開發商虛假宣傳學區房怎么辦？來看看開發商虛假宣傳學區房判例

“我們不談房子，我們來談談孩子。”相信這樣的房地產廣告一定會撩動一些“望子成龍”“望女成鳳”的家長的神經。為了孩子能上心儀的學校，他們將購房的標準對準了學區范圍，開發商自然也將此作為撬動房價上升的“杠桿”。可是家長們“不能輸在起跑線上”和“彎道超車”的愿望真的就能靠荷包里的錢實現嗎？開發商虛假宣傳學區房怎么辦？跟小G來看看開發商虛假宣傳學區房判例吧。

銷售人員口中的“學區房”承諾難兌現

市民何先生日前反映，今年3月初，他認購了市區五一路附近一套期房，“當時房地產公司的銷售人員稱房子屬于市41中學區房，購房可安排我孫子入讀該校，可最近我才知道，孫子不能享受這個名額”。

“起初我就是沖著銷售人員的這句話才認購的房子，如果承諾有變化，開發商方面也應該早點給我說啊！”何先生說，購房后，他曾不斷向銷售人員打聽能否落實“可以安排孩子上市41中”的承諾，可直到上個月底，他才正式接到開發商方面的通知，說他們“弄不到市41中的入學名額了”。“當時我很慌，怕耽誤孫子上學，開發商卻又改口稱‘我們也沒義務承諾一定能確保孩子上市41中，協議里面也沒寫’，并堅持不降房價，讓我感到很憋屈。”

5月14日，記者向何先生了解到，相關開發商已對其做出了一部分經濟補償，并答應幫忙協調其孫子上市41中的事，但未再打這個“包票”，這讓何先生“心中的石頭”仍懸在半空。

夫婦倆買到假“學區房”

何先生的遭遇并非孤例。據《南國早報》報道，3年前，柳州市一對夫婦購買一套商品房后發現，小區并非房地產公司在廣告中宣傳的屬于名校學區，于是將房地產公司訴至法院索賠損失。房地產公司卻稱“廣告不屬于合同組成部分，房地產公司不應承擔違約責任”。柳州市教育局認為小區住宅樓未交付使用，不進行學區劃分，房地產公司在廣告中使用相關學區房的文字開展售房促銷為內容虛假。隨后，工商部門對該房地產公司作出了處罰。

此事還未到底。開發商虛假宣傳怎么辦？當事夫婦認為，房地產公司發布小區房屋系學區房的虛假廣告對他們買房并簽訂合同的決策有重大影響，給他們造成了損失，遂將該公司訴至柳州市魚峰區人民法院。該法院審理后認為，該廣告內容構成具體確定的說明和允諾，應視為要約，房地產公司應賠償原告相應的損失；但鑒于合同未對房地產公司該項違約責任作出明確約定，且考慮到原告未向教育部門核實小區教育配套設施，存在一定的責任，遂一審判決房地產公司向原告支付經濟損失5000元。

房地產公司不服一審判決，向柳州市中院提起上訴，該院最終作出“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

禁止樓盤作出“學區房”承諾

對于家長和孩子來說，買了學區房，可以得到進入優秀學校就讀的機會，享受優質教學資源，這也成了家長購房計劃的最優考量。不過，事實證明，購買了所謂的“學區房”，未必就能如家長所愿；且開發商有關“學區房”的宣傳噱頭并不符合相關法律規定。

日前，記者對我市一些在建樓盤項目的線上線下宣傳平臺進行訪查發現，線下的銷售中心對“學區房”概念做出暗示的比較普遍，紙質宣傳頁上卻較少見到“學區房”的相關承諾；而在其線上宣傳平臺或委托第三方宣傳平臺所做的售房宣傳中，“學區房”的宣傳字眼卻頻繁出現。

記者查詢到，2016年2月1日開始施行的《房地產廣告發布規定》中就明確規定：房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾；不得用規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件做誤導宣傳。

“有的房企在賣房時，承諾憑購房合同就能入讀某名校。事實上，孩子必須要遷入戶口才能入學，而未交付的房子拿不到房產證，就辦不了遷入戶口的手續，后續會出現很多糾紛。”在日前的采訪中，我市房產界一位資深從業人士如是說。

該名人士還認為，家長若盲目輕信房企或中介的銷售噱頭，買了看似離學校很近的房子，未必就能被劃進想要選擇的學校片區。另外，一些新建小區附近的確規劃有某學校，但規劃的學校短期內尚未建成或建成招生時孩子已過了入學學齡。“提醒家長購房前最好先通過官方、正規渠道對招生政策進行了解，不要盲從盲信商家的宣傳承諾。”

河南大鑫律師事務所律師王光輝律師認為，“學區房”并不是一個明確的法律概念，只是開發商制造的一個商業概念或商業創意，而基于此制造的宣傳噱頭同樣受到法律的約束。根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，購房者只要能證明開發商的宣傳、承諾內容具體確定，而且足以影響到合同的訂立和房屋價格的，則開發商宣傳的內容是一樣可以被作為合同條款的。如果購房者所訴情況屬實，那么由于開發商未兌現承諾，購房者可以主張欺詐或重大誤解而撤銷購房合同。但在實際中，雙方簽訂的商品房買賣合同中往往不會明確有“學區房”概念，因此購房者在維權時需對此承擔舉證責任。

記者查詢得知，依據《最高人民法院商品房買賣合同糾紛適用司法解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

“需要警惕一點，開發商常常將‘不可抗力’寫入合同約定的內容中，且常以此規避己方責任。”王光輝解釋說，所謂不可抗力，是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括自然災害，如臺風、地震、洪水、冰雹；政府行為，如征收、征用，這些客觀情況足以造成合同不能履行或不能如期履行的后果。但是，如果房產公司稱其違約的原因是不可抗力所致，卻并未提供有力的證據來證明，就可視為無效解釋。

教你如何避開“學區房”陷阱

在實際購房行為中，開發商關于“學區房”等的宣傳承諾常常是“亂花漸欲迷人眼”，套路多多，讓有相關需求者一不留神就會“入局”。開發商虛假宣傳學區房怎么辦？小G綜合業內人士的經驗介紹，結合上述開發商虛假宣傳學區房判例，總結出了開發商的5個招數，購房者可見招拆招。

招數一：將樓盤與名校“捆綁銷售”是開發商常用的宣傳招數之一。在實際情況中，有不少家長也遭遇了“偽學區房”。所謂“偽學區房”是指距離名校近卻進不了名校的樓盤。

拆招：“近”名校≠“進”名校。實際上，學區房并不是以距離學校的遠近來衡量的，而是指能提供學區的樓盤。家長遇到此類宣傳，一定要去學校或教育主管部門考察一番。若學校已建好，應先到學校咨詢，看與開發商所言是否一致；若學校還未建成，可讓開發商出示與學校所簽訂的協議。

招數二：現在新房大多數是期房，所能獲取的信息大都來源于置業顧問和美化后的樓盤沙盤，實際的情況往往難以知曉。學校可能會因規劃調整、生源人數影響等來調整招生區域，樓盤所謂的絕對地理優勢是不存在的。

拆招：不少樓盤在簽約時，不會把對口學校寫進購房合同，只是給購房者口頭承諾。提醒購房者在簽約時，可以讓開發商將對口學校寫進購房合同，口頭承諾難受法律保護。

招數三：某些開發商打出“簽約××名校”的廣告，號稱與××名校已簽約，而實際上簽約的××名校只是名校的分校，或是分校的分部，師資力量、配套設施、社會口碑、學習氛圍等都與校本部有差別。

拆招：開發商在宣傳上回避“分校”“分部”等重要信息，造成購房者被錯誤引導。遇到此類情況，購房者應謹慎核實，再三確認。

招數四：這個問題是針對二手房買賣的，要留心兩個問題。首先，賣方的戶口是否已經及時遷出，如果賣方的戶口不及時遷出，則會影響到買方的正常入戶，孩子的入學時間也得不到保障；其次，關于學區占用情況，各地區和學校關于學區占用的要求有所不同，具體要咨詢學校或當地教育部門。

拆招：建議購房前先查詢該戶的學籍有沒有被占用以及對應學校的入學條件。

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