開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證，認(rèn)購(gòu)合同有效嗎？

生活中，開(kāi)發(fā)商在和購(gòu)房人簽訂正式的《商品房買賣合同》前，往往會(huì)先簽訂一份《認(rèn)購(gòu)合同》或《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定由購(gòu)房人先交納部分定金，在開(kāi)發(fā)商符合預(yù)售條件時(shí)，雙方再另行簽訂《商品房買賣合同》。但如果開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有取得預(yù)售許可證，雙方所簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》有效嗎？

案情

2016年10月，原告張某與被告三臺(tái)縣某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同（認(rèn)購(gòu)）》一份，約定該房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的位于三臺(tái)縣潼川鎮(zhèn)一套公寓房出售給張某，交付房屋的具體時(shí)間為2017年6月30日前，并對(duì)房屋面積、價(jià)格、付款方式及逾期付款責(zé)任、逾期交房責(zé)任等進(jìn)行了約定，張某于當(dāng)日支付了認(rèn)購(gòu)款95671元。可約定的交房時(shí)間過(guò)了很久，該房地產(chǎn)公司卻一直未取得該項(xiàng)目房屋的預(yù)售許可證，也無(wú)法按合同約定向張某交付房屋。無(wú)奈之下，張某起訴到三臺(tái)縣人民法院，要求確認(rèn)其與三臺(tái)縣某房地產(chǎn)公司簽訂

的相關(guān)合同合法有效，同時(shí)要求該房地產(chǎn)公司立即履行合同內(nèi)容，交付房屋并辦理過(guò)戶登記。

被告三臺(tái)縣某房地產(chǎn)公司在庭審中辯稱，與張某簽訂《商品房買賣合同（認(rèn)購(gòu)）》屬實(shí)，但因?yàn)楣疚慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證，因此該商品房買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。同時(shí)表示，因?yàn)橐恍┨厥庠颍姘阜课輰⒂糜谛藿ㄡt(yī)院，現(xiàn)正在籌建中，故交付房屋已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)，且自身并沒(méi)有主觀上的違約故意，但愿意給予張某適當(dāng)補(bǔ)償。

裁決

法院認(rèn)為，原告張某與被告三臺(tái)縣某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同（認(rèn)購(gòu)）》屬于商品房預(yù)售合同，三臺(tái)縣某房地產(chǎn)公司在本案起訴前尚未取得商品房預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，雙方簽訂的《商品房買賣合同（認(rèn)購(gòu)）》無(wú)效。

由于該合同無(wú)效，故張某要求三臺(tái)縣某房地產(chǎn)公司按照合同約定向其交付房屋，并辦理房屋過(guò)戶登記的請(qǐng)求，法院不予支持。但張某因該合同無(wú)效而遭受的損失賠償問(wèn)題，因在本案中主持雙方調(diào)解未能達(dá)成一致意見(jiàn)，張某可以另行主張賠償。

最終，法院判決張某與三臺(tái)縣某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同（認(rèn)購(gòu)）》無(wú)效，駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。

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