2018年1月22日柳州公積金貸款政策新一輪調整解讀

公積金貸款屬于購房者的福利。今天，柳州市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》），宣布柳州于1月22日起對現行住房公積金使用政策進行調整，主要包括五個方面。昨日，該中心副主任高為恒對相關新政作出解讀。

職工需連續繳存公積金12個月方可申請貸款

《通知》明確，本次調整的第一大項：職工在申請住房公積金貸款時，應已連續正常繳存住房公積金12個月（含）以上。

【解讀】在現行住房公積金使用政策中，借款申請人在申請貸款時需連續正常繳存住房公積金的時間是6個月以上，新政在繳存時間上延長了6個月。高為恒表示，結合我市房地產市場形勢和市住房公積金中心的資金狀況，目前我市個貸率已超過85%，資金流動性需進一步收緊。橫向對比南寧、桂林等市，南寧要求職工連續繳存12個月以上，桂林要求職工連續繳存24個月以上，方可申請貸款。

實行差別化貸款政策

《通知》調整的第二大項針對貸款首付標準、貸款利率、購房套數、購房類型等購房情況不同貸款政策也不同。

（一）貸款首付標準：繳存職工家庭（含單身、已婚、離異、喪偶，下同）首次使用住房公積金貸款購買一手房（含商品房、保障性住房、集資建房、房改房、自建房）的，首付比例最低不低于20%；購買二手房的，首付比例最低不低于30%。職工家庭結清第一次住房公積金貸款后，第二次使用住房公積金貸款購買住房，貸款首付比例不得低于35%。

【解讀】新政與現行公積金使用政策不同的是最后一點，現行政策中，職工家庭不管是第一次還是第二次申請公積金貸款購買住房的，最低首付比例均為20%。因此，繳存職工今后在第二次使用公積金貸款買房時要注意了，首付比例將提高。

（二）貸款利率：職工家庭首次申辦住房公積金貸款的，貸款利率按同期中國人民銀行公布的住房公積金個人住房貸款利率執行；職工家庭結清第一次住房公積金貸款后，第二次使用住房公積金貸款購買住房的，貸款利率為同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

【解讀】現行政策中，職工第一次、第二次利用住房公積金個人住房貸款購建住房的，住房公積金個人住房貸款利率均按照人民銀行相應的基準利率執行。注意了，繳存職工第二次使用公積金購房不僅首付比例提高，利率也提高了。據了解，目前公積金貸款利率，5年以內的基準利率為2.75%，1.1倍基準利率為3.025%；5年以上的基準利率為3.25%，1.1倍基準利率為3.575%。而商業貸款利率中，5年以上的為4.9%。

（三）職工家庭在柳州市區內已購買擁有2套（不含繼承、受贈、自建等非購買途徑取得）及以上商品住房，再次在柳州市區購買商品住房的，或已辦理兩次住房公積金貸款的，中心不再受理其住房公積金貸款申請。

【解讀】現行政策中沒有對此做約束。高為恒表示，今后前來辦理貸款的繳存職工，該中心需核實其名下具體擁有幾套房產，相關查詢系統正在與有關部門搭線，確保新政順利執行。此舉也是希望公積金能真正滿足繳存職工的自住需求，抑制投資投機性購房貸款需求。

（四）職工所購一手商品住房為精裝房的，按毛坯房價格計算其住房價格及貸款額度。

【解讀】職工購買精裝房的，房價應分為毛坯房價格和裝修價格，申請公積金貸款時，只按毛坯房價格計算。

調整貸款額度及其計算方式

《通知》調整的第三大項：貸款額度上限從70萬元調整至60萬元。

繼續實行實際貸款額度與住房公積金繳存額掛鉤原則，上調部分檔次貸款額對應的月繳存額標準，具體為：

職工在符合首付款比例相應規定及具備還款能力的前提下，可申請住房公積金個人住房貸款的額度與借款職工住房公積金月繳存額（單位及個人部分）掛鉤，月繳存額以申請時最近12個月加權平均額為準。具體掛鉤額度如下——

月繳額標準（夫妻合計）最高貸款額

300元以下15萬元

301—600元25萬元

601—900元30萬元

901—1500元40萬元

1501—2600元50萬元

大于2600元60萬元

值得關注的是：貸款主申請人連續欠繳住房公積金超過3個月的，不予貸款；配偶連續欠繳住房公積金超過3個月或個人住房公積金賬戶已封存的，配偶住房公積金不列入計算。借款主申請人的配偶在其他地市正常繳存住房公積金12個月以上的，可合并計算月繳存額，但需提供繳存地住房公積金管理機構出具的證明。借款主申請人在柳州市正常繳存住房公積金12個月以上，配偶為中國人民解放軍現役軍官的，配偶可按住房公積金繳存額1000元/月為標準，與主申請人合并計算住房公積金繳存額確定貸款額度。

【解讀】現行政策中，繳存職工的貸款額度上限為70萬元，已屬全區最高。據了解，目前南寧的公積金貸款額度上限為60萬元，桂林的公積金貸款額度上限為40萬元。此外，夫妻合計月繳公積金在401元至700元區間，最高貸款額為30萬元；在701元至1000元區間，最高貸款額為40萬元；在1001元至2000元區間，最高貸款額在50萬元；在2001元至4500元區間，最高貸款額為60萬元；大于4500元，最高貸款額為70萬元。對比新政可以看出，如果是夫妻合計，最高貸款額沒有特別大的影響；如果是單身職工，在市區買房最高貸款額度仍為40萬元。

暫停受理異地繳存職工住房公積金貸款申請

《通知》的第四大項：暫停受理異地繳存職工住房公積金貸款申請。

【解讀】從2015年底柳州施行異地繳存職工申請公積金貸款以來，該項貸款占總貸款的7%左右，申請對象大多數為來賓、河池等地的繳存職工，他們大多是為子女在柳讀書，又或為老人安置新住所居多。高為恒表示，為了保證我市繳存職工自住需求，新政暫停此項舉措。

此外，新政中明確，按照中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發〔2003〕121號）第四條規定，對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房公積金個人住房貸款。

關于調整住房公積金貸款政策的通知

各有關單位：

為貫徹落實《自治區住房城鄉建設廳財政廳中國人民銀行南寧中心支行關于適時調整住房公積金政策確保房地產市場平穩健康發展的通知》（桂建金管〔2017〕11號）精神，穩定房地產市場，支持住房公積金繳存職工合理自住需求，抑制投資投機性購房貸款需求，結合柳州市房地產市場形勢和我中心實際，根據《柳州市住房公積金管理委員會2017年第二次全體會議紀要》（柳公積紀要字〔2018〕1號），現對住房公積金個人住房委托貸款政策作如下調整：

一、職工在申請住房公積金貸款時，應已連續正常繳存住房公積金12個月(含)以上。

二、實行差別化貸款政策

（一）貸款首付標準。繳存職工家庭（含單身、已婚、離異、喪偶，下同）首次使用住房公積金貸款購買一手房（含商品房、保障性住房、集資建房、房改房、自建房）的，首付比例最低不低于20%；購買二手房的，首付比例最低不低于30%。職工家庭結清第一次住房公積金貸款后，第二次使用住房公積金貸款購買住房，貸款首付比例不得低于35%。

（二）貸款利率。職工家庭首次申辦住房公積金貸款的，貸款利率按同期中國人民銀行公布的住房公積金個人住房貸款利率執行；職工家庭結清第一次住房公積金貸款后，第二次使用住房公積金貸款購買住房的，貸款利率為同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

（三）職工家庭在柳州市區內已購買擁有2套（不含繼承、受贈、自建等非購買途徑取得）及以上商品住房，再次在柳州市區購買商品住房的，或已辦理兩次住房公積金貸款的，中心不再受理其住房公積金貸款申請。

（四）職工所購一手商品住房為精裝房的，按毛坯房價格計算其住房價格及貸款額度。

三、調整貸款額度及其計算方式

貸款額度上限從70萬元調整至60萬元。

繼續實行實際貸款額度與住房公積金繳存額掛鉤原則，上調部分檔次貸款額對應的月繳存額標準，具體為：

職工在符合首付款比例相應規定及具備還款能力的前提下，可申請住房公積金個人住房貸款的額度與借款職工住房公積金月繳存額（單位及個人部分）掛鉤，月繳存額以申請時最近十二個月加權平均額為準。具體掛鉤額度如下：

月繳額標準（夫妻合計）

300元以下

301—600元

601—900元

901—1500元

1501—2600元

大于2600元

最高貸款額

15萬元

25萬元

30萬元

40萬元

50萬元

60萬元

貸款主申請人連續欠繳住房公積金超過3個月的，不予貸款；配偶連續欠繳住房公積金超過3個月或個人住房公積金賬戶已封存的，配偶住房公積金不列入計算。借款主申請人的配偶在其他地市正常繳存住房公積金12個月以上的,可合并計算月繳存額,但需提供繳存地住房公積金管理機構出具的證明。借款主申請人在柳州市正常繳存住房公積金12個月以上，配偶為中國人民解放軍現役軍官的，配偶可按住房公積金繳存額1000元/月為標準，與主申請人合并計算住房公積金繳存額確定貸款額度。

四、暫停受理異地繳存職工住房公積金貸款申請。

五、嚴格執行主體結構封頂放款規定

按照中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發〔2003〕121號）第四條規定，對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房公積金個人住房貸款。

以上政策調整從2018年1月22日起開始執行，以往規定與本通知不一致的，以本通知為準。

柳州市住房公積金管理中心

2018年1月15日

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