逾期辦理房產證，商品房買賣合同沒有約定違約金數額怎么辦

【案例】

2016年9月1日，李先生在某小區買了一套商品房，總價約70萬元。2016年10月1日，開發商將該房屋交付給李先生。李先生在繳納完房屋住宅專項維修資金等其他費用后，前往產權登記機關備案，但被告知因開發商未將其應提供的資料報產權登記機關備案，不具備辦證條件，故無法辦證。

買房時簽訂的商品房買賣合同中約定：“出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內辦理房屋所有權登記的，雙方同意在90日后辦理?！焙罄钕壬V至法院，要求開發商承擔違約責任。

法院判決開發商賠償給李先生因逾期辦理房屋所有權登記已產生的違約金，違約金參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

【律師點評】

當事人雙方應按照合同約定履行各自義務。開發商已經超過合同約定的辦理房產證的期限，構成違約，故李先生要求支付逾期辦理房產證違約金應予支持。但雙方在合同中沒有明確約定違約金，違約金數額難以確定。

對違約金的計算應根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規定“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”另外，現開發商為避免如數賠償給廣大業主因逾期辦理房產證的違約金，常在合同中約定如“按日計算給買受人支付全部已付款萬分之0.001的違約金”等明顯偏低的違約金。買受人可根據實際情況適當提高違約金。

根據《民法總則》第六條規定：民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務?！逗贤ā返谝话僖皇臈l第二款規定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

根據上述法律規定，因遲延交房完全是因為出賣人的原因造成，給買受人造成了一定的經濟損失，而雙方約定的違約金標準明顯低于中國人民銀行同期同類貸款利息，所以買受人可要求提高違約金給付標準支付違約金。

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