買賣合同糾紛案例分析，兩起買賣合同糾紛案例律師點評

對于老百姓來說，買房是一件大事。由于房地產市場的特殊性，買賣雙方在購房時可能會產生各種問題，為此，昆報智屋特邀江蘇華峽律師事務所丁文菊律師給大家進行案例分析，希望對置房一族提供一些幫助，并在交易期間避免一些不必要的麻煩。

【案例1】王某向開發商訂購商品房一套，并支付了購房定金20000元，在簽訂正式合同時，王某擔心自己的信用會影響到貸款，而購房合同中對房款支付的違約金約定得又是相對較高，因此，王某要求開發商降低違約金的約定，而開發商稱這是標準的格式合同，不好變動。王某便要求開發商返還已付的定金，但遭拒絕。于是，王某向律師咨詢解決方案。

【律師解析】有購房經歷的人都知道，開發商提供的合同條款都是統一的，對方只能表示全部同意或者不同意，也就是案情中提到的格式條款合同。多數購房人也僅僅是聽聽售樓人員的介紹便簽字、付錢，合同內容卻很少關注。然而，一旦產生分歧，最重要的是雙方簽訂的書面合同。書面合同的重要性不言而喻。本案中的購房者能根據自身的簽約、購買能力，提出有針對性的問題，防止出現對自己不利的局面，值得肯定和借鑒。

針對本案，律師認為購房人提出的要求合理、合法，果真無法簽訂合同的，則應該退還已收取的定金。開發商不應也不能因為王某提出修改部分合同條款而沒收其定金。

【案情2】宋某看中一套尚未辦理產證的拆遷安置房，賣家自稱是被安置人的兒子（大兒子），因安置人年老病重，需要錢看病，所以出賣該安置房。合同簽訂時大兒子未提及被安置人有兩個兒子，且產證在二兒子名下。購買人宋某在中介的參與下，簽訂了合同。但合同中簽字的人為被安置人的大兒子。一年后，安置房屋具備了過戶條件，宋某遂通知中介要求協助辦理房屋過戶手續，然而中介的回復，讓宋某始料未及。中介稱，房屋產證的確已經辦好，因被安置人已經過世，產證辦在了二兒子名下，大兒子簽的字無效。現在兄弟倆因此事還在爭吵不斷，家庭關系緊張。二兒子的意思是，如想繼續購買，需要加價到市場價的90%才同意辦理過戶。宋某苦惱不已，最終加價后與二兒子重新簽訂了買賣合同。

【律師解析】房價的上漲可以說是日新月異，稍一遲緩，也許一輩子都買不起房了。若簽訂了合同，支付了房款，最終因為合同簽訂的問題導致房屋交易不成，再加上房價大漲，豈不丟了夫人又折兵，得不償失啊。該案的購房人因為買的是拆遷房且尚未取得房產證，被安置人又年老病重。故律師在此提醒，如遇此種情況，最好的辦法是請被安置人包括其繼承人都簽上字。如果購房人在簽約時提出這樣的要求，賣家因為房價合理，且老人病重需要用錢，各取所需的情況下，是完全能夠辦到的，那么即使房屋因繼承易主，也是好處理的。

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