開發商未取得預售許可證，認購合同有效嗎？

生活中，開發商在和購房人簽訂正式的《商品房買賣合同》前，往往會先簽訂一份《認購合同》或《認購協議》，約定由購房人先交納部分定金，在開發商符合預售條件時，雙方再另行簽訂《商品房買賣合同》。但如果開發商一直沒有取得預售許可證，雙方所簽訂的《認購協議》有效嗎？

案情

2016年10月，原告張某與被告三臺縣某房地產公司簽訂《商品房買賣合同（認購）》一份，約定該房地產公司將其開發的位于三臺縣潼川鎮一套公寓房出售給張某，交付房屋的具體時間為2017年6月30日前，并對房屋面積、價格、付款方式及逾期付款責任、逾期交房責任等進行了約定，張某于當日支付了認購款95671元?？杉s定的交房時間過了很久，該房地產公司卻一直未取得該項目房屋的預售許可證，也無法按合同約定向張某交付房屋。無奈之下，張某起訴到三臺縣人民法院，要求確認其與三臺縣某房地產公司簽訂

的相關合同合法有效，同時要求該房地產公司立即履行合同內容，交付房屋并辦理過戶登記。

被告三臺縣某房地產公司在庭審中辯稱，與張某簽訂《商品房買賣合同（認購）》屬實，但因為公司未取得商品房預售許可證，因此該商品房買賣合同應屬無效。同時表示，因為一些特殊原因，涉案房屋將用于修建醫院，現正在籌建中，故交付房屋已經不能實現，且自身并沒有主觀上的違約故意，但愿意給予張某適當補償。

裁決

法院認為，原告張某與被告三臺縣某房地產公司簽訂的《商品房買賣合同（認購）》屬于商品房預售合同，三臺縣某房地產公司在本案起訴前尚未取得商品房預售許可證，根據《最高人民法院<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規定，雙方簽訂的《商品房買賣合同（認購）》無效。

由于該合同無效，故張某要求三臺縣某房地產公司按照合同約定向其交付房屋，并辦理房屋過戶登記的請求，法院不予支持。但張某因該合同無效而遭受的損失賠償問題，因在本案中主持雙方調解未能達成一致意見，張某可以另行主張賠償。

最終，法院判決張某與三臺縣某房地產公司簽訂的《商品房買賣合同（認購）》無效，駁回張某的其他訴訟請求。

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