經濟適用房可以交易嗎

2015年3月，張某申購獲得一套經濟適用房，房屋登記在張某名下。半年后，張某手頭拮據欲賣房，吳某看中該房，兩人隨后簽訂了《房屋買賣中介服務協議》，約定由張某以35萬元價格將房屋出售給吳某。協議寫明：吳某充分了解房屋是經濟適用房，待政策可以過戶時，張某無條件配合，吳某付清尾款。任一方如有違約，違約金為房屋總價的20%。

協議簽訂后，吳某支付房款30萬元，張某交付了房屋鑰匙，房屋由吳某裝修并持續居住。2020年4月，吳某將張某訴至法院，要求張某：1.履行《房屋買賣中介服務協議》，將涉訴房屋的產權過戶至吳某名下；2.支付延遲過戶違約金。張某反訴，請求法院確認《房屋買賣中介服務協議》無效，要求吳某返還房屋并賠償其占有房屋期間的損失。

經審理，法院判決《房屋買賣中介服務協議》無效，并判令吳某于判決生效日起六十日內從案涉房屋遷出，將房屋返還給張某，張某向吳某返還購房款。吳某的30萬元資金利息及吳某對房屋的占用費，法院認為雙方都有過錯，各自承擔一半責任。

律師提示：《經濟適用住房管理辦法》第二條、第三十條規定、《常熟市經濟適用住房上市交易實施細則》第二條、第五條規定：經濟適用住房面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房；購房人擁有有限產權；購買經濟適用房不滿5年的，不得直接上市交易；確需轉讓，由政府回購；回購時，不補償房屋裝修、改造以及其他附加費用。

經濟適用住房，承載著政府大量資金補貼，屬于社會公共利益。《經濟適用住房管理辦法》《常熟市經濟適用住房上市交易實施細則》，體現了國家對低收入群體的權益保護。吳某本人不是經濟適用房的申購主體，無權獲得的經濟適用房。其簽約時明知張某的房屋是經濟適用房，自己無權購買，不能過戶，其貪圖低價而購買，不具有合法性。案涉《房屋買賣中介服務協議》，雖然是張某、吳某雙方的真實意思表示，但違反了前述禁止性規定，損害了低收入群體的利益。并且，張某可能因再次無房可住而形成新的社會問題。故該交易行為有損社會公共利益，危害了社會公共秩序。

《民法典》第一百四十三條規定了民事法律行為有效的條件，其中第(三)項是“不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗”。張某和吳某的交易行為，顯然不具有合法性，該民事法律行為無效。民事法律行為無效的后果是：行為人因該行為取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失，各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。故本案中，案涉買賣協議被法院認定無效，同時法院判令吳某向張某歸還房屋，張某向吳某歸還錢款。

從本起糾紛可知，經濟適用房是政府為保障城市低收入家庭的住房需要，面向困難家庭而提供，具有民生保障性質，這種政策性住房不是誰想買就能買的。

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