物業公司把84戶業主告上法庭，法官運用送查破三步工作法化解

近日，溧陽法院天目湖法庭靈活運用“送、查、破”三步工作法，對19起物業服務合同糾紛案件進行了集中處理，有效化解了雙方當事人的矛盾糾紛。

據了解，2013年8月，溧陽市某物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）為溧陽市天目湖鎮某小區提供物業服務。由于小區內多名業主長期欠繳物業費，物業公司采用電話告知、上門催收、發送物業費催繳單等方式催繳，均無果。

2019年7月，物業公司撤出小區，物業費追繳更加困難。無奈之下，2020年，物業公司向溧陽法院起訴欠繳物業費的84戶業主。經過溧陽法院訴調對接中心介入調解，其中65件案件在訴前得到妥善解決，余下19件案件進入審理程序，分別由天目湖法庭法官李麗、呂剛承辦。

承辦法官認為，業主拒繳物業費，可能是對物業公司存在誤解或抵觸情緒，若直接判決，對當事雙方都不是“最佳方案”。于是，法官決定采取“送、查、破”三步法，化解物業服務合同糾紛。

“送”即夜間上門送達。天目湖法庭送達小分隊在業主下班回家后，按照訴狀載明的門牌號挨家挨戶送達，通過主動釋明身份、耐心講解法律后果等方式，減輕業主的思想顧慮，爭取“面談”機會，確保送達效果。“查”指實地走訪調查。法官實地走訪涉案小區、主動聯系業主，總結歸納業主拒繳物業費的原因及問題。“破”指調判結合，對矛盾分類擊破。業主們多認為，物業公司提供的服務在質量等方面存在很多問題，對物業公司要求支付“物業費+滯納金”的訴請，情緒較為激動，使得案件一度陷入僵局。

針對積極應訴并有調解意愿的業主，承辦法官依據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《江蘇省物業管理條例》等相關法律規定，要求物業公司合理考慮利潤臨界點，也向業主們說明了物業服務瑕疵并不能成為免除物業費的理由。最終，物業公司對滯納金做出了一定讓步，業主們同意止紛息訴。

針對始終回避的業主，承辦法官則在查明事實后依法作出判決，并在判決文書中闡明裁判理由和思路，將訴訟結果作為處理糾紛的指引。最終，19件物業服務合同糾紛案件中，9件因業主主動繳清物業費而撤訴，7件調解成功，3件依法作出判決。

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