逾期辦理房產(chǎn)證，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額怎么辦

【案例】

2016年9月1日，李先生在某小區(qū)買了一套商品房，總價約70萬元。2016年10月1日，開發(fā)商將該房屋交付給李先生。李先生在繳納完房屋住宅專項維修資金等其他費用后，前往產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，但被告知因開發(fā)商未將其應(yīng)提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，不具備辦證條件，故無法辦證。

買房時簽訂的商品房買賣合同中約定：“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記的，雙方同意在90日后辦理。”后李先生訴至法院，要求開發(fā)商承擔違約責任。

法院判決開發(fā)商賠償給李先生因逾期辦理房屋所有權(quán)登記已產(chǎn)生的違約金，違約金參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

【律師點評】

當事人雙方應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。開發(fā)商已經(jīng)超過合同約定的辦理房產(chǎn)證的期限，構(gòu)成違約，故李先生要求支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金應(yīng)予支持。但雙方在合同中沒有明確約定違約金，違約金數(shù)額難以確定。

對違約金的計算應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。”另外，現(xiàn)開發(fā)商為避免如數(shù)賠償給廣大業(yè)主因逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，常在合同中約定如“按日計算給買受人支付全部已付款萬分之0.001的違約金”等明顯偏低的違約金。買受人可根據(jù)實際情況適當提高違約金。

根據(jù)《民法總則》第六條規(guī)定：民事主體從事民事活動，應(yīng)當遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

根據(jù)上述法律規(guī)定，因遲延交房完全是因為出賣人的原因造成，給買受人造成了一定的經(jīng)濟損失，而雙方約定的違約金標準明顯低于中國人民銀行同期同類貸款利息，所以買受人可要求提高違約金給付標準支付違約金。

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