房住不炒！告別高周轉(zhuǎn)時(shí)代，迎來(lái)租賃住房政策紅利期

七月份以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)，信號(hào)強(qiáng)烈，指向明確。7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展；7月22日，國(guó)務(wù)院加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議重申了堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，為下半年房地產(chǎn)政策調(diào)控明確定調(diào)；7月23日，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》。7月29日，住建部約談五個(gè)城市，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)收緊；7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位。

“調(diào)控從嚴(yán)已成定局，房地產(chǎn)業(yè)高周轉(zhuǎn)時(shí)代將一去不復(fù)返”，這在業(yè)界已成共識(shí)。萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮此前就曾表示：“今年可以說(shuō)是行業(yè)管理紅利時(shí)代的元年，大家都在感嘆掙錢不容易了，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯變了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了，不再能賺大錢、快錢了，但可以賺慢錢、長(zhǎng)錢和老實(shí)錢。”顯然，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始從一個(gè)時(shí)代轉(zhuǎn)進(jìn)到一個(gè)新的時(shí)代。

自2018年以來(lái)，常州樓市迎來(lái)了精裝房式的發(fā)展階段，一批設(shè)計(jì)理念新，配套標(biāo)準(zhǔn)高，新技術(shù)新材料運(yùn)用多的精裝房樓盤大行其道，改善性住房消費(fèi)成為市場(chǎng)主力。隨著常州城市能級(jí)的提升，城市框架的拉大拉開，大批國(guó)內(nèi)知名房企進(jìn)軍常州樓市，一批高端產(chǎn)品系項(xiàng)目也導(dǎo)入常州市場(chǎng)，可以說(shuō)常州住宅建設(shè)的水平有了一次較大的提升。但是樓市升溫同樣考驗(yàn)著未來(lái)樓市的健康發(fā)展，同樣為城市美麗宜居建設(shè)提出高質(zhì)量發(fā)展新命題。

7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議要求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。中央再次發(fā)話強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)已成定局。未來(lái)，房企拿地金額要受到賣房業(yè)績(jī)的限制，過(guò)去靠滾雪球的金融玩法或許很難行得通。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策就是要限制房企激進(jìn)盲目拿地，甚至防止其瘋狂加杠桿。未來(lái)房企不能再靠高負(fù)債高周轉(zhuǎn)過(guò)日子了，這對(duì)房企過(guò)去的操作方式是重大的糾偏。“房住不炒”政策將一步步落到實(shí)處，收到實(shí)效。

租賃住房市場(chǎng)將迎來(lái)政策紅利期，國(guó)家全方位支持保障性租賃住房體現(xiàn)民本思想。7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)住房市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)從住房“總量短缺”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖Y(jié)構(gòu)性供給不足”。1998年以來(lái)，我國(guó)從福利分房向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，商品房市場(chǎng)大力發(fā)展，人均居住條件不斷改善，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從1998年的18.7平方米增長(zhǎng)到2018年的39平方米，城鎮(zhèn)居民戶均擁有1.08套住房，住房“總量短缺”問(wèn)題基本解決。然而,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，一些突出矛盾和問(wèn)題逐步顯現(xiàn)。在人口凈流入的大城市，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中低收入群體購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重；缺乏適合新市民、青年人等群體租住的房源，難以實(shí)現(xiàn)職住平衡，迫切需要提供與其支付能力、居住需求相匹配的保障性住房。

針對(duì)這一變化趨勢(shì)，國(guó)務(wù)院?jiǎn)?dòng)實(shí)施城鎮(zhèn)保障性安居工程，加大公租房建設(shè)，較好地解決了城鎮(zhèn)低保、低收入住房困難家庭的住房困難問(wèn)題。截至2020年底，3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)公租房，累計(jì)2200多萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼。然而，僅僅依靠公租房，還不能解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。一是公租房實(shí)物房源建設(shè)是由政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，參與主體單一，這就決定了公租房實(shí)物供給能力有限。二是公租房大多建在比較偏遠(yuǎn)的位置，不能滿足新市民、青年人在工作單位附近租房的居住意愿。三是公租房的保障標(biāo)準(zhǔn)較低，建筑面積以40-60平方米為主，房屋品質(zhì)不能滿足新市民、青年人的居住需求。

在這樣的背景下，從國(guó)家層面明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。未來(lái)，我國(guó)住房保障體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體，通過(guò)公租房實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼，對(duì)城鎮(zhèn)低保、低收入住房困難家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；通過(guò)保障性租賃住房，解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問(wèn)題，特別是年輕人從參加工作到結(jié)婚這段時(shí)間的階段性租房需求問(wèn)題；通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房，解決中低收入家庭的購(gòu)房困難問(wèn)題。

其中在土地支持政策上，《意見》明確了利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、非居住存量房屋和新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地五種建設(shè)方式相應(yīng)的土地支持政策。這一土地支持政策，就是在借鑒和考慮了公租房建設(shè)選址問(wèn)題后，創(chuàng)新性的解決方案。

保障性租賃住房建設(shè)具有積極意義。首先，有助于加快補(bǔ)齊住房租賃市場(chǎng)缺少小戶型、低租金房源的短板，優(yōu)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。其次，較好的住房品質(zhì)、較低的租金負(fù)擔(dān)，以及優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)配套，能夠增加新市民和青年人的滿足感、幸福感。同時(shí)，有助于解決新市民和青年人的階段性住房困難，可以減少居民的焦慮性購(gòu)房消費(fèi)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

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