疫情發(fā)生前已簽署的房屋租賃合同，能否要求解除租房合同

一、解除租房合同法律依據(jù)

1.《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。

2.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”

二、解除租房合同問題解析

根據(jù)上述規(guī)定，能否解除房屋租賃合同的關(guān)鍵在于疫情影響是否致使“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。判斷是否構(gòu)成“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，應(yīng)當(dāng)綜合考慮租賃合同的租期、租賃用途、疫情影響程度等因素。

1.對于長期租賃合同，在防控措施解除或滿足復(fù)工條件后，房屋租賃合同一般仍可以繼續(xù)履行，并不影響合同目的實(shí)現(xiàn)，故在無其他特殊情形下，房屋租賃合同不得解除。

2.對于短期租賃或特定目的租賃合同，如展會租賃合同等，因疫情及防控措施致使當(dāng)事人無法在租期內(nèi)使用租賃物或開展展會等活動，無法實(shí)現(xiàn)合同目的，在按規(guī)定履行相應(yīng)通知義務(wù)后，可適用不可抗力或情勢變更來解除租賃合同。

三、解除租房合同應(yīng)對建議

1.對于承租人，在出現(xiàn)不能實(shí)現(xiàn)合同目的情形時，應(yīng)當(dāng)及時通知出租人，以減輕可能對其造成的損失，并應(yīng)當(dāng)固定和留存合同目的無法實(shí)現(xiàn)的證明材料，在合理期限內(nèi)提供給出租人。

2.對于出租人，建議提前現(xiàn)場摸排承租人受疫情影響情況、租賃物使用情況等。在收到承租人關(guān)于解除合同的要求時，結(jié)合摸排情況、承租人提供的證明材料、因果關(guān)系，判斷是否達(dá)到解除條件，以正確作出決策。

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