玉林樓市未來可期，專訪玉林市房地產業協會會長孫將來
房產問答2021-03-25 10:29
房地產知識
精選回答
近日，記者約訪玉林市房地產業協會會長孫將來，就玉林樓市在當前的回暖情況、穩預期的做法，玉林建設大城市的前景，以及房地產行業未來的發展趨勢等問題進行了深入訪談。專訪中，孫將來既表示出對玉林樓市發展滿懷信心，也回答了購房者當前所關心的諸多問題，進一步透析了玉林樓市。
記者：日前，全國兩會提到要保障好群眾的住房需求，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，穩地價、穩房價、穩預期，既要遏制住大漲，也要防范大跌，請問您如何看待玉林房地產業是如何“穩預期”的呢？
孫將來：全國兩會多次都提到了 “房子是用來住的，不是用來炒的”這一功能定位，證明了國家對民眾在房地產方面的鼓勵方向一直是希望大家買房都是用來住或者改善生活，而不希望購房者將購置房產作為投資性產品的定位。因為如果大家買房子都是用來住，就可以防止房價出現不理智的上漲，遏制住房地產市場的大漲大跌，讓房地產業能夠平穩健康地發展，這既是國家的預期目標，也是我們作為房企的一個預期目標。
為了將地價和房價控制在合理的幅度范圍之內，防止房價大起大落，達到一個“平穩、健康”的預期，國家出臺了諸多調控政策，采取了更加嚴厲的監管措施，以限購或限貸等方式來防止炒房。以玉林為例，根據國家“一城一策” “因城施策”的調控方式，由于玉林樓市當前主要處于“解決剛需為主、改善為次、投資較少”的局面，主要是通過“控貸款，不限購”的方式來穩預期。
去年疫情期間，玉林市有關主管部門出臺了關于促進玉林市房地產平穩發展的相關政策，就是為了讓這個市場更加地規范與穩定。今年，圍繞新冠疫情新形勢，玉林可能還會出臺相關政策來保持市場的穩定。縱觀玉林房價十多年來的增長情況，一直保持著理性的狀態，從未出現過大起大落的現象，這一預期的實現，主要是得益于國家和當地政府的有力調控。
記者：今年，廣西兩會提到要建設廣西“一核兩副三大城市”的格局，加快中小城市的發展。其中，將以首府南寧作為核心，建設超500萬城區人口的特大城市；柳州、桂林為副中心；“三大城市”指的是建設梧州、北海、玉林城區常住人口超100 萬的大城市。那么，玉林城區常住人口假如達到100萬人的話，對于玉林房地產將會帶來怎樣的影響和變化？
孫將來：今年兩會提到了“城鎮化率”這一概念，根據中央對未來十年城鎮化的規劃，計劃將全國的平均城鎮化率提高到64%左右。我個人認為目前玉林城區人口大概在七八十萬左右，加上其他縣市區城區的城區人口，平均的城鎮化率最多也只達到50%，還有很長一段時間才能達到全國平均值。
為了實現提高城鎮化率，鼓勵更多的農村人口向城市化方向發展，玉林在城鎮一帶創造了更多的就業崗位，不斷完善城市的基礎設施配套，擴大城市的開發領域，拉長城市布局軸線，加速玉北同城化進程等，讓更多人遷移到城鎮一帶生活，擁有更多的選擇空間。另外，玉林的區域性比較特殊，既處于桂東南地區，又是廣西連接粵港澳大灣區的一個重要核心位置，而且離首府南寧的距離較近，加上本身民營經濟較為發達等獨特優勢，因此，把玉林打造成為大城市十分有必要，也符合廣西的發展戰略。
將玉林建設成城區常住人口100萬以上的大城市，對于我們樓市發展是一個利好的契機，但人口數量只是建設大城市的指標之一，人均GDP也是另有一個重要因素，只有提高人均GDP，才能提高民眾的購買力，帶動購房需求。玉林當前的房地產開發量還遠遠滿足不了城區常住人口達到100萬市民的需求，我相信到那時會有更多的房地產開發品牌進駐玉林，不斷提升樓市品質。
記者：2020年由于受到突如其來的新冠疫情影響，玉林房地產業也同樣受到了沖擊，房價也出現了一定程度的調整，這是否會影響到玉林房地產開發商的信心？您如何看待當前的房地產回暖情況，依據是什么？
孫將來：我們對玉林的房地產市場一直都很有信心，回顧玉林十多年的房價變化，始終都在一個合理、平穩的范圍內浮動，既沒有出現單邊式的猛漲，也沒有持續的跌落，哪怕是受到疫情影響的狀況下，房價整體的下降率也保持在4%-5%之間，與多年來以5%-7%的增長速度上下浮動都保持在合理的范圍之內，盡管當前玉林樓市的回暖程度仍達不到疫情前的行情，但是由于玉林潛在的購房者是以剛需和改善為主，不像其他一些城市投資占比居多，加上當前投資客的熱情在慢慢消退，就會縮減購買力，在玉林我們完全不必擔心這個問題。
此外，由于玉林的人口基礎大，穩居廣西第二；城鎮化率的不斷增長，農業人口源源不斷遷移入城的現象十分普遍；加上玉林在交通、教育、醫療、商業圈等整體配套都在不斷地加速完善，招商引資力度也展示了這個城市不斷提升的綜合競爭力，而且玉林是一個藏富于民的城市，民眾的購房置業的實力較強，玉林的平均房價在全國或全廣西同水平城市中并不高，甚至還可以說比較低，因此我們一直都對玉林市場充滿信心。
記者：當前玉林一些新開發的樓盤由于入住率不高，讓不少市民產生了 “玉林商品房開發是否供過于求”的疑問，請問您如何看待這一現象。此外，目前玉林房地產銷售量主要以剛需和改善的份額為主，這兩者的占比對于未來玉林的房地產發展趨勢會有怎樣的變化呢？
孫將來：樓盤的入住率與區域成熟度有關。現在的老百姓買房，有的是為了解決小孩的上學問題，有的是為了就近上班方便，或者是為了生活的改善等，他們可能覺得有一兩個特別滿意的地方就選擇去那里買房了，但其實那個小區還沒有完善生活各方面所需的配套。當前其實很多樓盤都已經是售罄或基本賣完了，但是還沒有人入住的一個原因，就是因為不少樓盤的配套還達不到業主們生活的需求。
另一個重要原因，就是樓盤還沒達到交付的狀態。房子從開發商拿地到規劃、從開發到銷售、從建設到交付，再到業主計劃裝修入住……至少也要三四年的時間，而一些樓盤建起來也才三四年，周邊完善也需要時間，因此一些樓盤的入住率不高。民眾剛需性購房往往首先考慮的是區域性繁華的程度，這樣才能方便他們的衣食住行；而改善性群體購房則往往考慮更多的提升居住品質和發展空間，短時間內對于入住新房不是十分迫切。
當前我個人認為，玉林房地產銷售額在剛需性方面仍占絕大部分，能達到60%，改善性的占比為30%，投資性需求占比較少。未來，改善性占比份額會慢慢地上升，那時候房地產開發商對于產品研發的設計考慮也會傾向于這一方面。比如，推出更多的4 到5 房或以上的大戶型，更多考慮周邊的發展空間。
記者：日前，全國兩會提到要保障好群眾的住房需求，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，穩地價、穩房價、穩預期，既要遏制住大漲，也要防范大跌，請問您如何看待玉林房地產業是如何“穩預期”的呢？
孫將來：全國兩會多次都提到了 “房子是用來住的，不是用來炒的”這一功能定位，證明了國家對民眾在房地產方面的鼓勵方向一直是希望大家買房都是用來住或者改善生活，而不希望購房者將購置房產作為投資性產品的定位。因為如果大家買房子都是用來住，就可以防止房價出現不理智的上漲，遏制住房地產市場的大漲大跌，讓房地產業能夠平穩健康地發展，這既是國家的預期目標，也是我們作為房企的一個預期目標。
為了將地價和房價控制在合理的幅度范圍之內，防止房價大起大落，達到一個“平穩、健康”的預期，國家出臺了諸多調控政策，采取了更加嚴厲的監管措施，以限購或限貸等方式來防止炒房。以玉林為例，根據國家“一城一策” “因城施策”的調控方式，由于玉林樓市當前主要處于“解決剛需為主、改善為次、投資較少”的局面，主要是通過“控貸款，不限購”的方式來穩預期。
去年疫情期間，玉林市有關主管部門出臺了關于促進玉林市房地產平穩發展的相關政策，就是為了讓這個市場更加地規范與穩定。今年，圍繞新冠疫情新形勢，玉林可能還會出臺相關政策來保持市場的穩定。縱觀玉林房價十多年來的增長情況，一直保持著理性的狀態，從未出現過大起大落的現象，這一預期的實現，主要是得益于國家和當地政府的有力調控。
記者：今年，廣西兩會提到要建設廣西“一核兩副三大城市”的格局，加快中小城市的發展。其中，將以首府南寧作為核心，建設超500萬城區人口的特大城市；柳州、桂林為副中心；“三大城市”指的是建設梧州、北海、玉林城區常住人口超100 萬的大城市。那么，玉林城區常住人口假如達到100萬人的話，對于玉林房地產將會帶來怎樣的影響和變化？
孫將來：今年兩會提到了“城鎮化率”這一概念，根據中央對未來十年城鎮化的規劃，計劃將全國的平均城鎮化率提高到64%左右。我個人認為目前玉林城區人口大概在七八十萬左右，加上其他縣市區城區的城區人口，平均的城鎮化率最多也只達到50%，還有很長一段時間才能達到全國平均值。
為了實現提高城鎮化率，鼓勵更多的農村人口向城市化方向發展，玉林在城鎮一帶創造了更多的就業崗位，不斷完善城市的基礎設施配套，擴大城市的開發領域，拉長城市布局軸線，加速玉北同城化進程等，讓更多人遷移到城鎮一帶生活，擁有更多的選擇空間。另外，玉林的區域性比較特殊，既處于桂東南地區，又是廣西連接粵港澳大灣區的一個重要核心位置，而且離首府南寧的距離較近，加上本身民營經濟較為發達等獨特優勢，因此，把玉林打造成為大城市十分有必要，也符合廣西的發展戰略。
將玉林建設成城區常住人口100萬以上的大城市，對于我們樓市發展是一個利好的契機，但人口數量只是建設大城市的指標之一，人均GDP也是另有一個重要因素，只有提高人均GDP，才能提高民眾的購買力，帶動購房需求。玉林當前的房地產開發量還遠遠滿足不了城區常住人口達到100萬市民的需求，我相信到那時會有更多的房地產開發品牌進駐玉林，不斷提升樓市品質。
記者：2020年由于受到突如其來的新冠疫情影響，玉林房地產業也同樣受到了沖擊，房價也出現了一定程度的調整，這是否會影響到玉林房地產開發商的信心？您如何看待當前的房地產回暖情況，依據是什么？
孫將來：我們對玉林的房地產市場一直都很有信心，回顧玉林十多年的房價變化，始終都在一個合理、平穩的范圍內浮動，既沒有出現單邊式的猛漲，也沒有持續的跌落，哪怕是受到疫情影響的狀況下，房價整體的下降率也保持在4%-5%之間，與多年來以5%-7%的增長速度上下浮動都保持在合理的范圍之內，盡管當前玉林樓市的回暖程度仍達不到疫情前的行情，但是由于玉林潛在的購房者是以剛需和改善為主，不像其他一些城市投資占比居多，加上當前投資客的熱情在慢慢消退，就會縮減購買力，在玉林我們完全不必擔心這個問題。
此外，由于玉林的人口基礎大，穩居廣西第二；城鎮化率的不斷增長，農業人口源源不斷遷移入城的現象十分普遍；加上玉林在交通、教育、醫療、商業圈等整體配套都在不斷地加速完善，招商引資力度也展示了這個城市不斷提升的綜合競爭力，而且玉林是一個藏富于民的城市，民眾的購房置業的實力較強，玉林的平均房價在全國或全廣西同水平城市中并不高，甚至還可以說比較低，因此我們一直都對玉林市場充滿信心。
記者：當前玉林一些新開發的樓盤由于入住率不高，讓不少市民產生了 “玉林商品房開發是否供過于求”的疑問，請問您如何看待這一現象。此外，目前玉林房地產銷售量主要以剛需和改善的份額為主，這兩者的占比對于未來玉林的房地產發展趨勢會有怎樣的變化呢？
孫將來：樓盤的入住率與區域成熟度有關。現在的老百姓買房，有的是為了解決小孩的上學問題，有的是為了就近上班方便，或者是為了生活的改善等，他們可能覺得有一兩個特別滿意的地方就選擇去那里買房了，但其實那個小區還沒有完善生活各方面所需的配套。當前其實很多樓盤都已經是售罄或基本賣完了，但是還沒有人入住的一個原因，就是因為不少樓盤的配套還達不到業主們生活的需求。
另一個重要原因，就是樓盤還沒達到交付的狀態。房子從開發商拿地到規劃、從開發到銷售、從建設到交付，再到業主計劃裝修入住……至少也要三四年的時間，而一些樓盤建起來也才三四年，周邊完善也需要時間，因此一些樓盤的入住率不高。民眾剛需性購房往往首先考慮的是區域性繁華的程度，這樣才能方便他們的衣食住行；而改善性群體購房則往往考慮更多的提升居住品質和發展空間，短時間內對于入住新房不是十分迫切。
當前我個人認為，玉林房地產銷售額在剛需性方面仍占絕大部分，能達到60%，改善性的占比為30%，投資性需求占比較少。未來，改善性占比份額會慢慢地上升，那時候房地產開發商對于產品研發的設計考慮也會傾向于這一方面。比如，推出更多的4 到5 房或以上的大戶型，更多考慮周邊的發展空間。
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