《民法典》讓物業(yè)管理“有法”可依，專訪李軍
房產(chǎn)問答2021-04-16 00:32
房地產(chǎn)知識
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民法典草案是新中國成立以來第一部以法典命名的法律草案，是具有基礎(chǔ)性的民事法律規(guī)范。《民法典》的相關(guān)規(guī)定不僅是業(yè)主及物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利依據(jù)，還指引了物業(yè)管理未來工作的方向，對行業(yè)發(fā)展以及工作方式調(diào)整均具有重大意義。
近日，記者圍繞“《民法典》對于物業(yè)管理行業(yè)有哪些影響”這個話題，采訪了樂山市物業(yè)管理協(xié)會秘書長李軍。
影響一：提供法律依據(jù)，明確相關(guān)權(quán)利義務(wù)
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是實(shí)施物業(yè)管理的前提和基礎(chǔ)，更是業(yè)主權(quán)利的來源，業(yè)主對自己的專有部分享有絕對的所有權(quán)，對共有部分享有同等待遇的使用、處分、收益以及管理等一系列權(quán)利及對應(yīng)的相關(guān)義務(wù)。“然而，大部分業(yè)主基本上只明確自己的權(quán)利，卻忘了履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，甚至覺得物業(yè)費(fèi)的繳納無憑無據(jù)。”從業(yè)20多年的李軍道出了物業(yè)管理行業(yè)長期以來面臨的“無奈”。《民法典》的頒布進(jìn)一步明確了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，讓業(yè)主更加清晰自身的權(quán)利范疇，了解其義務(wù)性。
《民法典》第二百七十三條明確指出，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。《民法典》九百四十二條中明確規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，一樓業(yè)主以不需乘坐電梯及空置房不享受服務(wù)為由拒繳物業(yè)費(fèi)的糾紛數(shù)不勝數(shù)，《民法典》為物業(yè)服務(wù)工作的開展提供了法律依據(jù)。
影響二：調(diào)整表決機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展
《民法典》將表決機(jī)制進(jìn)行了調(diào)整和完善，原“業(yè)主大會決定事項”修改為“由業(yè)主共同決定的事項以及表決規(guī)則”。實(shí)踐中有些業(yè)主不參與表決甚至無法聯(lián)系，導(dǎo)致需要業(yè)主共同決定事項無法快速形成有效決議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的許多工作開展如專項維修資金的使用常常因此擱置，導(dǎo)致后續(xù)更多矛盾和糾紛。“業(yè)主大會決定事項”修改為“由業(yè)主共同決定的事項以及表決規(guī)則”后，一般事項經(jīng)2/3的業(yè)主參與表決，“雙過半同意”即可，重大事項經(jīng)2/3參與表決業(yè)主“雙過3/4同意”即可，換言之，一般事項最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3*3/4），降低了需要業(yè)主共同表決事項的門檻，對促進(jìn)業(yè)主更多地參與到小區(qū)事務(wù)中有非常重大的意義。
李軍提醒：“選聘與解聘物業(yè)公司”屬于一般事項，根據(jù)新規(guī)定，僅需1/2產(chǎn)權(quán)業(yè)主參與投票同意即可，這加快了小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理人之間的更迭。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，為避免市場的優(yōu)勝劣汰，需要不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)理念，對行業(yè)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。
影響三：提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、透明化
李軍介紹，以往對物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)更多的是參照最高法的司法解釋，現(xiàn)在將物業(yè)服務(wù)合同從無名合同變?yōu)橛忻贤⒉恢皇且驗橄嚓P(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛增多，需要一個正式的規(guī)范去約束，而是隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，需要對服務(wù)提出更高的標(biāo)準(zhǔn)。
“物業(yè)服務(wù)合同中對合同的內(nèi)容、形式，公開做出有利于業(yè)主的承諾為合同組成部分進(jìn)行了明確；禁止全部或肢解轉(zhuǎn)包，支持專項分包，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)市場，使物業(yè)服務(wù)更加專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，形成企業(yè)良性發(fā)展；對物業(yè)服務(wù)人的要求也更高，物業(yè)服務(wù)人需要定期把履約情況、維修資金使用、公共收益等向業(yè)主公開，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告，服務(wù)向公開化、透明化發(fā)展，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人提高服務(wù)過程中對服務(wù)細(xì)節(jié)、質(zhì)量的關(guān)注和把控；在實(shí)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行停水停電來催繳物業(yè)費(fèi)為常見做法，雙方都在用相互侵害權(quán)利的方式來維護(hù)自身權(quán)益，往往后果是兩敗俱傷。”李軍表示，《民法典》中直接規(guī)定禁止以停水停電的方式催繳物業(yè)費(fèi)，很大程度上制止了物業(yè)服務(wù)人以暴制暴的做法，使得他們需要不斷提高自身專業(yè)性去尋找合法合理的方式維權(quán)。《民法典》施行可能給物業(yè)管理工作更多的限制性，但也是一個契機(jī)，服務(wù)更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、透明化，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效果、服務(wù)水平不斷提高，對整個行業(yè)的發(fā)展具有重大意義。
采訪手記——
《民法典》的頒布實(shí)施為物業(yè)服務(wù)工作提供了法律依據(jù)，工作開展變得有法可依。其中，物業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)一步明確，相關(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛定當(dāng)有所緩解，對建設(shè)和諧小區(qū)有著重大意義。此外，對物業(yè)管理行業(yè)來說，《民法典》將極大地促進(jìn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，優(yōu)勝劣汰健康發(fā)展。
近日，記者圍繞“《民法典》對于物業(yè)管理行業(yè)有哪些影響”這個話題，采訪了樂山市物業(yè)管理協(xié)會秘書長李軍。
影響一：提供法律依據(jù)，明確相關(guān)權(quán)利義務(wù)
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是實(shí)施物業(yè)管理的前提和基礎(chǔ)，更是業(yè)主權(quán)利的來源，業(yè)主對自己的專有部分享有絕對的所有權(quán)，對共有部分享有同等待遇的使用、處分、收益以及管理等一系列權(quán)利及對應(yīng)的相關(guān)義務(wù)。“然而，大部分業(yè)主基本上只明確自己的權(quán)利，卻忘了履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，甚至覺得物業(yè)費(fèi)的繳納無憑無據(jù)。”從業(yè)20多年的李軍道出了物業(yè)管理行業(yè)長期以來面臨的“無奈”。《民法典》的頒布進(jìn)一步明確了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，讓業(yè)主更加清晰自身的權(quán)利范疇，了解其義務(wù)性。
《民法典》第二百七十三條明確指出，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。《民法典》九百四十二條中明確規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，一樓業(yè)主以不需乘坐電梯及空置房不享受服務(wù)為由拒繳物業(yè)費(fèi)的糾紛數(shù)不勝數(shù)，《民法典》為物業(yè)服務(wù)工作的開展提供了法律依據(jù)。
影響二：調(diào)整表決機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展
《民法典》將表決機(jī)制進(jìn)行了調(diào)整和完善，原“業(yè)主大會決定事項”修改為“由業(yè)主共同決定的事項以及表決規(guī)則”。實(shí)踐中有些業(yè)主不參與表決甚至無法聯(lián)系，導(dǎo)致需要業(yè)主共同決定事項無法快速形成有效決議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的許多工作開展如專項維修資金的使用常常因此擱置，導(dǎo)致后續(xù)更多矛盾和糾紛。“業(yè)主大會決定事項”修改為“由業(yè)主共同決定的事項以及表決規(guī)則”后，一般事項經(jīng)2/3的業(yè)主參與表決，“雙過半同意”即可，重大事項經(jīng)2/3參與表決業(yè)主“雙過3/4同意”即可，換言之，一般事項最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3*3/4），降低了需要業(yè)主共同表決事項的門檻，對促進(jìn)業(yè)主更多地參與到小區(qū)事務(wù)中有非常重大的意義。
李軍提醒：“選聘與解聘物業(yè)公司”屬于一般事項，根據(jù)新規(guī)定，僅需1/2產(chǎn)權(quán)業(yè)主參與投票同意即可，這加快了小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理人之間的更迭。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，為避免市場的優(yōu)勝劣汰，需要不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)理念，對行業(yè)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。
影響三：提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、透明化
李軍介紹，以往對物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)更多的是參照最高法的司法解釋，現(xiàn)在將物業(yè)服務(wù)合同從無名合同變?yōu)橛忻贤⒉恢皇且驗橄嚓P(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛增多，需要一個正式的規(guī)范去約束，而是隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，需要對服務(wù)提出更高的標(biāo)準(zhǔn)。
“物業(yè)服務(wù)合同中對合同的內(nèi)容、形式，公開做出有利于業(yè)主的承諾為合同組成部分進(jìn)行了明確；禁止全部或肢解轉(zhuǎn)包，支持專項分包，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)市場，使物業(yè)服務(wù)更加專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，形成企業(yè)良性發(fā)展；對物業(yè)服務(wù)人的要求也更高，物業(yè)服務(wù)人需要定期把履約情況、維修資金使用、公共收益等向業(yè)主公開，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告，服務(wù)向公開化、透明化發(fā)展，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人提高服務(wù)過程中對服務(wù)細(xì)節(jié)、質(zhì)量的關(guān)注和把控；在實(shí)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行停水停電來催繳物業(yè)費(fèi)為常見做法，雙方都在用相互侵害權(quán)利的方式來維護(hù)自身權(quán)益，往往后果是兩敗俱傷。”李軍表示，《民法典》中直接規(guī)定禁止以停水停電的方式催繳物業(yè)費(fèi)，很大程度上制止了物業(yè)服務(wù)人以暴制暴的做法，使得他們需要不斷提高自身專業(yè)性去尋找合法合理的方式維權(quán)。《民法典》施行可能給物業(yè)管理工作更多的限制性，但也是一個契機(jī)，服務(wù)更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、透明化，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效果、服務(wù)水平不斷提高，對整個行業(yè)的發(fā)展具有重大意義。
采訪手記——
《民法典》的頒布實(shí)施為物業(yè)服務(wù)工作提供了法律依據(jù)，工作開展變得有法可依。其中，物業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)一步明確，相關(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛定當(dāng)有所緩解，對建設(shè)和諧小區(qū)有著重大意義。此外，對物業(yè)管理行業(yè)來說，《民法典》將極大地促進(jìn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，優(yōu)勝劣汰健康發(fā)展。
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