“酬金制”模式破解物業(yè)難題，物業(yè)費(fèi)收繳率從20%猛增到85%

今年年初，東方華庭小區(qū)的原物業(yè)公司因?yàn)橐恢碧潛p選擇了退出，20%的物業(yè)費(fèi)收繳率實(shí)在沒(méi)有辦法繼續(xù)維持下去。但小區(qū)又不能沒(méi)有物業(yè)管理，如何破解這個(gè)難題？小區(qū)業(yè)委會(huì)考察了其他小區(qū)，并借鑒了周邊小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，引入“酬金制”的物業(yè)管理模式，提高了業(yè)主及物業(yè)公司的積極性，如今物業(yè)費(fèi)收繳率高達(dá)85%，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。

物業(yè)“撂挑子”，小區(qū)管理遭遇瓶頸

位于前進(jìn)路上的東方華庭小區(qū)自落成之日起，曾經(jīng)幾易物業(yè)公司，可仍然解決不了電梯、消防安全以及小區(qū)環(huán)境等問(wèn)題。問(wèn)題解決不了，業(yè)主們都不愿意繳物業(yè)費(fèi)；而物業(yè)公司覺(jué)得虧本，就降低服務(wù)；可服務(wù)不到位，業(yè)主們就更不愿意繳納物業(yè)費(fèi)。于是，物業(yè)和業(yè)主之間一直矛盾重重。若干年來(lái)，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率一直徘徊在20%~30%。

“可最終受到傷害的還是我們業(yè)主，為了能有一個(gè)安寧的住區(qū)環(huán)境，我們業(yè)委會(huì)一起開會(huì)討論，如何共建一個(gè)和諧家園？”東方華庭業(yè)委會(huì)主任羅斌告訴記者，業(yè)委會(huì)成員們?cè)谝黄鹬鴮?shí)動(dòng)了很多腦筋，大家交流下來(lái)，發(fā)現(xiàn)鄰居小區(qū)昆山寶島花園一期和二期的物業(yè)公司采用了不同于其他物業(yè)公司的模式，并且得到了廣大業(yè)主的肯定，小區(qū)也打理得井井有條，于是他們主動(dòng)找到這家物業(yè)公司，希望能幫助解決目前小區(qū)面臨的困難。

燁德來(lái)“接盤”，變“包干制”為“酬金制”

接盤東方華庭小區(qū)的是燁德物業(yè)。該公司在物業(yè)管理上有別于其他小區(qū)經(jīng)常使用的“包干制”模式，而采用“酬金制”。據(jù)了解，“包干制”是許多小區(qū)聘請(qǐng)物業(yè)公司采取的計(jì)費(fèi)方式，就像是裝修中的“全包”，即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)；而“酬金制”類似“清包”，其一大好處在于，運(yùn)營(yíng)資金屬于業(yè)主，物業(yè)管理公司會(huì)將其投入到服務(wù)當(dāng)中，保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。

羅斌介紹，采用“酬金制”后，一方面，業(yè)委會(huì)憑借自身力量管好資金；另一方面，物業(yè)公司必須依照物業(yè)合同辦事，兢兢業(yè)業(yè)為業(yè)主提供服務(wù)，明明白白賺錢。如今，借助標(biāo)準(zhǔn)，“酬金制”物業(yè)管理模式，不僅讓東方華庭物業(yè)費(fèi)收繳率提高，而且物業(yè)費(fèi)用的賬戶上還有節(jié)余，讓業(yè)主、物業(yè)雙方都滿意。

業(yè)主成物業(yè)費(fèi)主人，小區(qū)一展新顏

如今，經(jīng)業(yè)委會(huì)討論通過(guò)，東方華庭物業(yè)費(fèi)賬上的結(jié)余資金，購(gòu)買了相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品，并用于小區(qū)的公益活動(dòng)。而業(yè)委會(huì)也聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，并向全體業(yè)主公開公示。由于物業(yè)費(fèi)從一筆“糊涂賬”變成“明白賬”，東方華庭小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的積極性一下子提高了。實(shí)施“酬金制”僅僅幾個(gè)月，物業(yè)連年虧損的狀況得到改變，曾經(jīng)40%~50%持觀望態(tài)度的業(yè)主們對(duì)小區(qū)物業(yè)管理也有了信心，都踴躍繳納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)，小區(qū)的整體外觀環(huán)境也得到了逐步完善和改進(jìn)。

“‘酬金制’相對(duì)是比較集約的現(xiàn)代物業(yè)管理模式，雖然這種收費(fèi)方式利潤(rùn)率不高，但減少了中小物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)，能確保公司有一定盈利。”市住建局物業(yè)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這其中需要業(yè)委會(huì)承擔(dān)更多的責(zé)任，并要凸顯物業(yè)服務(wù)資金的公開透明。”

“物業(yè)管理工作，完美服務(wù)無(wú)止境，只有在努力改進(jìn)的路上。”燁德物業(yè)公司總經(jīng)理王健告訴記者，公司創(chuàng)新服務(wù)模式，“酬金制”解決了物業(yè)管理中的困局，下一步，他們將繼續(xù)在其他小區(qū)推廣經(jīng)驗(yàn)，為業(yè)主帶來(lái)無(wú)憂生活。（記者馬萍）

■短評(píng)>>

住宅小區(qū)里，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)三者間處于一種很微妙的關(guān)系狀態(tài)。任何一方稍有不慎，整個(gè)小區(qū)的和諧生態(tài)就會(huì)被打破。說(shuō)到底，這三者間無(wú)論是和諧共處還是發(fā)生矛盾糾紛，都是因?yàn)槔娴淖魉睢?duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，希望能以最少的支出獲取最佳的服務(wù)；對(duì)業(yè)委會(huì)來(lái)說(shuō)，既要為業(yè)主代好言，又要給物業(yè)把好關(guān)；而對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)，要從業(yè)主手里賺錢也并不容易。

相對(duì)而言，“酬金制”模式下，物業(yè)費(fèi)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量性價(jià)比具有透明性，物業(yè)合同關(guān)系更為和諧。而采用該模式意味著業(yè)委會(huì)主任要做好帶頭人，業(yè)委會(huì)成員和業(yè)主的配合也至關(guān)重要，需要在具體事務(wù)上達(dá)成共識(shí)，推進(jìn)工作。只有遵守契約精神的居民、懷有民主自治意識(shí)的業(yè)委會(huì)以及負(fù)責(zé)任的物業(yè)企業(yè)，方能共同撐起和諧美麗小區(qū)的晴空。

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