承租了違章建筑怎么辦？廠房租賃合同無效

隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多，尤其是一些違章建筑的租賃糾紛，有愈演愈烈的趨勢。

從我國的大多鄉(xiāng)村來看，許多鄉(xiāng)村為了開展經(jīng)濟(jì)，活躍招商引資辦廠，沒有經(jīng)過任何計(jì)劃、報(bào)批、報(bào)建，建起了許多的廠房、工棚，表面上是以廠房出資別人（多為臺商、港商）協(xié)作辦廠，實(shí)踐上是租借廠房收取租金。

這樣的租借行為是不合法的，不受法律保護(hù)。但是現(xiàn)實(shí)生活中，鄉(xiāng)村團(tuán)體收入很大一部分是靠這種違章建筑租借取得的，鄉(xiāng)民的分紅也就靠這一塊。不幸的是基于這些沒有任何準(zhǔn)建手續(xù)、沒有取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書的違章建筑的房屋租賃合同不受法律保護(hù)且無效。2017年10月，太倉市人民法院審結(jié)了一起由違章建筑導(dǎo)致合同無效的民事案件。

2017年4月，家住太倉的湯某與上海的梅某就位于太倉市沙溪鎮(zhèn)一片廠房區(qū)域簽訂了一份廠房租賃協(xié)議，租賃期間自2018年3月至2028年3月為止，租金每年38萬元。該協(xié)議在2017年4月23日便成立。但協(xié)議簽訂之后，湯某以該租賃房屋沒有相關(guān)準(zhǔn)建手續(xù)以及沒有產(chǎn)權(quán)證書為由，提出該租賃協(xié)議無效，終止雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。梅某自然不同意，雙方僵持不下，湯某遂將梅某起訴至法院，要求解除雙方簽訂的租賃合同。

法院經(jīng)審理查明，雖然原、被告雙方是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的租賃協(xié)議，但該廠房沒有相關(guān)的準(zhǔn)建手續(xù)、更無產(chǎn)權(quán)證書，所以該租賃協(xié)議無效，但是原告湯某對于就合同無效造成被告梅某的損失應(yīng)予賠償。最后，在承辦法官溝通下，原、被告達(dá)成調(diào)解協(xié)議，雙方簽訂的租賃協(xié)議無效，原告湯某退還被告梅某相關(guān)定金，并賠償梅某6.5萬元。

法官說法：我國《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。”因此，本案原、被告簽訂的租賃合同是無效的。

我國《合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”本案中，因租賃合同無效，承租人有權(quán)要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費(fèi)用，已經(jīng)對房屋進(jìn)行了裝飾裝修的，有權(quán)按照雙方的過錯程度向出租人主張裝修損失。結(jié)合本案案情，經(jīng)過法庭調(diào)解，原告同意退還給被告保證金并賠償被告6.5萬元損失。

就此案，法官提醒房屋承租人，在承租房屋時(shí)，特別在簽署較長期限的房屋租賃合同之前，不能只考慮房屋位置、租金等因素，還應(yīng)核實(shí)出租人的身份，切實(shí)審查租賃房屋是否具有合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，如房地產(chǎn)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證等，防止承租有法律隱患的違法建筑，產(chǎn)生不必要的糾紛或者損失。