一手住宅成交均價11056元/平方米，居榜首；其余為新會10333元/平方米、江海10140元/平方米、鶴山7045元/平方米、開平7016元/平方米、臺山6187元/平方米、恩平5240元/平方米。從成交均價環比增幅來看，蓬江、新會、臺山呈下跌；江海、開平、鶴山、恩平略有增長。
在整體市場以價換量的背景下，為何江海、開平、鶴山、恩平均價穩定，且略有增長？
張鎮蘭分析認為，江海、開平、鶴山、恩平10月受部分低價項目集中網簽影響，均價水平均處于年度低位，11月環比小幅上漲只是逐漸回歸前期水平。
李艷芳認為，蓬江、新會、臺山成交均價下跌主要是因為“金九銀十”特惠房源集體網簽，拉動網簽下跌，同時部分高價項目此前已經網簽；江海、開平、鶴山、恩平成交均價略有增長主要是因為高性價比項目已經網簽，現在網簽的項目都是折扣回收后的房源。
鄧桐燊分析認為，下半年各縣（市、區）的銷售價格都適應市場環境進行了調整。由于簽約時間不同，所以表面成交數據表現不一。根據實際情況來看，各縣一手住宅價格仍在調整中。
以價換量的背后是庫存的高企。江門市建設工程造價和房地產監測中心解讀稱，一手住宅庫存環比減少。截至11月底，全市待售新建一手住宅76960套，環比減少0.5%，同比增長12.5%。
3、江門二手住宅成交量環比止跌
看完一手住宅成交情況，再來看看二手住宅的成交情況。今年以來，全市二手住宅成交量持續萎縮，而11月二手住宅成交量環比止跌。
11月全市二手住宅成交1376套，環比增長37.7%，同比下跌40.7%，恩平市零成交。1—11月成交19457套，同比下跌12.6%。
作為資深房地產中介人士，鄧桐燊分析認為，全市二手住宅成交量持續萎縮主要有四方面原因：一是今年開發商主動調價，使得一手住宅價格有所下降，導致出現一二手住宅價格倒掛情況，更多購房者選擇購買一手住宅；二是評估公司對二手房的評估價格較市場低，導致客戶因首付款增加而暫時觀望；三是銀行對二手住宅的樓齡、貸款比例以及利率的差異化，增加了貸款的難度，也影響了二手住宅置業者的信心；四是銀行按揭額度緊、放款慢也影響買賣雙方的意向度。
如今，二手房市場逐漸迎來“暖風”。鄧桐燊觀察到，從11月開始，部分銀行對政策進行了調整，對二手按揭的支持力度加強了。同時受一手價格調整影響，逐步有業主主動降價加快出售。這兩方面對二手市場成交將產生積極影響，相信12月的二手市場交易量將會有所提升。
4、年底江門樓市能否出現“翹尾”行情？
進入12月，樓市積極信號不斷傳出。
12月6日，樓市迎來兩個好消息。央行宣布全面降準：將于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)，此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。
同日，中共中央政治局召開會議，提出“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”。
如今已到了12月中旬，樓市將如何走？年底樓市能否出現“翹尾”行情？
張鎮蘭分析認為，在中央支持滿足購房者合理住房需求和房企大力促銷下，預計12月實際市場成交或有回升，但仍是受備案價調整規則的影響，部分單位無法及時網簽。從網簽來看，12月成交量或再有微降，單價預計保持現有水平。
“12月是各開發商最后沖刺年度目標的關鍵時刻，各開發商優惠方案和特價房價格銷售將會集中推出，利好剛需和二次置業的購房者，或將帶來一波購房潮?！编囃鲱A測，12月的成交較11月將有所提升。由于今年春節來得早，更會促動12月的銷售。
李艷芳認為，樓市調控已經到了尾聲，正處于調控的臨界點。具體而言，就是由趨嚴向趨松轉換的政策底部，樓市已經進入了價格基本穩定的局面。此外，江門作為粵港澳大灣區的一員，發展潛力大，學校、商業、基建等不斷兌現，居住價值持續提升，未來房價還有一定的升值空間。
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