購房需求下降，遵義樓盤銷售競爭激烈“火爆”搶房場面不會重現

遵義樓盤

中心城區眾多樓盤項目近期入市銷售，將打破今年前三季度供銷平穩的態勢——遵義城區樓盤銷售競爭加劇。

當前中心城區有四十多個新樓盤和次新盤集中推出商品住宅房源，遵義新房供應不斷。按相關部門的統計，前三季度，中心城區批準預售的商品房達335萬平方米，實際銷售商品房332.65萬平方米，從這個數據可以看出，銷售面積和批準預售面積接近。

也就是說，住建部門批多少，就能賣出多少，商品房銷售呈現供銷平穩的態勢。但是，隨著萬潤、中俊俊、中鐵建、北大資源、碧桂園等眾多項目的即將入市銷售，遵義樓市將再迎來更為洶涌的供應大潮，接下來的時間里，市場會不會如前三季度那么良好？

一、遵義市民購房需求下降

前幾年，那么多房源成交了、交付了，應該說市民的剛性需求浪潮已經過去。1998年以來，有的市民已經是第三次、第四次購房，而最近幾年不少家庭已不止一次地購房。市民改善型、提高型購買也會有階段性的“非高潮”，這個“非高潮”有可能出現在近幾年的市場里。有經濟實力的家庭幾年中“三番五次”購房，即使還有富余能力，可能不一定再選擇購房，會選擇其他的消費與投資。

多數開發商都深信市民的剛性需求，但有業內人士分析，市民的剛性需求當然還是有的，有改善型的需求，有拆遷家庭的需求，有外來人口的需求，但這些新增的需求量不一定能“抵銷”新增商品住宅的供應量，需求的增量不一定趕得上供應的增量。據了解，今年前三季度，全市在建房地產開發項目658個，要消化這么多的項目確實需要一定的消化量才行。但是，近幾年中，市場還成交了大量的寫字樓和商鋪，也大量地“消耗”了市民的購買力。因此，今后商品住宅的需求量會不會再出現集中爆發、持續熱銷的現象呢？

二、遵義樓盤“火爆”搶房場面不會重現

前兩年，因棚改造成的剛性需求，讓整個樓市呈現“火爆”的場面，許多樓盤“一房難求”，這樣的“火爆”有當時一些特殊的原因。就拿今年前三季度來說，中心城區批準預售的商品房達335萬平方米，實際銷售商品房332.65萬平方米，平均每個月銷售近40萬平方米。

往年樓市熱浪持續奔涌，與有“旗艦式樓盤”的開盤有關。“旗艦式樓盤”是指那些有全市影響的、由知名實力開發商建造在優勢地段的大型樓盤，如碧桂園、恒大、金科、林達、保利等，今年“舉市矚目”的樓盤有是有，但是否能熱銷呢？

從市場上反映的現象可以看出，相當多中等收入家庭基本已完成購房、換房，一段時期內不會再購買，為此，南部原以6字頭銷售的精裝項目已經下探到5字頭，新蒲以7字頭的成品房項目改為清水房，以6字頭甚至是5字頭銷售，由此可見，市場供應量加大、競爭激烈的同時，以低價位樓盤加大成交量，是無論大開發商還是小開發商都愿意實施的手段。

三、遵義樓盤銷售競爭將激烈

新樓盤和次新盤不約而同地推出精彩的房源，開發商期待著樓市火熱，但他們能如愿以償嗎？這么多樓盤同場比拼，會出現什么樣的新格局呢？曾經的區域熱銷時代可能已經結束，以樓盤獨立熱銷的時代或許已經來臨。

近年來商品房持續熱銷，讓城區樓市形成了新的格局，特別是以區域熱銷為主，如新蒲區域、南部板塊、匯川區域、播州區域，曾經區域板塊的整體熱銷讓開發商賺錢來得快了些。

然而到了今天，一個區域里，有的樓盤賣得好，有的樓盤“無人問津”，在這種態勢下，整個市場不一定火爆，但一些板塊里的部分樓盤依然成交旺盛。這樣的熱點樓盤在競爭中擠占掉其他樓盤的份額，成交向這些樓盤集中。

三四十個正在銷售的樓盤，會分為兩個梯隊：第一梯隊是以熱銷的樓盤為主力，正在引領住宅消費潮流，是所在區域乃至中心城區全城標志性樓盤，每次推出房源都比較火爆；第二梯隊是銷售業績比較普通的樓盤，他們平靜地、平穩地銷售著，他們不指望什么火爆，從開盤之日起就準備打營銷的持久戰。

在這樣的背景之下，樓盤之間就會出現分化，市民的剛性需求是有的，比如年輕人結婚，比如新市民購房，這會讓單價四五千元或五六千元的房源很好銷售；而那些改善型的、投資型的項目壓力要大一些。因為看到成交量不理想，新樓盤開出時，開發商對價格的預期也不會多高。

有業內人士認為，從現在起，同一板塊樓盤之間的銷售狀況可能大不一樣，前幾年有的板塊一個月內四五個樓盤同時登上銷售排行榜前列，這種一榮俱榮的態勢將不多見。

同一個板塊中，品牌開發商的精品樓盤可能熱銷，這樣的樓盤往往代表著開發商的水平，也代表著所在板塊當前的高水平，雖然價格高些但銷售量卻較好。如果樓盤產品出眾，有先進性、新穎性和稀缺性，也能讓其熱銷。假如同一區域供應集中，開發商的造樓、操盤能力都平常，并且價格開得有水分，就只能慢慢地銷售，到了交付使用的時候還有不少房源沒有賣出去，這其實是銷售的正常速度。

今后新增房源還會很多，多數樓盤的銷售將考驗開發商的耐力，樓市也將從曾經的區域板塊之爭，轉變為區域內樓盤與樓盤之間、整個城區某個樓盤與某個樓盤之間的競爭。

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