解除房屋買賣合同的法定理由條件，未成功房屋買賣合同解除的后果

案例：

2014年2月，陳某（買方）與王某（賣方）簽訂《房屋買賣合同》,約定陳某購買王某所有的案涉房屋一套，房屋成交價為44萬元。由于此時王某暫未取得房屋產權證，雙方在合同中約定：買方應于簽訂合同當日支付定金2萬元，辦理公證當日支付首付款37萬元，過戶當日支付尾款5萬元，雙方于賣方取得產權證后三十個工作日內到產權交易中心辦理房屋過戶手續。同時合同中雙方未約定送達地址。當日，陳某向王某支付了定金2萬元。2014年3月，王某與陳某辦理了公證，陳某按約支付了首付款，王某將案涉房屋交付予陳某。陳某多次催促王某辦理房產證，王某均以各種借口搪塞。

2017年11月，王某向陳某郵寄送達《通知書》，通知內容為：我已領取該房屋不動產權證書，你應于2017年底前履行原合同約定，逾期則構成根本違約。通知人：王某。該郵件顯示簽收人為速遞易。2018年1月，王某再次郵寄送達《解除合同通知函》，內容為：我于2017年11月按合同約定通知你履行相關事務，但至今未收到你任何回復，根據合同約定，你已構成根本違約，我方決定：解除雙方簽訂原合同并由你方承擔相應違約責任。通知人：王某。該郵件顯示簽收人為他人代收。

2018年4月，陳某訴至法院請求：判令繼續履行合同并由王某承擔違約金。王某提出反訴請求：確認合同已經解除，判令陳某騰移退交占有的房屋并支付違約金。

法院判決：

一審、二審法院均對守約方陳某要求履行合同的訴訟請求予以支持，對王某于本案中提出解除合同、賠償違約金的反訴請求不予支持。

律師解析：

根據《合同法》第九十六條“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”的規定，主張發出解除通知書發生解除合同的效力須同時滿足兩項要件，即“解除合同的條件成就”與“應當通知對方”。

本案中，王某認為陳某未積極履行辦證義務，構成違約，其于2018年1月15日寄送解除合同通知函行使了合同約定解除權解除了合同，主張確認合同已解除及違約金。然而，王某并未提交足以采信的證據證明陳某有惡意違約的任何主觀惡意和行為，不能證明其解除合同的條件成就，亦不能證明陳某收到了其通知，故應承擔舉證不能的不利責任。

律師點評：

合同一方行使合同約定解除權是生活中較為常見的事情，解除合同的行為若要發生解除合同的效力須同時滿足兩項要件，即“解除合同的條件成就”與“應當通知對方”。交易過程中，為了促成合同目的實現，遵守誠實信用原則是各方當事人的共同義務。合同履行過程中發生障礙時，雙方均可采取補救措施或以友好磋商的方式消除障礙、繼續履行。

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