買賣二手房要注意什么陷阱？二手房交易注意事項和流程

國家統計局發布的統計數據顯示，今年11月份，70個大中城市的二手房價格近4年首次出現連續兩個月超過10個熱點城市下調的情況。與10月份相比，北上廣深分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%；66個二三線城市的二手住宅銷售價格漲幅與10月份持平甚至有所回落；二手房累計成交套數已經連跌20多個月。其中，11月份平頂山二手房的交易價格比10月份增長0.7%，與3年前相比保持著約17%的漲幅，近幾個月以來保持著平穩的增長。

有關專家認為，由于限價政策的存在，在房價上漲或下跌的時候，二手房價格先于新房價格變動，其更能反映市場的真實情況。三四線城市的二手房交易價格基數由于不如一二線城市高，調控力度也不如后者，因此價格相對顯得波瀾不驚。

二手房因其產權齊全、便于拎包入住，周圍交通、教育、醫療、購物等基礎設施環境比較健全，頗受我市購房者青睞。但在同時，二手房交易中卻又存在著不少陷阱，如中介渾水摸魚等。買賣二手房要注意什么陷阱？近日，記者就我市購房者所關心的二手房交易問題進行了采訪。

二手房交易中糾紛多

2013年4月，我市存量房合同備案量創出了歷史最高值，不少市民紛紛趕在政府出臺“國五條”實施細則之前辦理二手房過戶手續，致使當年我市二手房市場火爆異常。當年3月份，我市辦理存量房合同備案者就達1898戶。隨著政策和措施的漸趨平穩，近幾年來，我市二手房交易市場步入了穩中有升的狀態。與此同時，二手房交易中的苦澀和尷尬的一面也隨之顯現。

市民王女士以前在礦工路中段購買了一套二手房，屬于單位房改房，有原房主的房產證，但一直拿不到土地使用證，導致過戶業務無法辦理。今年夏季，她向我市國土部門了解到，房改房的土地分割登記辦理需由產權單位或房改單位以集體名義提出申請，她應該聯系該小區產權單位，協助其申請辦理土地分割登記。

在外地，二手房交易中的糾紛也不鮮見。3年前，因購買房齡達到30年的二手房在按揭貸款時遭遇限制導致無法履約，鄭州市一購房者將中介及房主告上法庭，要求雙倍返還定金。法院審結了這起買賣合同糾紛，一審判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同并返還定金。

去年5月，鄭州市惠濟區人民法院審理判決一起二手房買賣糾紛案件，雙方簽約后因貸款解押問題產生糾紛，導致合同被迫中止，買方要求賠付雙倍定金，法院卻“各打五十大板”，僅部分支持買主訴求。

上述兩案的承辦法官曾做出提醒，隨著經濟的快速發展和一些地區房價的不斷攀升，二手房買賣合同中一方或雙方違約的糾紛也呈上升趨勢。根據《民法總則》等相關法律規定，只要簽訂合同雙方具有相應的民事行為能力，其意思表示真實，且不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗，通常合同都會被認定為合法有效。

在房屋買賣合同沒有無效事由或沒有被依法撤銷的情況下，無論是賣方還是買方均應按照合同約定履行自己的義務，如一方或雙方惡意“變卦”，則必然要承擔相應的法律后果。因此，在簽訂購房合同時應慎重，警惕房產交易陷阱，多了解一些二手房交易注意事項和流程。

二手房交易流程要熟知

據我市房產市場一名資深從業人員介紹，二手房交易的流程一定要記清，交易前做好充足的知識和法律儲備很重要。

第一步，如果確定通過中介公司交易，那就看這家中介公司除具備營業執照外，是否還有房地產經紀資質證書。

第二步是賣家辦理委托手續，買家審查房屋權屬狀況。具體步驟是賣家帶上產權證原件、復印件和土地證原件、復印件（尚未取得產權證的則需帶上購房合同原件）到選定的房屋中介公司，即可同中介公司簽訂售房委托書。

選定房源后，買家需要查看房產證上的產權人與賣家的身份證是否一致，如果房屋屬于共有產權，還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明；此外，買家還應到產權部門進一步核實房屋產權證真偽，還可通過房地產交易部門了解該房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押；若房屋已出租，買家應要求賣家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。有條件的話，買家還可實地查看、詢問房屋的情況，可以向鄰居和物業了解清楚。

第三步是簽合同辦理產權過戶手續。在簽訂二手房買賣合同時必須要注意，如果所購房屋屬于共有產權的，房產共有人如不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。此外，根據《婚姻法》規定，凡是夫妻婚后購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產，在簽訂合同時，買家應要求賣家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

協商定金和簽協議最好這樣做

“二手房買賣中，如果房屋總價較高，定金的金額需要酌情處理。”12月18日，記者采訪市工商局投訴舉報指揮中心時，一位工作人員提醒，如果定金金額太低，對方違約時，守約的一方很難舉證實際損失，違約一方的違約成本低。如果碰上房價上漲較快情況，導致上漲的價格遠高于違約成本，對方違約可能性更大。

因此，交定金前要確認房屋的基本信息，首先要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、采光條件以及物業管理等相關問題，確認準確的建筑面積；購房者最好去房管局核實房產證，弄清楚房屋所有權是否真實、完整、可靠，了解房屋是否存在其他共有人以及債務、抵押等情況。

這名工作人員還提醒，定金協議中應寫明房屋地理位置、房屋交易價格、是否含裝修、是否含車位、車位價格等具體內容；清楚標明各方的責任義務，如悔約責任、違約金款項等，越詳細越好。此外，定金數額要明確，一般不能超過總房款的20%。因為根據我國《擔保法》規定，定金的數額不能超過主合同標額的20%，超過的部分不受法律保護。如數額較大，盡量選擇資金監管。

記者了解到，根據《合同法》《中華人民共和國擔保法》等法律規定，定金協議對于買賣雙方產生約束力，雙方當事人必須按照約定履行義務，否則要承擔一定的法律后果。如果買房人不按協議約定完成二手房交易，賣房人有權不退還定金；如果賣房人不按協議約定完成二手房交易，買房人可以要求賣房人雙倍返還定金。

二手房交易結算資金由房管部門監管

在二手房買賣中，有時候即便有協議，也會因房價水漲船高出現賣方反悔的情況，常常鬧得對簿公堂，好在現在有了資金監管。

2012年5月1日起，我市存量房（二手房）交易結算資金開始實行第三方監管。市房管中心有關負責人日前告訴記者，按照相關規定，買賣雙方通過房地產中介公司達成二手房交易意向的，必須通過交易保證機構的監管賬戶劃轉交易結算資金，不允許房地產經紀機構和經紀人從事交易資金的代收代付業務。因此，消費者通過房地產經紀機構進行二手房交易時，一定要到交易保證機構辦理相關業務，到經過房管部門備案的正規房地產經紀機構辦理二手房交易。

“想查房地產經紀機構備案情況，直接掃描其營業執照上的二維碼就可以了。”市房管中心有關人士日前提醒，按照我省相關要求，自2017年8月起，在工商部門新注冊的房地產經紀機構信息由工商部門推送至房管部門，房管部門通知其攜帶相關材料前來備案后，將備案情況反饋至省住建及工商部門，市房管中心不再頒發《房地產經紀機構備案證書》。

辦理資金監管需提供買賣雙方申請人的身份證（驗原件、留存復印件）。其中，交易雙方為親屬的，同戶籍的需要提供戶口簿（驗原件留存復印件），不是同一戶籍的，需要到戶籍所在派出所或社區開具親屬關系證明；房屋所有權證（驗原件留存復印件）；買賣合同文本、監管協議文本（各一式三份）。申請人不能前來辦理的，需要提供公證書和委托人身份證。此外，房屋為夫妻雙方共有的申請人還要攜帶結婚證，并使用本人的銀行卡進行辦理。

12月19日，市房管中心存量房交易結算資金保證機構的工作人員告訴記者，在交易資金存入時，市民可以到市行政審批服務中心3樓市房管中心37號和38號窗口辦理，由窗口工作人員出具存款憑證。

二手房交易小心入坑

市房管中心房產市場管理科曾梳理總結出房地產經紀機構（人）存在的問題，包括以下十個方面：發布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者；誘導、教唆、協助購房人通過偽造證明材料等方式，騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規避限貸；采取內部認購或雇人排隊制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過炒賣房號非法牟利；協助當事人簽訂“陰陽合同”規避交易稅費；違反《商品房屋租賃管理辦法》規定，擅自改變房屋內部結構分割出租，為不符合安全、防災標準的房屋提供租賃經紀服務以及低價收進高價租出賺取差價；侵占、挪用房地產交易資金；未履行書面告知義務，強制提供代辦貸款、擔保服務并額外收取費用；泄露、出售或不當使用委托人的個人信息，謀取不正當利益；未取得營業執照或未在房地產主管部門備案，擅自從事房地產經紀服務；借用冒用房地產經紀人員名義簽署房地產經紀服務合同，租借房地產經紀人員資格或注冊證書。

該科工作人員特別提醒，市民在進行二手房交易時應注意保留相關證據，一旦出現問題，可及時向房管、工商等部門舉報、投訴。

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