承租了違章建筑怎么辦？廠房租賃合同無效

隨著市場經濟發展，房屋租賃合同糾紛日益增多，尤其是一些違章建筑的租賃糾紛，有愈演愈烈的趨勢。

從我國的大多鄉村來看，許多鄉村為了開展經濟，活躍招商引資辦廠，沒有經過任何計劃、報批、報建，建起了許多的廠房、工棚，表面上是以廠房出資別人（多為臺商、港商）協作辦廠，實踐上是租借廠房收取租金。

這樣的租借行為是不合法的，不受法律保護。但是現實生活中，鄉村團體收入很大一部分是靠這種違章建筑租借取得的，鄉民的分紅也就靠這一塊。不幸的是基于這些沒有任何準建手續、沒有取得相關產權證書的違章建筑的房屋租賃合同不受法律保護且無效。2017年10月，太倉市人民法院審結了一起由違章建筑導致合同無效的民事案件。

2017年4月，家住太倉的湯某與上海的梅某就位于太倉市沙溪鎮一片廠房區域簽訂了一份廠房租賃協議，租賃期間自2018年3月至2028年3月為止，租金每年38萬元。該協議在2017年4月23日便成立。但協議簽訂之后，湯某以該租賃房屋沒有相關準建手續以及沒有產權證書為由，提出該租賃協議無效，終止雙方之間的權利義務關系。梅某自然不同意，雙方僵持不下，湯某遂將梅某起訴至法院，要求解除雙方簽訂的租賃合同。

法院經審理查明，雖然原、被告雙方是在平等、自愿的基礎上簽訂的租賃協議，但該廠房沒有相關的準建手續、更無產權證書，所以該租賃協議無效，但是原告湯某對于就合同無效造成被告梅某的損失應予賠償。最后，在承辦法官溝通下，原、被告達成調解協議，雙方簽訂的租賃協議無效，原告湯某退還被告梅某相關定金，并賠償梅某6.5萬元。

法官說法：我國《城鎮房屋租賃合同解釋》第二條規定“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。”因此，本案原、被告簽訂的租賃合同是無效的。

我國《合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”本案中，因租賃合同無效，承租人有權要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用，已經對房屋進行了裝飾裝修的，有權按照雙方的過錯程度向出租人主張裝修損失。結合本案案情，經過法庭調解，原告同意退還給被告保證金并賠償被告6.5萬元損失。

就此案，法官提醒房屋承租人，在承租房屋時，特別在簽署較長期限的房屋租賃合同之前，不能只考慮房屋位置、租金等因素，還應核實出租人的身份，切實審查租賃房屋是否具有合法的產權手續，如房地產證或建設工程規劃許可證等，防止承租有法律隱患的違法建筑，產生不必要的糾紛或者損失。