《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》業(yè)主共同決定事項(xiàng)表決門(mén)檻降低

3月31日召開(kāi)的省十三屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議批準(zhǔn)了市十六屆人大常委會(huì)第三十二次會(huì)議通過(guò)的《關(guān)于修改〈常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉等三件地方性法規(guī)的決定》。記者了解到，《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》此次修改的內(nèi)容較多，主要是涉及“有關(guān)業(yè)主共同決定事項(xiàng)、明確公共收入、前期物業(yè)管理、信用管理”等內(nèi)容。

關(guān)注點(diǎn)一：業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)業(yè)主代表表決比降低

《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》新條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。其中，決定“籌集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

“制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員；改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼和標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金和公共收益”事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

總體來(lái)說(shuō)，與原條例業(yè)主決定小區(qū)重大事項(xiàng)“兩個(gè)2/3”相比，規(guī)定更明確，表決門(mén)檻也有所降低。

關(guān)注點(diǎn)二：對(duì)“公共收入”和“公共收益”進(jìn)行區(qū)分和規(guī)范

根據(jù)民法典第二百八十二條的規(guī)定，《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》新條例提出了“公共收入”概念，即：“利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入。公共收入的收支情況應(yīng)當(dāng)包含收入、使用和結(jié)余的情況。”進(jìn)一步明確“公共收益”，即：“公共收入扣除合理成本之后的收益。”新條例規(guī)定，公共收入和公共收益都應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算，不得擅自挪用；建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定公共收入、公共收益的使用管理；成立業(yè)主大會(huì)后，公共收入、公共收益的分配和使用應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

此外，新條例還新增了對(duì)“公共收入”的公示、審計(jì)等監(jiān)督規(guī)定；新增了“按照規(guī)定在物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)上公示”這一新的公示方式。

關(guān)注點(diǎn)三：前期物業(yè)管理?xiàng)l款有重大修改

前期物業(yè)管理，即在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任并選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。基于民法典增設(shè)了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，新條例刪除了民法典已有規(guī)定的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)條款，與民法典相銜接，修改了與合同相關(guān)的規(guī)定。

《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》新條例第三十六條、第三十七條，前期物業(yè)管理期間，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，或進(jìn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)價(jià)，須“由已銷(xiāo)售物業(yè)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后”。由原規(guī)定的“雙過(guò)半”改為“三分之二的過(guò)半數(shù)”，表決門(mén)檻有所降低。

關(guān)注點(diǎn)四：對(duì)信用管理進(jìn)行了全面修改

參考《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善失信約束制度構(gòu)建誠(chéng)信建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕49號(hào)）和正在制定的《江蘇省社會(huì)信用條例》相關(guān)規(guī)定，對(duì)條例信用管理進(jìn)行了全面修改。一是對(duì)部分失信行為的認(rèn)定增加了限制性條件；二是增加了對(duì)失信行為認(rèn)定的程序性要求；三是基于正在制定的省社會(huì)信用條例對(duì)單位失信的直接責(zé)任人員等已有相關(guān)規(guī)定，刪除了關(guān)于“物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人個(gè)人信用的條款”。

關(guān)注點(diǎn)五：附則增加“其他管理人接受委托”條款

根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，新條例業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)增加了“選聘、續(xù)聘和解聘其他管理人”等內(nèi)容。此外，《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》新條例在附則中增加了第七十八條“其他管理人接受委托，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)的，適用本條例有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定。”業(yè)內(nèi)人士表示，“其他管理人”規(guī)定很具有現(xiàn)實(shí)意義，當(dāng)前物業(yè)形式多樣，比如業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司以外的第三方服務(wù)、實(shí)施小區(qū)自治等，這一規(guī)定讓新的管理形式有法可依。

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