掛牌量放大周期變長高房價下滑——二手學區房出現降溫趨勢

7月31日，深圳推出的《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》在深圳市人大常委會網站公開征求意見，明確提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。這一旨在推動教育均衡化發展的舉措，對于敏感的房地產市場無疑是激浪的一石，成為人們熱議的話題，讓“學區房熱”變成了“學區房熱議”。

1、二手房學區房出現降溫

上半年一路飆升的二手房市場，從六月份開始出現降溫，特別是7月份以來，二手房貨款利率幾乎一天一漲，同時，放貸出現了排隊現象，快一點的要等三四個月，慢一點的需要半年以上。部分上半年放貸過猛的銀行干脆停貸，加之貸款比例下降，無形中抬高了購房炒房門檻，常州二手房市場出現了持續降溫。

常州心動房產咨詢有限公司副總經理高廣明介紹說：六月份開始，僅國內一家知名二手房交易平臺的常州二手房房源掛牌量就達4萬套，而且近2個月以來，新增庫存量達3000余套，這表明二手房市場一是掛牌量增加，二是掛牌周期變長。供大于求且需求端明顯降溫，成為二手房市場的一個明顯趨勢。高廣明認為，其中學區房顯然占比較大，二手房的降溫同樣影響到學區房的交易量。

相對來說，目前常州市場上200萬元以內特別是150萬元左右的學區房，交易并不受影響，400萬元左右的高總價學區房，出現交易受阻、價格大幅下滑現象。高廣明接待過的一位顧客在老城區有套學區房，今年初總價480萬元，當時沒有出手，認為還有上升空間，結果現在掛牌430萬元還無人問津。有市場分析人士認為，學區房概念其實就是解決讀書身份的問題，和房子的大小、老舊、好壞無關，一旦出現政策性調控，學區房熱度不再，結構性分化最快顯現出來。

2、學區房市場或將出現拐點

北京、上海、深圳等一線城市，不僅出臺了一系列的“房住不炒”新政，同時，根據本地情況出臺關于“教育公平”新政，學區房降溫潮首先由這些學區房問題最為嚴重的標桿性城市掀起，其信號波很快敏感地開始向二三線城市傳導。

一位來常工作多年的上海人小劉，今年3月份在上海購買了一套近500萬元的學區屬性的房子，短短不到半年，就跌掉了50萬元。小劉告訴記者，中介費就花掉了8萬元，本來是為三歲的兒子未來就學準備的，這回算是虧大了。他認為10%的跌幅明擺著就是上海樓市的學區屬性弱化了。他認為國家推行的教育公平政策，會不斷加碼，學區房屬性的弱化必然傳導到常州這樣的二線城市。

有地產界人士認為，教育均衡化將是一項長期持續推進的系統性戰略，在當前“房住不炒”的政策背景下，防止和限制學區房的炒作，必然也將是多地出臺相關政策的依據和方向，因而學區房熱炒現象的拐點應該很快或已經出現。

3、學區房概念正在弱化和轉變

多年來，學區房是房企手中的殺手锏，也是家長們心中可望而未必可求的。學區房熱的基本邏輯是，再高價也有人買，幾年過后，孩子名校畢業還可再高價賣給后面的家長，于是，學區房交易成為了接鼓傳花的游戲。雖然，樓盤銷售關于學區房的宣傳被禁止，但是，學區房的概念和屬性客觀存在。近年來，各地都在推行就近搖號就學，教育集團化辦學，學區房概念出現了弱化。

反觀目前處在國家義務制教育階段孩子的家長，大都是80、90后，大都受過高等教育，對孩子的教育顯得較為理智。高廣明介紹說，特別是一些90后家長，自身大學畢業后來常就業定居，很少會為讀所謂的名校去購買一套老舊小的學區房，他們更看好的是地鐵板塊樓盤，或者更鐘意小區環境和學區學校水平能兼顧的樓盤。一方面他們不希望僅為了選學校過分犧牲居住條件，另一方面他們認為目前的所謂普通學校教學水平并不差。一位大學名校畢業的家長對記者說，他自己讀的小學、初中就不是什么名校，不買學區房省下百來萬元，投入到孩子綜合素質培養上，假期還能讓孩子選擇國內外游學，這些都是性價比更高的投資。

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