月末樓市營(yíng)銷平淡，玉林土地拍賣市場(chǎng)火爆重啟

5月底，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不能延續(xù)月初的火爆，市場(chǎng)期待的“翹尾”現(xiàn)象沒有出現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)商營(yíng)銷活動(dòng)的減少，平淡收?qǐng)龀蔀槭聦?shí)。近期，土地市場(chǎng)重新開閘，讓市場(chǎng)維持應(yīng)有的熱度，對(duì)于后市，市場(chǎng)預(yù)期也比較樂觀。一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前全市商品房存量穩(wěn)中有升，出現(xiàn)庫(kù)存過大苗頭。

可以預(yù)見，下半年，開發(fā)商將推出各種營(yíng)銷活動(dòng)去庫(kù)存，屆時(shí)一場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn)在所難免，購(gòu)房者也將在營(yíng)銷大戰(zhàn)中得到“優(yōu)惠”，可以考慮適時(shí)出手。

一、月末，玉林樓市營(yíng)銷市場(chǎng)平淡

轉(zhuǎn)眼已經(jīng)到了5月底，上周樓市略顯平淡，除了綠城·春江花月開盤外，恒大悅龍臺(tái)加推新品也受到購(gòu)房者的青睞，恒大城清尾大放價(jià)，愛家五重禮引來不少購(gòu)房者。上周，5月的第一波新房源入市，共發(fā)放3張預(yù)售證，2個(gè)項(xiàng)目取證，288套房源入市。

5月22日，綠城·春江花月迎來開盤，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)人聲鼎沸，大家互相談?wù)撝髯钥粗械姆吭?。有些意向業(yè)主全家出動(dòng)，在家人共同的見證下，敲定心儀的房源；22日，一場(chǎng)集玩樂、藝術(shù)于一體的童話劇場(chǎng)之旅在恒大悅龍臺(tái)開啟，除了歡樂的兒童舞臺(tái)劇之外，恒大悅龍臺(tái)驚喜不停歇，最后一棟95㎡新品盛大加推，開盤專享85折特惠，前20名預(yù)約再享折上96折，明星戶型熱勢(shì)當(dāng)紅，引發(fā)一波搶購(gòu)潮……

“紅五月”尾聲，開發(fā)商的營(yíng)銷活動(dòng)并不多，這也在一定程度上反映了目前市場(chǎng)的理性。售樓人員透露，真正好的行情在5月上中旬，雖然天氣炎熱，但客戶看房量、電話咨詢量和成交量都比較理想，消費(fèi)者入市欲望強(qiáng)，甚至部分顧客看盤當(dāng)天成交。但至5月末，形勢(shì)開始急轉(zhuǎn)，客戶到訪量和成交量也明顯下降。

在走訪中，不少項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，5月末很多盤也開始出現(xiàn)了成交滯緩現(xiàn)象，6月傳統(tǒng)樓市淡季有所提前。5月底，樓盤雖多有活動(dòng)，但單純活動(dòng)很難拉動(dòng)實(shí)際成交。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著“金三銀四”和“紅五月”營(yíng)銷旺季的到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，剛需消費(fèi)群體的集中入市，發(fā)展商也抓住時(shí)機(jī)，加快推盤節(jié)奏，這是之前樓市成交火爆的重要原因。而5月末，多數(shù)樓盤仍以前期消化庫(kù)存為主，市場(chǎng)清淡行情在意料之中。

隨著6月到來，幾個(gè)新盤入市，平淡的樓市或?qū)⒂兴挠^。

二、玉林土地市場(chǎng)開閘，三塊優(yōu)質(zhì)地塊成交

5月24日，玉林市迎來了今年以來最重量級(jí)的土地出讓日，一共有三宗商住地塊掛牌出讓?？偲鹋膬r(jià)高達(dá)8.79億元。最終三宗地塊全部以底價(jià)被玉林市盛東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、玉林市榮和盛東置業(yè)有限公司、福建品潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等三家房企拿下。

當(dāng)天上午10點(diǎn)整，202111號(hào)地塊準(zhǔn)時(shí)開拍。玉林市盛東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11205萬元的成交總價(jià)競(jìng)得地塊。該地塊位于玉林市中秀路與苗園路交會(huì)處東北側(cè)，出讓面積約28067平方米。202111號(hào)土地批準(zhǔn)用途為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用年限為70年。根據(jù)建設(shè)要求，該地塊主要規(guī)劃建設(shè)套型住宅為主，并可適當(dāng)配套建設(shè)文化活動(dòng)站、小型超市等社區(qū)服務(wù)設(shè)施，不得將用地分割給個(gè)人規(guī)劃建設(shè)獨(dú)戶占地的私人住宅或規(guī)劃建設(shè)垂直分割的獨(dú)戶占地的住宅。

備受關(guān)注的202112號(hào)地塊位于玉東新區(qū)江濱東路南側(cè)，該地塊與榮和·觀園尊府僅一路之隔，出讓面積約186127平方米，規(guī)劃用地紅線面積約148500平方米。該地塊由玉林市榮和盛東置業(yè)有限公司以66115萬元競(jìng)得。繼榮和·觀園尊府后，榮和集團(tuán)在玉林園博園旁再落一子。

202112號(hào)地塊位于園博園東，沿南流江，緊鄰玉東湖、克拉灣水上樂園，是一幅名副其實(shí)的瞰江地塊。該地塊土地用途為零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地、娛樂用地、其他商服用地和城鎮(zhèn)住宅用地。其中商業(yè)用地年限為40年，城鎮(zhèn)住宅用地年限為70年。根據(jù)建設(shè)要求，土地使用權(quán)競(jìng)得人須投資不少于1200萬元配建幼兒園1所，幼兒園獨(dú)立占地面積不少于3000平方米，且不少于9個(gè)班，須與小區(qū)首期建設(shè)項(xiàng)目同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。

當(dāng)天成交的202114號(hào)地塊位于玉東新區(qū)金榜路與玉東大道交叉口西北側(cè)，出讓面積約37484平方米，由福建品潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功競(jìng)得，成交總價(jià)為10610.5萬元。202114號(hào)地塊土地用途為零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地和城鎮(zhèn)住宅用地。其中商業(yè)用地出讓年限40年，城鎮(zhèn)住宅用地出讓年限70年。根據(jù)建設(shè)要求，土地使用權(quán)競(jìng)得人規(guī)劃建設(shè)公園綠地，其綠地率不得小于75%，綠化覆蓋率不得小于85%。應(yīng)配套標(biāo)準(zhǔn)化幼兒園，幼兒園出入口應(yīng)避開玉東大道布置，且不影響小區(qū)的使用。幼兒園須與小區(qū)首期建設(shè)項(xiàng)目同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。

5月以來，樓市升溫，也增強(qiáng)了開發(fā)商高價(jià)拿地的信心。雖然供地不算多，但不少地塊的拍賣熱度高，開發(fā)商積極參與競(jìng)拍。這反映了開發(fā)商積極拿地的態(tài)度。

三、下半年，玉林樓市去庫(kù)存或?qū)⒊蔀橹髁?/strong>

日前，市住建部門公布2021年第一季度房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示我市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，一季度不少項(xiàng)目推出“優(yōu)惠”“特價(jià)”等舉措，商品房銷售均價(jià)略有下降。1-3月全市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、銷售面積上升，銷售均價(jià)略有下降的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

一季度，全市商品房供應(yīng)充足，銷售疲軟。1-3月全市新建商品房審批發(fā)放了119宗預(yù)售證，批準(zhǔn)銷售面積127.11萬平方米，比降19.82%（其中新建商品住房批準(zhǔn)銷售面積119.72萬平方米，比降18.59%）。1-3月商品房合同備案面積130.95萬平方米，備案套數(shù)12350套，分別同比增長(zhǎng)64.66%、25.69%（其中商品住房合同備案面積118.3萬平方米，備案套數(shù)9491套）。

值得注意的是，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有降。1-3月商品房合同備案銷售均價(jià)為4938元/平方米，比降7.91%（其中商品住房合同備案銷售均價(jià)為4923元/平方米，比降6.35%）。其中玉林城區(qū)商品房銷售均價(jià)為5322元/平方米。在去庫(kù)存方面，截至3月底，房地產(chǎn)庫(kù)存數(shù)量穩(wěn)中有升。全市商品房存量面積879.69萬平方米，消化周期為19.18個(gè)月（其中，商品住房存量面積596.48萬平方米，消化周期為14.04個(gè)月；非住宅商品房存量面積283.2萬平方米，消化周期為83.82個(gè)月）。

第一季度，全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)逐步放緩。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)更加撲朔迷離，形勢(shì)更為嚴(yán)竣。我市2020年掛牌出讓房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)用地134宗，用地面積587.69萬平方米，九成出現(xiàn)在下半年特別是密集在年底供地。按照3.0的容積率計(jì)算，2020年供地形成的房地產(chǎn)建筑規(guī)模達(dá)1800萬平方米，基本滿足了全市約3年的商品房銷售量，出現(xiàn)庫(kù)存量過大的苗頭。由此可見，如何去庫(kù)存，回籠資金將成為房地產(chǎn)企業(yè)下半年的主要工作，為應(yīng)對(duì)這一情況，不少房企重啟或者加大了全民營(yíng)銷的力度，加速去化。一些房企加大了打折促銷的力度。

業(yè)內(nèi)人士介紹，從實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn)上來看，無需擔(dān)心房?jī)r(jià)的劇烈變化，一方面，市場(chǎng)的新房供需平衡短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有極端變化，另一方面，政策的主流風(fēng)向保障了市場(chǎng)將持續(xù)保持穩(wěn)定。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售表現(xiàn)較之前明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)緩步升溫，購(gòu)房者信心指數(shù)也在上升。