開發商欠錢法院拍賣房產案例，150萬保證金難執行法院務實破困局

在一起建設施工合同糾紛中，被法院依法判決返回履約保證金150萬元。因未在指定時間內履行義務，被申請強制執行。就是這樣一起看似簡單的執行案件，卻因為被執行人名下除了有多套尚未辦理初始登記的房屋外，幾乎沒有其他財產而變得困難起來。針對這一特殊情況，高新區人民法院采用“放水養魚”式執行進行和解，充分維護當事人切身利益。

圖文無關

【基本案情】

2014年1月14日，綿陽市某商貿有限公司（以下簡稱商貿公司）與綿陽市一家建設有限公司（以下簡稱建設公司）簽訂了《建設工程施工協議》，約定建設公司承建商貿公司開發的項目，并交納履約保證金300萬元。協議簽訂后，建設公司按照約定向商貿公司交納了履約保證金300萬元。

2014年8月18日，項目建設工程正式開工，2016年11月22日該項目進行了預驗收。商貿公司將該項目中的部分商品進行了預售，并于2016年12月底將所售房屋交付買受人使用。2017年6月，建設公司起訴至法院，要求商貿公司退還還沒有歸還的保證金150萬元，并支付拖欠的工程款2000余萬元。經高新區人民法院審理并對事實清楚的部分先行判決，確定商貿公司應返還建設公司履約保證金150萬元。判決生效后，被執行人商貿公司未主動履行義務，建設公司遂向法院申請強制執行。

【執行過程及結果】

案件執行中，高新區法院依法向商貿公司送達了相關法律文書。不過，通過隨后的調查核實以及網絡執行查控系統和實地調查，發現被執行人商貿公司銀行存款余額僅幾百元；也未查到其名下有車輛、股票、金融理財產品、收益類保險等財產信息。另一方面，通過調查房管、住建部門信息，發現被執行人名下的房產僅有房屋預售許可證號，尚未辦理房屋初始登記，且開發商已經預售了大部分的房屋。為此，法院依法查封了被執行人名下的12套房屋。

房屋是查封了，但執行法官發現，整棟房屋的專項維修基金等費用尚未繳納，如果立即啟動對已查封房屋的司法拍賣程序，之后房屋產權過戶登記將難以順利進行。

考慮到既要保護申請執行人的合法權益，又要保障民營企業正常發展，同時兼顧其他購房業主因產權過戶能否順利辦理而產生的信訪維穩問題，法院組織申請執行人與被執行人達成執行和解協議，采取“放水養魚”的方式，雙方均同意暫不拍賣已查封的房屋，約定由雙方共同尋找購房買主，與買主簽訂購房合同后，要求買主將購房款或首付款轉賬至一個固定銀行賬戶，同時按揭貸款的銀行也將按揭尾款發放至該銀行賬戶內，法院會預先凍結此賬戶，錢一旦到賬，法院就將款項扣劃至法院執行案款專戶內，并發放給申請執行人。

同時，為保障被執行人的正常經營和發展，對被執行人的其他銀行賬戶解除凍結。通過這種方式，商貿公司順利賣出3套房屋，并將保證金150萬元及遲延履行期間的資金利息全部支付給建設公司。

本案的順利執結，充分體現了人民法院將切實保護民營企業健康發展的要求落實到具體案件中，在涉民營企業執行中既要加大執行力度，同時審慎采取執行措施，保障民營企業合法權益，維護了當地經濟穩定發展，將購房業主群體可能因為不能順利辦理房屋產權登記而發生的信訪事件消除在萌芽狀態。

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