新鄉二手房交易資金監管

房地產經紀有限公司工作人員給市民講解存量房交易資金監管相關內容，新鄉二手房交易資金監管試行100天。

11月1日，新鄉市正式執行《新鄉市存量房交易資金監管工作操作細則》（以下簡稱《細則》）。11月2日、3日，記者走訪了我市多家中介機構，對新政落地情況進行探訪，發現很多中介都已將《新鄉市存量房交易資金監管劃轉協議》作為合同條款，寫入存量房買賣合同，資金監管新政的影響正在顯現。

一、中介機構：這兩天忙著執行《細則》的事兒

3日中午，記者來到位于華蘭大道與牧野大道交叉口東北角的市優房房地產經紀有限公司（以下簡稱優房置業），洽談室內，“按揭貸款購房資金監管流程”已做成醒目的海報掛在墻上，買賣雙方正在加有資金監管內容的存量房買賣合同上簽字。新的存量房買賣合同上明確寫著該筆交易的監管賬戶，市民還可以通過“新鄉市不動產（微信公眾號）”查驗，通過行業主管部門備案的房地產經紀機構名單，證明該公司具有進行存量房買賣合同網簽資格。

該公司負責人賈科告訴記者：“今年8月，我市已經開始試行二手房資金監管賬戶，我們之前會根據買賣雙方的意愿，讓他們自愿選擇是否進入監管賬戶。進入10月份，我們再去銀行辦理貸款，主管部門要求客戶和中介代辦機構都要按要求對全款購房、首付款暨銀行貸款進行監管。根據《細則》，目前二手房交易中的合同都是主管部門提供的格式合同，這兩天忙的都是如何執行《細則》的事兒。”

在記者走訪過程中，市區多家中介機構都表示，已接到主管部門的通知，將監管賬戶寫入存量房買賣合同。人民東路的一家中介公司工作人員告訴記者：“現在監管賬戶必須上墻公示、寫進存量房買賣合同，不用也不行了。”

二、業內人士：二手房沒有資金監管隱患多

為啥部分中介想方設法逃避資金監管？對此，經營二手房行業10年之久的張先生告訴記者：“中介機構交易賬戶內資金流主要來源于正在經手辦理貸款的用戶，隨著房價越來越高，一筆首付起碼20萬元以上。一個中等規模的中介機構，交易資金賬戶里至少有上百萬元的現金流。而有的中介經營者財務管理不規范，經營資金有缺口，就挪用客戶的交易資金開工資或者擴張店面。有些人利用現金流開飯店、民間借貸等，以此來賺錢。因為這個行業門檻低，申請個體工商戶營業執照就能開店，一些不良經營者會將中介費定的很低，用這種方式從正規中介手中搶房源，有些買家和賣家以為自己省了錢，卻不知道這些小中介正拿著他們的購房款出去做買賣。”

張先生說：“個別黑中介收了幾十萬元購房首付款后，說是幫你辦貸款，然后用各種理由拖延不去辦，其實是拿這些錢做投資、做買賣，或者去補之前的窟窿。一旦窟窿補不上，中介跑了，購房者的首付資金也就沒了。”

三、政策解讀：新鄉存量房網簽資金監管細則

《新鄉市不動產登記和交易中心關于實施存量房交易資金監管工作的操作細則》（新登〔2019〕35號）已正式發布，根據文件要求，11月1日，我市將全面開展存量房交易資金監管工作，在全面開展業務之前，市不動產登記和交易中心將就存量房交易資金監管的相關問題進行解答。

存量房交易資金監管工作開展的時間和范圍？

2019年11月1日起，在新鄉市轄區范圍內全面開展存量房資金監管工作。

為什么實行存量房買賣合同網上簽約備案和交易資金監管？

根據《關于加強房地產經紀管理、規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（建住房〔2006〕321號）和《關于開展市區存量房交易資金監管工作的通知》（新登〔2017〕3號）等文件規定，為進一步規范我市存量房交易市場秩序，維護存量房交易雙方的合法權益，保障存量房交易資金的安全，促進房地產市場健康發展。

開展資金監管工作后，按揭貸款辦理存量房轉移登記與抵押登記與以前的流程有什么變化？

2019年11月1日起，新鄉市轄區范圍內所有存量房按揭貸款業務，首付款金額與貸款金額需要存入監管銀行（郵政儲蓄銀行、農業銀行、建設銀行、廣發銀行、中原銀行）的資金監管專用賬戶后，買賣雙方可到不動產登記窗口申請辦理存量房轉移登記與抵押權登記合并辦理。目前有5家監管銀行開展存量房資金監管服務，后續還會有更多銀行陸續開展存量房資金監管服務。

轉移登記與抵押權登記合并辦理實現兩個登記事項“一并受理、一并審核、同時發證”，從而減少辦事環節、縮短辦事時限、更有利于防范交易風險。

如果買方申請的是公積金按揭貸款，因公積金業務流程是買賣雙方辦理轉移登記后，憑新不動產權證書審批貸款，公積金按揭貸款暫不合并辦理。

11月1日之前按揭貸款手續辦理抵押權登記有什么影響？

11月1日之前按揭貸款手續已經辦理轉移登記未辦理抵押權登記的，還按照之前的流程辦理抵押權登記。11月1日起所有按揭貸款手續均申請轉移登記與抵押權登記合并辦理，分開辦理的不予受理。

資金監管工作全面開展后，辦理《存量房買賣合同》網上簽約備案有什么要求？

11月1日起不動產登記窗口只為自主成交的買賣雙方提供《存量房買賣合同》網上簽約備案服務，新鄉市不動產登記和交易中心授權的房地產經紀機構可免費協助存量房買賣雙方辦理《存量房買賣合同》網上簽約備案服務。

如果買賣雙方自主成交的來不動產登記窗口申請《存量房買賣合同》網上簽約備案，需要填寫《新鄉市存量房買賣合同網上簽訂申請書》。全款自主成交申請免除資金監管的，需要填寫《新鄉市存量房交易資金自行劃轉聲明》，填寫聲明后，如果在交易過程中發生的資金及權屬風險由買賣雙方自行承擔，如果買賣雙方因未如實申報，造成無法正常辦理登記的，責任由買賣雙方自行承擔。

存量房交易資金監管是否收取服務費？

存量房交易資金監管不收取服務費，監管資金產生的活期利息隨本金一并劃轉。

哪些房屋轉讓不實行資金監管？

（一）房屋產權交換的；

（二）依據人民法院或仲裁委生效法律文書轉移房屋權屬的；

（三）房屋拍賣的；

（四）以房屋出資入股，房屋權屬發生轉移的；

（五）交易雙方中，有一方是法人或其它組織的。

哪些房屋轉讓可以申請免除資金監管？

（一）屬于國有資產的房屋在公共資源交易中心掛牌交易的；

（二）房屋共有人之間轉讓所占房產份額的；

（三）交易雙方為直系親屬的（包括配偶、子女、父母）；

（四）其它不具備資金監管條件的情形。

申請免除監管的，交易雙方簽署自愿放棄資金監管、個人承擔資金風險的聲明后直接辦理房屋產權過戶手續。

二手房按揭貸款的資金監管流程

一、買賣雙方到銀行面簽，雙方開設銀行卡，買方將首付款存入自己開設的銀行卡上；

二、銀行審批通過；

三、辦理網簽（自主成交的在不動產中心前臺簽署，通過中介機構的在有網簽備案資質的中介機構簽署）；

四、買賣雙方帶網簽合同、身份證、雙方銀行卡、到銀行簽署資金監管協議；買方將首付款存入資金監管賬戶；

五、等待銀行發放貸款；

六、銀行將貸款（尾款）存入監管賬戶；

七、買賣雙方到不動產交易中心辦理房產過戶手續（過戶、抵押合并辦理）；

八、買方領取不動產證，銀行領取不動產登記證明（他項權利證）后，銀行將首付款及貸款一并打入售房人賬戶。

公積金資金監管流程：

1.買賣雙方先網簽存量房買賣合同（自主成交的在不動產中心前臺簽署，通過中介機構的在有網簽備案資質的中介機構簽署）；

2.去監管銀行簽資金監管協議，買方首付款存入；

3.監管銀行打印資金監管證明、監管協議以及存款憑證（監管證明和監管協議辦理不動產登記和辦理公積金，各需一份，存款憑證是公積金收取的要件）；

4.買賣雙方來不動產中心辦理轉移登記，待買方領取新不動產證后，首付款由監管銀行自動打給賣方賬戶；

5.買方領取新不動產證后，即可去公積金管理中心申請公積金貸款。

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