業主多次逾期還房貸怎么處理？按揭還不上開發商回購后索賠

業主多次逾期還貸，開發商回購房屋后索賠，法院稱開發商主張業主支付違約金不合理，依法予以駁回。

家住三臺縣的徐女士，此前在高新區一家房產公司以按揭的形式購買了一套住房，由于償還貸款多次出現逾期，相關房產公司承擔了連帶責任，為其向銀行償還了款項。隨后，該房產公司將徐女士告上法庭，請求法院判決解除雙方此前簽訂的《商品房買賣合同》，并要求支付違約金22.8萬余元。近日，高新區人民法院對這起商品房銷售合同糾紛案進行了審理。

業主未能如期還貸開發商承擔連帶責任

2012年3月底，高新區某房產公司與徐女士簽訂了《商品房買賣合同》及補充協議各一份，約定由徐女士以57萬余元的總價，購買該公司商品房一套，并約定其中34萬元購房款由徐女士向綿陽市某銀行申請貸款支付，如徐女士貸款后不按約定歸還借款本息，導致貸款銀行按合同有關條款要求房產公司回購該商品房，房產公司將按徐女士在剩余貸款年限內所欠銀行貸款本息回購該房屋，回購后該商品房所有權歸房產公司。為履行前述合同及補充協議的約定，2012年4月，該房產公司、徐女士與涉案銀行簽訂了《個人購房借款/擔保合同》一份，約定由該行向徐女士提供按揭貸款34萬元，貸款期限為20年，采用等額本息方式按月償還本息，房產公司為徐女士的本次貸款提供全程連帶責任保證。之后，涉案銀行向徐女士發放了貸款。

2018年7月，因徐女士的銀行按揭貸款已連續多次逾期，銀行致函房產公司，要求該公司按約定履行回購責任。同月，房產公司在該行所設保證金賬戶中劃扣34萬元，用于結清徐女士所申請貸款剩余的全部本息及罰息。

開發商狀告業主要求解除合同并賠償違約金

隨后，該房產公司將徐女士告上法庭，請求法院判決解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并向公司支付違約金22萬余元。

法院認為，原告房產公司與被告徐女士之間簽訂的《商品房買賣合同》及相關補充協議，以及雙方與涉案銀行之間所簽訂的《個人購房借款/擔保合同》，均是各方當事人的真實意思表示，其內容不違反法律法規的強制性規定，合法有效并具有法律約束力，各方當事人應按照合同約定履行各自的義務。本案中，徐女士在取得按揭貸款后，并未按照合同約定歸還貸款，致使貸款銀行因其違約行為向房產公司行使保證擔保的權利，房產公司也因此向貸款銀行承擔了保證責任，代徐女士償還了剩余的全部貸款本息及罰息；故房產公司依照前述《商品房買賣合同》及補充協議的約定啟動回購條款，要求解除該合同的訴訟請求，有充分的事實依據和法律依據，法院予以支持。

關于房產公司要求徐女士支付違約金22萬余元的訴訟請求。法院認為，雖徐女士違約而導致合同解除，必然給房產公司造成損失，但雙方所簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議對于徐女士因此應承擔的違約責任未作約定，房產公司也未舉證證明其因此造成的損失，且合同解除后徐女士即喪失物權期待權，房產公司可再次對外出售涉案房屋，其因徐女士違約行為造成的損失僅為承擔保證責任之日起至合同解除之日止代償款項所產生的資金利息，故依照《中華人民共和國合同法》相關規定，法院對房產公司所提違約金主張，酌情確定為按同期銀行貸款基準利率的標準，計付前述期間的資金利息。

最終，法院依照《中華人民共和國合同法》相關規定，判決解除原告房產公司與被告徐女士此前簽訂的《商品房買賣合同》，并要求徐女士以34萬余元為本金基數，從2018年7月27日起，按照中國人民銀行同期貸款基準利率計算至判決生效之日止。

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