二手房買賣合同違約金和利息能否同時主張

一、案例：

王某與劉某于2017年5月簽訂《二手房買賣合同》，約定購房總價395000元，首付款20萬元，剩余款項按月分期付款，五年內付清，同時還需支付約定的利息。劉某承諾于2018年8月31日前為王某辦理房屋產權轉移登記，逾期辦理的需承擔購房總價款10%的違約金，且王某有權解除合同。

《二手房買賣合同》簽訂后，劉某向王某交付了房屋，王某依約支付首付款并按期支付分期款以及利息，但劉某未能依約為其辦理房屋產權轉移登記，王某遂按合同約定申請仲裁，請求解除合同，要求劉某向其返還已支付的購房款項，并支付利息及違約金。

二、仲裁結果：

合同約定的解除條件成就，仲裁庭支持了王某解除《二手房買賣合同》的主張，裁決劉某向王某返還已收取的購房款項并支付違約金以及利息，而王某應支付劉某交付房屋后至返還期間的房屋使用費。

三、律師解析：

本案中，劉某違約在先，王某依約有權解除《二手房買賣合同》，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”之規定，王某可以要求劉某恢復原狀，即將已付購房款項原物返還至王某占有的狀態，而返還原物應當包含原物及孳息，金錢的孳息也就是利息。因此，本案中王某主張的利息屬于已付購房款的孳息，與其主張的違約金并不沖突，可以同時主張。

同時，根據九民紀要的最新規則，雙務合同撤銷后，如標的物有使用情況的，標的物返還方與價款返還方互負對待給付義務，雙方應當同時返還。因此，本案中，王某也應支付劉某對應的房屋使用費。

四、律師點評：

利息，是損失，還是孳息？基于不同的情況，其性質也會有不同的認定，性質不同則關系到其與約定的違約金可否同時主張。例如逾期付款的資金利息，就不屬于孳息，而是資金占用損失，根據《合同法》第一百一十四條第二款“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加”之規定，守約方如認為約定的逾期付款違約金不足以彌補其損失，可以請求增加違約金，但基于同一違約行為即逾期付款這一違約行為，不能同時主張違約金和損失賠償。本案中，已付購房款項的原物返還包含了原物及孳息，利息就是本案中已付房款的孳息，可以與違約金一起主張。

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