“家里有套房想賣出去，但是不知道如何定價，價格太高，房屋不好賣，太低又不劃算。”近日，有市民向記者反映，在賣舊房時，定價是一件比較困難的事情。業內人士認為，賣房定價也有技巧，房東可根據地段、房屋基本情況等制定合理的價格，并留有商量的余地。

二手房東：二手房價格定高了賣不脫，定低了不劃算

“我們想把現在住的這套房屋賣掉，換大一點的，定價90萬元，掛了幾個月，看的人很多，但一直沒有賣出去。”市民曾女士說，她的舊房在達城海棠灣附近，周圍的配套都比較好，房齡五年，建筑面積100平方米左右，戶型結構為三室兩廳雙衛，9樓，中等裝修。

曾女士說，曾經有客戶出價83萬元，她覺得比自己的心理價格低了兩萬元，便沒有出售，此后報價一直低于83萬元。

市民韓先生的經歷與曾女士截然相反。韓先生說，去年他和家人商量后，決定將房屋賣掉，購買一套電梯房。“賣掉的那套房屋在老城區，距離醫院、學校都很近，總面積80平方米，樓層在5樓。房屋剛掛出去，就有很多人來看房，一周后就賣了，成交價42萬元。”韓先生說，事后才知道，他的報價遠遠低于市場價格。

“報價高了很可能錯過好的成交時機，報價低了自己又覺得吃虧。”記者采訪發現，不少市民在換房時，選擇賣舊買新的方式，但在確定舊房價格的時候，往往會遇到很多難題。

專業人士：多種因素影響二手房定價，應多走訪了解

“賣房者在確定賣價的時候，可以多走訪幾家二手房中介公司，了解同小區二手房成交均價。”二手房銷售人員蔣先生建議，市民應根據房屋的實際情況制定合理的報價，并留有商量的余地。一般情況下，地段決定房屋價格的高低，如果房屋周邊有學校、商場、公園等比較齊全的配套，一般比較好賣。

二手房銷售人員羅先生則認為，地段也不是決定房價高低的唯一因素，房屋的樓層、朝向、面積、戶型、物業等因素都會影響房屋的價格。

羅先生建議，如果房屋是步梯，那么底層和頂層價格相對較高，二、三、四層會比五、六層的價格高；如果有電梯，除了底層和頂層，其他樓層的價格相差不大。

房屋面積過大或過小也會影響單價，房屋面積在70至100平方米之間，這樣的房屋是標準的套二或套三，適合一家三口或四口居住，面積適中，住著也不會太擁擠。房屋面積過大，總價會更高，對客戶的購買力也有一定的要求，因此在定價時可以適當降低單價。

房屋的戶型也很重要，戶型沒選好，不但浪費面積，住起來也會覺得擁擠。如果主臥和客廳朝南，室內通風采光都很好，沒有暗衛，客廳、主臥開間大，這樣的房屋比較好賣，價格也更高。

羅先生介紹，現在很多客戶對小區的物業也有要求，“很多客戶在看房前會先詢問小區是否是新小區，有沒有物業，在看房的過程中也會詳細觀察小區綠化、衛生、水池等細節，還會詢問小區物業費、居住人群等。”羅先生說，物業管理不到位、綠化較差、停車位不足等，這些都是影響房屋成交的重要因素。

記者采訪發現，現在很多待售房屋的裝修堪比“樣板間”。羅先生介紹，現在很多老舊小區的房屋裝修比較老舊，客戶在看房的時候會覺得房屋問題多，以此壓價甚至導致不能成交，所以很多房主會在賣房之前將房屋進行裝修，并添置新家具，這樣能增加房屋的“顏值”，加快售房的速度。

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