《民法典》讓物業管理“有法”可依，專訪李軍
房產問答2021-04-16 00:32
房地產知識
精選回答
民法典草案是新中國成立以來第一部以法典命名的法律草案，是具有基礎性的民事法律規范。《民法典》的相關規定不僅是業主及物業服務人的權利依據，還指引了物業管理未來工作的方向，對行業發展以及工作方式調整均具有重大意義。
近日，記者圍繞“《民法典》對于物業管理行業有哪些影響”這個話題，采訪了樂山市物業管理協會秘書長李軍。
影響一：提供法律依據，明確相關權利義務
業主的建筑物區分所有權是實施物業管理的前提和基礎，更是業主權利的來源，業主對自己的專有部分享有絕對的所有權，對共有部分享有同等待遇的使用、處分、收益以及管理等一系列權利及對應的相關義務。“然而，大部分業主基本上只明確自己的權利，卻忘了履行支付物業費的義務，甚至覺得物業費的繳納無憑無據。”從業20多年的李軍道出了物業管理行業長期以來面臨的“無奈”。《民法典》的頒布進一步明確了業主的權利義務，讓業主更加清晰自身的權利范疇，了解其義務性。
《民法典》第二百七十三條明確指出，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。《民法典》九百四十二條中明確規定業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。在物業管理實務中，一樓業主以不需乘坐電梯及空置房不享受服務為由拒繳物業費的糾紛數不勝數，《民法典》為物業服務工作的開展提供了法律依據。
影響二：調整表決機制，促進行業發展
《民法典》將表決機制進行了調整和完善，原“業主大會決定事項”修改為“由業主共同決定的事項以及表決規則”。實踐中有些業主不參與表決甚至無法聯系，導致需要業主共同決定事項無法快速形成有效決議，物業服務企業的許多工作開展如專項維修資金的使用常常因此擱置，導致后續更多矛盾和糾紛。“業主大會決定事項”修改為“由業主共同決定的事項以及表決規則”后，一般事項經2/3的業主參與表決，“雙過半同意”即可，重大事項經2/3參與表決業主“雙過3/4同意”即可，換言之，一般事項最低只需全體業主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項最低只需全體業主1/2同意（即2/3*3/4），降低了需要業主共同表決事項的門檻，對促進業主更多地參與到小區事務中有非常重大的意義。
李軍提醒：“選聘與解聘物業公司”屬于一般事項，根據新規定，僅需1/2產權業主參與投票同意即可，這加快了小區內物業管理人之間的更迭。對物業服務企業來說，為避免市場的優勝劣汰，需要不斷提升物業服務質量，創新服務理念，對行業的發展具有促進作用。
影響三：提高服務標準服務更加規范化、標準化、透明化
李軍介紹，以往對物業服務工作的指導更多的是參照最高法的司法解釋，現在將物業服務合同從無名合同變為有名合同，并不只是因為相關物業服務糾紛增多，需要一個正式的規范去約束，而是隨著行業的不斷發展，需要對服務提出更高的標準。
“物業服務合同中對合同的內容、形式，公開做出有利于業主的承諾為合同組成部分進行了明確；禁止全部或肢解轉包，支持專項分包，規范了物業服務市場，使物業服務更加專業化、標準化，形成企業良性發展；對物業服務人的要求也更高，物業服務人需要定期把履約情況、維修資金使用、公共收益等向業主公開，向業主大會、業主委員會報告，服務向公開化、透明化發展，促進物業服務人提高服務過程中對服務細節、質量的關注和把控；在實務中，物業服務人進行停水停電來催繳物業費為常見做法，雙方都在用相互侵害權利的方式來維護自身權益，往往后果是兩敗俱傷。”李軍表示，《民法典》中直接規定禁止以停水停電的方式催繳物業費，很大程度上制止了物業服務人以暴制暴的做法，使得他們需要不斷提高自身專業性去尋找合法合理的方式維權。《民法典》施行可能給物業管理工作更多的限制性，但也是一個契機，服務更加規范化、標準化、透明化，物業服務質量、服務效果、服務水平不斷提高，對整個行業的發展具有重大意義。
采訪手記——
《民法典》的頒布實施為物業服務工作提供了法律依據，工作開展變得有法可依。其中，物業和業主雙方的權利義務進一步明確，相關物業服務糾紛定當有所緩解，對建設和諧小區有著重大意義。此外，對物業管理行業來說，《民法典》將極大地促進行業的標準化、規范化，優勝劣汰健康發展。
近日，記者圍繞“《民法典》對于物業管理行業有哪些影響”這個話題，采訪了樂山市物業管理協會秘書長李軍。
影響一：提供法律依據，明確相關權利義務
業主的建筑物區分所有權是實施物業管理的前提和基礎，更是業主權利的來源，業主對自己的專有部分享有絕對的所有權，對共有部分享有同等待遇的使用、處分、收益以及管理等一系列權利及對應的相關義務。“然而，大部分業主基本上只明確自己的權利，卻忘了履行支付物業費的義務，甚至覺得物業費的繳納無憑無據。”從業20多年的李軍道出了物業管理行業長期以來面臨的“無奈”。《民法典》的頒布進一步明確了業主的權利義務，讓業主更加清晰自身的權利范疇，了解其義務性。
《民法典》第二百七十三條明確指出，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。《民法典》九百四十二條中明確規定業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。在物業管理實務中，一樓業主以不需乘坐電梯及空置房不享受服務為由拒繳物業費的糾紛數不勝數，《民法典》為物業服務工作的開展提供了法律依據。
影響二：調整表決機制，促進行業發展
《民法典》將表決機制進行了調整和完善，原“業主大會決定事項”修改為“由業主共同決定的事項以及表決規則”。實踐中有些業主不參與表決甚至無法聯系，導致需要業主共同決定事項無法快速形成有效決議，物業服務企業的許多工作開展如專項維修資金的使用常常因此擱置，導致后續更多矛盾和糾紛。“業主大會決定事項”修改為“由業主共同決定的事項以及表決規則”后，一般事項經2/3的業主參與表決，“雙過半同意”即可，重大事項經2/3參與表決業主“雙過3/4同意”即可，換言之，一般事項最低只需全體業主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項最低只需全體業主1/2同意（即2/3*3/4），降低了需要業主共同表決事項的門檻，對促進業主更多地參與到小區事務中有非常重大的意義。
李軍提醒：“選聘與解聘物業公司”屬于一般事項，根據新規定，僅需1/2產權業主參與投票同意即可，這加快了小區內物業管理人之間的更迭。對物業服務企業來說，為避免市場的優勝劣汰，需要不斷提升物業服務質量，創新服務理念，對行業的發展具有促進作用。
影響三：提高服務標準服務更加規范化、標準化、透明化
李軍介紹，以往對物業服務工作的指導更多的是參照最高法的司法解釋，現在將物業服務合同從無名合同變為有名合同，并不只是因為相關物業服務糾紛增多，需要一個正式的規范去約束，而是隨著行業的不斷發展，需要對服務提出更高的標準。
“物業服務合同中對合同的內容、形式，公開做出有利于業主的承諾為合同組成部分進行了明確；禁止全部或肢解轉包，支持專項分包，規范了物業服務市場，使物業服務更加專業化、標準化，形成企業良性發展；對物業服務人的要求也更高，物業服務人需要定期把履約情況、維修資金使用、公共收益等向業主公開，向業主大會、業主委員會報告，服務向公開化、透明化發展，促進物業服務人提高服務過程中對服務細節、質量的關注和把控；在實務中，物業服務人進行停水停電來催繳物業費為常見做法，雙方都在用相互侵害權利的方式來維護自身權益，往往后果是兩敗俱傷。”李軍表示，《民法典》中直接規定禁止以停水停電的方式催繳物業費，很大程度上制止了物業服務人以暴制暴的做法，使得他們需要不斷提高自身專業性去尋找合法合理的方式維權。《民法典》施行可能給物業管理工作更多的限制性，但也是一個契機，服務更加規范化、標準化、透明化，物業服務質量、服務效果、服務水平不斷提高，對整個行業的發展具有重大意義。
采訪手記——
《民法典》的頒布實施為物業服務工作提供了法律依據，工作開展變得有法可依。其中，物業和業主雙方的權利義務進一步明確，相關物業服務糾紛定當有所緩解，對建設和諧小區有著重大意義。此外，對物業管理行業來說，《民法典》將極大地促進行業的標準化、規范化，優勝劣汰健康發展。
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