面積誤差可退房，開發(fā)商擅改設(shè)計(jì)可退房，延期交房可退房

購房者劉女士在某樓盤購買了一套三居室的房子，由于面積縮水，她找到開發(fā)商要求退房，但遭到拒絕。在買房過程中，很多人都會(huì)遇到像劉女士碰到的情況，開發(fā)商違約使得房子不是原來購房者心目中的樣子，開發(fā)商會(huì)以種種理由拒絕退房，于是就有了退房糾紛。在哪些情況下才可以選擇退房呢？為此筆者咨詢了法律界人士。

（1）交房面積誤差可退房

據(jù)劉女士介紹，當(dāng)初合同約定房屋建筑面積為120平方米，按建筑面積計(jì)價(jià)，每平方米5000元。合同簽訂后，她支付了全部購房款。去年該房竣工，經(jīng)實(shí)際測量建筑面積不到110平方米，劉女士認(rèn)為自己購房的目的就是想擁有一個(gè)大一點(diǎn)的房子，新房縮水這讓她無法接受。

據(jù)河南大乘律師事務(wù)所律師馬文峰介紹，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

劉女士遇到的情況，涉及的房屋面積誤差比為10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3%，她主張退房，并要求開發(fā)商退還購房款及利息，是正當(dāng)要求，她可以訴求法院支持。

（2）開發(fā)商擅改設(shè)計(jì)可退房

業(yè)主陳先生反映，他看中了市區(qū)一小區(qū)的商品房，當(dāng)時(shí)看的是樣板間，沒有看到實(shí)際的房子，他很滿意，便交了訂金。當(dāng)他后來去工地實(shí)地查看時(shí)，發(fā)現(xiàn)原設(shè)計(jì)中的兩個(gè)落地窗，一個(gè)被完全封死，另一個(gè)則被改成了一個(gè)防火門和一個(gè)防火窗。他認(rèn)為開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計(jì)，嚴(yán)重影響了房屋的使用功能。他找到開發(fā)商要求退房，而開發(fā)商則以變更房屋設(shè)計(jì)已獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)為由拒絕退房。

據(jù)律師介紹，根據(jù)我國《商品房銷售管理方法》第二十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

顯然開發(fā)商嚴(yán)重違反上述規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約，故陳先生有權(quán)要求退房并賠償損失。

（3）開發(fā)商延期交房可退房

延期交房是在購房中經(jīng)常會(huì)碰到的情況，由于開發(fā)商資金問題、建筑施工糾紛等，近年來不少樓盤都出現(xiàn)過延期交房的情況。

據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條，根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，當(dāng)遇到延期交房的情況，購房者也是可以要求退房的。

除此之外，法律界人士提醒，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，如果購房者因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時(shí)顯失公平的，或者開發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房者在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，或者合同無效等情況，購房者都可以要求退房。購房者在購房過程中一定要謹(jǐn)慎簽訂購房合同，這樣即使開發(fā)商在建設(shè)過程中出現(xiàn)違約也能夠通過合同來維權(quán)。

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