《常州市住宅物業管理條例》業主共同決定事項表決門檻降低

3月31日召開的省十三屆人大常委會第二十二次會議批準了市十六屆人大常委會第三十二次會議通過的《關于修改〈常州市住宅物業管理條例〉等三件地方性法規的決定》。記者了解到，《常州市住宅物業管理條例》此次修改的內容較多，主要是涉及“有關業主共同決定事項、明確公共收入、前期物業管理、信用管理”等內容。

關注點一：業主大會決定事項業主代表表決比降低

《常州市住宅物業管理條例》新條例規定，業主大會決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。其中，決定“籌集住宅專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

“制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會、監事會或者更換業主委員會、監事會成員；改變和撤銷業主委員會不適當的決定；確定業主大會、業主委員會、監事會工作經費，業主委員會成員工作補貼和標準；物業服務內容、服務標準和物業服務收費方案；選聘、續聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；使用住宅專項維修資金和公共收益”事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

總體來說，與原條例業主決定小區重大事項“兩個2/3”相比，規定更明確，表決門檻也有所降低。

關注點二：對“公共收入”和“公共收益”進行區分和規范

根據民法典第二百八十二條的規定，《常州市住宅物業管理條例》新條例提出了“公共收入”概念，即：“利用業主共有部分產生的收入。公共收入的收支情況應當包含收入、使用和結余的情況。”進一步明確“公共收益”，即：“公共收入扣除合理成本之后的收益。”新條例規定，公共收入和公共收益都應當單獨列賬、獨立核算，不得擅自挪用；建設單位和物業服務企業可以在前期物業服務合同中約定公共收入、公共收益的使用管理；成立業主大會后，公共收入、公共收益的分配和使用應當按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定執行。

此外，新條例還新增了對“公共收入”的公示、審計等監督規定；新增了“按照規定在物業管理公共服務平臺上公示”這一新的公示方式。

關注點三：前期物業管理條款有重大修改

前期物業管理，即在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位承擔前期物業管理責任并選聘前期物業服務企業，并與其簽訂前期物業服務合同。基于民法典增設了物業服務合同的內容，新條例刪除了民法典已有規定的前期物業服務合同、物業服務合同的相關條款，與民法典相銜接，修改了與合同相關的規定。

《常州市住宅物業管理條例》新條例第三十六條、第三十七條，前期物業管理期間，重新選聘物業服務企業前，建設單位應當就新物業服務企業服務內容、服務標準和收費標準等，或進行物業服務收費調價，須“由已銷售物業專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后”。由原規定的“雙過半”改為“三分之二的過半數”，表決門檻有所降低。

關注點四：對信用管理進行了全面修改

參考《國務院辦公廳關于進一步完善失信約束制度構建誠信建設長效機制的指導意見》（國辦發〔2020〕49號）和正在制定的《江蘇省社會信用條例》相關規定，對條例信用管理進行了全面修改。一是對部分失信行為的認定增加了限制性條件；二是增加了對失信行為認定的程序性要求；三是基于正在制定的省社會信用條例對單位失信的直接責任人員等已有相關規定，刪除了關于“物業服務企業負責人、項目負責人個人信用的條款”。

關注點五：附則增加“其他管理人接受委托”條款

根據民法典第二百七十八條的規定，新條例業主大會決定事項增加了“選聘、續聘和解聘其他管理人”等內容。此外，《常州市住宅物業管理條例》新條例在附則中增加了第七十八條“其他管理人接受委托，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務的，適用本條例有關物業服務企業的規定。”業內人士表示，“其他管理人”規定很具有現實意義，當前物業形式多樣，比如業委會聘請物業公司以外的第三方服務、實施小區自治等，這一規定讓新的管理形式有法可依。

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