開發(fā)商欠錢法院拍賣房產(chǎn)案例，150萬保證金難執(zhí)行法院務(wù)實(shí)破困局
房產(chǎn)問答2021-01-25 19:31
房地產(chǎn)知識(shí)
精選回答
在一起建設(shè)施工合同糾紛中，被法院依法判決返回履約保證金150萬元。因未在指定時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)，被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。就是這樣一起看似簡(jiǎn)單的執(zhí)行案件，卻因?yàn)楸粓?zhí)行人名下除了有多套尚未辦理初始登記的房屋外，幾乎沒有其他財(cái)產(chǎn)而變得困難起來。針對(duì)這一特殊情況，高新區(qū)人民法院采用“放水養(yǎng)魚”式執(zhí)行進(jìn)行和解，充分維護(hù)當(dāng)事人切身利益。
圖文無關(guān)
【基本案情】
2014年1月14日，綿陽市某商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱商貿(mào)公司）與綿陽市一家建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱建設(shè)公司）簽訂了《建設(shè)工程施工協(xié)議》，約定建設(shè)公司承建商貿(mào)公司開發(fā)的項(xiàng)目，并交納履約保證金300萬元。協(xié)議簽訂后，建設(shè)公司按照約定向商貿(mào)公司交納了履約保證金300萬元。
2014年8月18日，項(xiàng)目建設(shè)工程正式開工，2016年11月22日該項(xiàng)目進(jìn)行了預(yù)驗(yàn)收。商貿(mào)公司將該項(xiàng)目中的部分商品進(jìn)行了預(yù)售，并于2016年12月底將所售房屋交付買受人使用。2017年6月，建設(shè)公司起訴至法院，要求商貿(mào)公司退還還沒有歸還的保證金150萬元，并支付拖欠的工程款2000余萬元。經(jīng)高新區(qū)人民法院審理并對(duì)事實(shí)清楚的部分先行判決，確定商貿(mào)公司應(yīng)返還建設(shè)公司履約保證金150萬元。判決生效后，被執(zhí)行人商貿(mào)公司未主動(dòng)履行義務(wù)，建設(shè)公司遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
【執(zhí)行過程及結(jié)果】
案件執(zhí)行中，高新區(qū)法院依法向商貿(mào)公司送達(dá)了相關(guān)法律文書。不過，通過隨后的調(diào)查核實(shí)以及網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)和實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人商貿(mào)公司銀行存款余額僅幾百元；也未查到其名下有車輛、股票、金融理財(cái)產(chǎn)品、收益類保險(xiǎn)等財(cái)產(chǎn)信息。另一方面，通過調(diào)查房管、住建部門信息，發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)僅有房屋預(yù)售許可證號(hào)，尚未辦理房屋初始登記，且開發(fā)商已經(jīng)預(yù)售了大部分的房屋。為此，法院依法查封了被執(zhí)行人名下的12套房屋。
房屋是查封了，但執(zhí)行法官發(fā)現(xiàn)，整棟房屋的專項(xiàng)維修基金等費(fèi)用尚未繳納，如果立即啟動(dòng)對(duì)已查封房屋的司法拍賣程序，之后房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記將難以順利進(jìn)行。
考慮到既要保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，又要保障民營(yíng)企業(yè)正常發(fā)展，同時(shí)兼顧其他購(gòu)房業(yè)主因產(chǎn)權(quán)過戶能否順利辦理而產(chǎn)生的信訪維穩(wěn)問題，法院組織申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，采取“放水養(yǎng)魚”的方式，雙方均同意暫不拍賣已查封的房屋，約定由雙方共同尋找購(gòu)房買主，與買主簽訂購(gòu)房合同后，要求買主將購(gòu)房款或首付款轉(zhuǎn)賬至一個(gè)固定銀行賬戶，同時(shí)按揭貸款的銀行也將按揭尾款發(fā)放至該銀行賬戶內(nèi)，法院會(huì)預(yù)先凍結(jié)此賬戶，錢一旦到賬，法院就將款項(xiàng)扣劃至法院執(zhí)行案款專戶內(nèi)，并發(fā)放給申請(qǐng)執(zhí)行人。
同時(shí)，為保障被執(zhí)行人的正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，對(duì)被執(zhí)行人的其他銀行賬戶解除凍結(jié)。通過這種方式，商貿(mào)公司順利賣出3套房屋，并將保證金150萬元及遲延履行期間的資金利息全部支付給建設(shè)公司。
本案的順利執(zhí)結(jié)，充分體現(xiàn)了人民法院將切實(shí)保護(hù)民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展的要求落實(shí)到具體案件中，在涉民營(yíng)企業(yè)執(zhí)行中既要加大執(zhí)行力度，同時(shí)審慎采取執(zhí)行措施，保障民營(yíng)企業(yè)合法權(quán)益，維護(hù)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，將購(gòu)房業(yè)主群體可能因?yàn)椴荒茼樌k理房屋產(chǎn)權(quán)登記而發(fā)生的信訪事件消除在萌芽狀態(tài)。
圖文無關(guān)
【基本案情】
2014年1月14日，綿陽市某商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱商貿(mào)公司）與綿陽市一家建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱建設(shè)公司）簽訂了《建設(shè)工程施工協(xié)議》，約定建設(shè)公司承建商貿(mào)公司開發(fā)的項(xiàng)目，并交納履約保證金300萬元。協(xié)議簽訂后，建設(shè)公司按照約定向商貿(mào)公司交納了履約保證金300萬元。
2014年8月18日，項(xiàng)目建設(shè)工程正式開工，2016年11月22日該項(xiàng)目進(jìn)行了預(yù)驗(yàn)收。商貿(mào)公司將該項(xiàng)目中的部分商品進(jìn)行了預(yù)售，并于2016年12月底將所售房屋交付買受人使用。2017年6月，建設(shè)公司起訴至法院，要求商貿(mào)公司退還還沒有歸還的保證金150萬元，并支付拖欠的工程款2000余萬元。經(jīng)高新區(qū)人民法院審理并對(duì)事實(shí)清楚的部分先行判決，確定商貿(mào)公司應(yīng)返還建設(shè)公司履約保證金150萬元。判決生效后，被執(zhí)行人商貿(mào)公司未主動(dòng)履行義務(wù)，建設(shè)公司遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
【執(zhí)行過程及結(jié)果】
案件執(zhí)行中，高新區(qū)法院依法向商貿(mào)公司送達(dá)了相關(guān)法律文書。不過，通過隨后的調(diào)查核實(shí)以及網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)和實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人商貿(mào)公司銀行存款余額僅幾百元；也未查到其名下有車輛、股票、金融理財(cái)產(chǎn)品、收益類保險(xiǎn)等財(cái)產(chǎn)信息。另一方面，通過調(diào)查房管、住建部門信息，發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)僅有房屋預(yù)售許可證號(hào)，尚未辦理房屋初始登記，且開發(fā)商已經(jīng)預(yù)售了大部分的房屋。為此，法院依法查封了被執(zhí)行人名下的12套房屋。
房屋是查封了，但執(zhí)行法官發(fā)現(xiàn)，整棟房屋的專項(xiàng)維修基金等費(fèi)用尚未繳納，如果立即啟動(dòng)對(duì)已查封房屋的司法拍賣程序，之后房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記將難以順利進(jìn)行。
考慮到既要保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，又要保障民營(yíng)企業(yè)正常發(fā)展，同時(shí)兼顧其他購(gòu)房業(yè)主因產(chǎn)權(quán)過戶能否順利辦理而產(chǎn)生的信訪維穩(wěn)問題，法院組織申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，采取“放水養(yǎng)魚”的方式，雙方均同意暫不拍賣已查封的房屋，約定由雙方共同尋找購(gòu)房買主，與買主簽訂購(gòu)房合同后，要求買主將購(gòu)房款或首付款轉(zhuǎn)賬至一個(gè)固定銀行賬戶，同時(shí)按揭貸款的銀行也將按揭尾款發(fā)放至該銀行賬戶內(nèi)，法院會(huì)預(yù)先凍結(jié)此賬戶，錢一旦到賬，法院就將款項(xiàng)扣劃至法院執(zhí)行案款專戶內(nèi)，并發(fā)放給申請(qǐng)執(zhí)行人。
同時(shí)，為保障被執(zhí)行人的正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，對(duì)被執(zhí)行人的其他銀行賬戶解除凍結(jié)。通過這種方式，商貿(mào)公司順利賣出3套房屋，并將保證金150萬元及遲延履行期間的資金利息全部支付給建設(shè)公司。
本案的順利執(zhí)結(jié)，充分體現(xiàn)了人民法院將切實(shí)保護(hù)民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展的要求落實(shí)到具體案件中，在涉民營(yíng)企業(yè)執(zhí)行中既要加大執(zhí)行力度，同時(shí)審慎采取執(zhí)行措施，保障民營(yíng)企業(yè)合法權(quán)益，維護(hù)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，將購(gòu)房業(yè)主群體可能因?yàn)椴荒茼樌k理房屋產(chǎn)權(quán)登記而發(fā)生的信訪事件消除在萌芽狀態(tài)。
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