買房購房合同補充協議有效無效？認購書和購房合同區別

“認購書”、購房合同、補充協議有效無效別再傻傻分不清

重慶晚報曾報道過這樣一件事：3年前，重慶市民張先生和家人看中了本地一家樓盤項目中一套三室的房子，并繳納了3萬多元的定金。簽合同時，銷售人員除出具一份正式的商品房買賣合同外，還在其中合訂了一份補充協議，并要求同時簽訂。

不過，在翻閱這份補充協議后，張先生認為該協議中的一些內容與正式合同存在相悖之處，遂向開發商提出在補充協議中增加一部分“合理要求”，結果被對方告知該協議已在主管部門備案，無法更改；同時，張先生還被告知，3萬多元是定金，如果不同時簽訂購房合同和補充協議，就視為張先生自動放棄購房，定金也就無法退還。

“現實中經常見到有市民看中某樓盤的房子，交了定金后又決定不買了。此時，開發商以購房者已簽‘認購書’且違約在先為由拒退定金。”對此，市房地產監察大隊有關人士解釋稱，商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書內容一般包括買賣雙方當事人的基本情況、房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）、房屋價款計算、定金、簽署正式買賣合同的期限等。

認購書和購房合同區別

河南大鑫律師事務所律師王光輝認為，雖然認購書不完全等同于購房合同，但根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的有關規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》中規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

我市一家開發樓盤的銷售經理日前表示，一般開發商都會在格式合同后附帶一份補充協議，內容主要對格式合同中的未盡事宜進行說明，一般由開發商的法務團隊起草，因此盡可能規避掉開發商可能的一些風險，并保證開發商能盡快回款。其中包含產權證延期領取、接房退款延期等各種有利于開發商的說法。很少有顧客對此補充協議知悉并要求更改，就算要求更改，開發商也不大可能答應；如果不買，定金也幾乎不可能退。提醒買受人應當注意補充協議中的條款是否與正式合同文本內容相抵觸，對有異議的條款可以提出修改。

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