二房東擅自轉租，原房東和租戶權益受損先后向法院起訴

近日，市人民法院梁弄法庭法官岑益嬌在查閱一起案件的起訴材料時，發現該案與此前該法庭審結的另一起房屋租賃合同案件系同一被告，且糾紛源頭系同一出租房屋。一人被告兩次，且兩次都是因為同一出租房屋，這到底是怎么回事？

事情要從2018年說起。當年7月，因經營所需，浙江某藥品公司（以下簡稱藥品公司）向房東嚴某承租了房屋，租期為五年。兩年后，藥品公司在未經嚴某同意的情況下，擅自將該房屋出租給了王某，成為了“二房東”。而王某在承租后將房屋重新裝修，開辦了一所美術培訓學校。

“二房東”擅自轉租后，未按約支付第三年租金。2020年12月，房東嚴某將其起訴至市法院，要求解除雙方簽訂的《租房協議》，請求法庭判決藥品公司支付租金、占有使用費共計1.4萬余元并將租賃房屋恢復原狀。

結合雙方提交的證據，市法院經依法審理，支持了嚴某的訴訟請求，藥品公司須在判決生效后兩個月內將涉案房屋恢復原狀。

按理說，這起民事糾紛已隨著法院判決落下帷幕。然而實際上，事情遠遠沒有想象得那么簡單。王某為了開辦美術培訓學校，投入了無數心血，還花費資金進行裝修。如今場地剛剛裝修好，學校教學也慢慢步入了正軌，要在這個時候被迫騰挪場地，這對王某來說猶如晴天霹靂。

為了維護自身的合法權益，在市法院對嚴某起訴的案件作出判決后，王某曾多次找到藥品公司，就損失賠償等情況進行協商。然而，因對賠償金額存在分歧，雙方始終未能達成一致。

一邊是藥品公司遲遲未賠償自己的損失，一邊是即將到來的履行期限，今年10月底，王某將藥品公司起訴至市法院，要求解除雙方簽訂的《租房協議》，判令藥品公司賠償裝修損失及搬遷費用共計近30萬元。

案件受理后，承辦法官岑益嬌本著“一攬子”化解糾紛的原則，防止“案生案”情況的發生，在兼顧生效裁判并考慮各方利益需求的基礎上，當即組織雙方在承租房屋內進行現場調解。

調解現場，王某一開始情緒十分激動。他認為，裝修費損失只是一方面，更重要的是，學校剛開起來就要挪地方，無形中對學校的聲譽造成了影響，“無形資產”損失慘重，藥品公司必須負責到底。而藥品公司則認為，裝修費應該折舊計算，聲譽損害則不應由其承擔。

在明確雙方爭議的焦點后，承辦法官一方面告知藥品公司，其行為導致王某的合同目的不能實現，已經構成違約，賠償損失合情合理；另一方面，就雙方對賠償金額產生爭議的部分進行釋法說理，一一列明賠償項目，其中包括裝修折舊后價值、拆除費用、家長退費等。經法官傾心調解，最終，雙方就賠償金額及騰空期限等問題達成一致。

該案調解完畢后，承辦法官又馬不停蹄地聯系嚴某，告知其相關情況，希望嚴某能暫緩向法院申請強制執行。對此，嚴某表示接受。經回訪，目前，王某已經騰空了涉案房屋，藥品公司正在積極恢復原狀。

“目前，寧波兩級法院正在全面推行審判領域‘當事人一件事’集成改革，該機制以保護當事人訴權、減輕訟累、節約司法資源為導向，以提升人民群眾司法滿意度為目標，實現矛盾糾紛‘一攬子’化解。本案中，我們進行兩案關聯，在開展本案調解的同時，主動兼顧前一案件的履行情況，促成被告藥品公司自動履行生效判決所確定的義務，避免前案進入執行程序，從而‘一攬子’化解三方當事人的紛爭。”承辦法官說。

據了解，下一步，市法院將在審判領域發力，將“當事人一件事”集成改革貫穿案件審判始終，通過訴的依法合并、代表人訴訟、示范訴訟、立審執兼顧等舉措，以最少的程序解決“一個案件”，真正讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義。

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