業(yè)主多次逾期還房貸怎么處理？按揭還不上開發(fā)商回購后索賠

業(yè)主多次逾期還貸，開發(fā)商回購房屋后索賠，法院稱開發(fā)商主張業(yè)主支付違約金不合理，依法予以駁回。

家住三臺縣的徐女士，此前在高新區(qū)一家房產(chǎn)公司以按揭的形式購買了一套住房，由于償還貸款多次出現(xiàn)逾期，相關(guān)房產(chǎn)公司承擔(dān)了連帶責(zé)任，為其向銀行償還了款項。隨后，該房產(chǎn)公司將徐女士告上法庭，請求法院判決解除雙方此前簽訂的《商品房買賣合同》，并要求支付違約金22.8萬余元。近日，高新區(qū)人民法院對這起商品房銷售合同糾紛案進(jìn)行了審理。

業(yè)主未能如期還貸開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任

2012年3月底，高新區(qū)某房產(chǎn)公司與徐女士簽訂了《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議各一份，約定由徐女士以57萬余元的總價，購買該公司商品房一套，并約定其中34萬元購房款由徐女士向綿陽市某銀行申請貸款支付，如徐女士貸款后不按約定歸還借款本息，導(dǎo)致貸款銀行按合同有關(guān)條款要求房產(chǎn)公司回購該商品房，房產(chǎn)公司將按徐女士在剩余貸款年限內(nèi)所欠銀行貸款本息回購該房屋，回購后該商品房所有權(quán)歸房產(chǎn)公司。為履行前述合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定，2012年4月，該房產(chǎn)公司、徐女士與涉案銀行簽訂了《個人購房借款/擔(dān)保合同》一份，約定由該行向徐女士提供按揭貸款34萬元，貸款期限為20年，采用等額本息方式按月償還本息，房產(chǎn)公司為徐女士的本次貸款提供全程連帶責(zé)任保證。之后，涉案銀行向徐女士發(fā)放了貸款。

2018年7月，因徐女士的銀行按揭貸款已連續(xù)多次逾期，銀行致函房產(chǎn)公司，要求該公司按約定履行回購責(zé)任。同月，房產(chǎn)公司在該行所設(shè)保證金賬戶中劃扣34萬元，用于結(jié)清徐女士所申請貸款剩余的全部本息及罰息。

開發(fā)商狀告業(yè)主要求解除合同并賠償違約金

隨后，該房產(chǎn)公司將徐女士告上法庭，請求法院判決解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并向公司支付違約金22萬余元。

法院認(rèn)為，原告房產(chǎn)公司與被告徐女士之間簽訂的《商品房買賣合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，以及雙方與涉案銀行之間所簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》，均是各方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效并具有法律約束力，各方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。本案中，徐女士在取得按揭貸款后，并未按照合同約定歸還貸款，致使貸款銀行因其違約行為向房產(chǎn)公司行使保證擔(dān)保的權(quán)利，房產(chǎn)公司也因此向貸款銀行承擔(dān)了保證責(zé)任，代徐女士償還了剩余的全部貸款本息及罰息；故房產(chǎn)公司依照前述《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的約定啟動回購條款，要求解除該合同的訴訟請求，有充分的事實依據(jù)和法律依據(jù)，法院予以支持。

關(guān)于房產(chǎn)公司要求徐女士支付違約金22萬余元的訴訟請求。法院認(rèn)為，雖徐女士違約而導(dǎo)致合同解除，必然給房產(chǎn)公司造成損失，但雙方所簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議對于徐女士因此應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任未作約定，房產(chǎn)公司也未舉證證明其因此造成的損失，且合同解除后徐女士即喪失物權(quán)期待權(quán)，房產(chǎn)公司可再次對外出售涉案房屋，其因徐女士違約行為造成的損失僅為承擔(dān)保證責(zé)任之日起至合同解除之日止代償款項所產(chǎn)生的資金利息，故依照《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定，法院對房產(chǎn)公司所提違約金主張，酌情確定為按同期銀行貸款基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)，計付前述期間的資金利息。

最終，法院依照《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定，判決解除原告房產(chǎn)公司與被告徐女士此前簽訂的《商品房買賣合同》，并要求徐女士以34萬余元為本金基數(shù)，從2018年7月27日起，按照中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計算至判決生效之日止。

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