二手房評估費開口就要4000元？買賣二手房這些稅費可省

日前有媒體報道，業(yè)主韓先生幾個月前通過新北區(qū)新橋一家中介，購買了一套120多平方米的二手房，總價100余萬元。房屋過戶時，中介突然提出要他交4000元。這到底是怎么個回事呢？

“中介說是評估費，按照貸款的千分之五進行核算的。”之前，韓先生為了買房，到銀行申請貸款，并成功貸了76萬元。“買房好不容易湊個首付，現(xiàn)在又要多拿出一個月工資。”韓先生沒有當(dāng)場答應(yīng)，在咨詢其他中介機構(gòu)后，他發(fā)現(xiàn)評估費報價不一，有的是按照千分之五的標(biāo)準(zhǔn)，有的還可以談。經(jīng)過一番討價還價，他最終付了1288元評估費。

業(yè)主購買二手房申請貸款時，往往需要交納一筆房屋評估費。不少買房者，都是按照房產(chǎn)中介的要求，稀里糊涂地就交了錢。評估費該不該交？收取標(biāo)準(zhǔn)是多少？能不能省掉？錢交給誰？大多數(shù)人并不清楚。

市物價局服務(wù)價格處負(fù)責(zé)人介紹，房產(chǎn)中介相關(guān)費用實行市場調(diào)節(jié)價，即由中介公司與委托人協(xié)商確定價格，并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。不過，2017年以來，市物價局陸續(xù)接到市民關(guān)于評估費的投訴和咨詢，通過調(diào)查鑫洋、常居、百姓等6家市場份額較大的中介公司，評估費普遍收費都在500元左右。

該負(fù)責(zé)人表示，雖然評估費實行市場定價，但中介公司的收費行為必須規(guī)范，中介公司在接受買房人委托時，應(yīng)該事先告知涉及的相關(guān)中介費用，也就是公示和明碼標(biāo)價。2017年5月19日，住建部公布了《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿），其中就提出針對房產(chǎn)中介交易收費，中介公司應(yīng)事先向當(dāng)事人出具收費清單，并由當(dāng)事人簽字確認(rèn)，不得收取任何未予標(biāo)明的信息。“這就通過法規(guī)性的條款約束，限制部分不誠信中介機構(gòu)利用買房人信息不對稱而多收費的行為。”

業(yè)主史先生則因付了中介1000多元的評估費而不解。他認(rèn)為，評估費根本不應(yīng)該由買房者來承擔(dān)。實際上，評估費并非是由中介公司收取的，而是由接受委托的評估公司收取的。房產(chǎn)評估作為銀行發(fā)放貸款的參考依據(jù)，評估費就涉及買房人、中介公司、評估公司、貸款銀行四者之間的關(guān)系。

中國銀監(jiān)會曾在2012年發(fā)布了《關(guān)于整治銀行業(yè)金融機構(gòu)不規(guī)范經(jīng)營的通知》，其中規(guī)定銀行“不得轉(zhuǎn)嫁成本”，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)依法承擔(dān)貸款業(yè)務(wù)及其他服務(wù)中產(chǎn)生的盡職調(diào)查、押品評估等相關(guān)成本，不得將經(jīng)營成本以費用形式轉(zhuǎn)嫁給客戶。

常州銀監(jiān)局副局長金曦介紹，二手房評估費有一個總的“需要”原則，誰需要使用這份評估報告，即由誰來委托評估，費用也由委托人承擔(dān)，“如果是為了貸款而進行評估，銀行需要確定房屋價值以確定貸款額度的，那么就是銀行需要評估報告，應(yīng)該由銀行承擔(dān)”。2017年，江蘇銀監(jiān)局還專門為此發(fā)文，明確表示抵押品估價原則上由商業(yè)銀行委托，相關(guān)估價費用和押品評估成本由商業(yè)銀行承擔(dān)；商業(yè)銀行與借款人以合同形式另有約定的，按其約定執(zhí)行。

但金曦認(rèn)為，該項規(guī)定在落實中仍會遇到一些具體復(fù)雜的情況，“扯皮的地方就在于雙方約定這一條，而且從一些投訴案例來看，存在借銀行的名義向借款人收取評估費的情況。”

評估費之所以引起關(guān)注，主要是這筆費用有高有低，彈性較大。

二手房交易成本主要包括稅費和評估費、中介費等中介費用。在高房價時代，二手房買賣成本也是水漲船高，大家越來越在意。這些年國家政策是保護自住、支持改善、限制炒房，比如稅收，采取了差別稅收政策，滿足條件還免征。

那么，買賣二手房哪些費用可協(xié)商甚至免收？

契稅有三檔，符合條件增值稅和個所稅可免

從地稅部門獲悉，目前，房產(chǎn)交割稅費主要有契稅、個人所得稅、增值稅。賣方需繳納增值稅和個人所得稅，買方需繳納契稅。

契稅都是要繳的，但會因家庭擁有住房套數(shù)、房子面積不同而有高低。

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，按全額的1%繳納契稅；面積為90平方米以上的，按全額的1.5%繳納契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按全額的1%繳納契稅；面積為90平方米以上的，按全額的2%繳納契稅。另外，個人購買家庭第三套及以上改善性住房，不論面積多少，均按全額的3%繳納契稅。

個人所得稅方面，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。如不符合上述免征條件，能確認(rèn)房屋原值的，個稅計算公式如下：（計稅價格-房屋原值-交易過程中繳納的相關(guān)稅費及合理費用）×20%；如納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，則按全額的1%繳納。

增值稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照全額的5.6%繳納增值稅及附加；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

評估費和中介費也可協(xié)商

業(yè)主在購買二手房申請貸款時，往往還會被收取一筆房屋評估費。記者致電多家評估公司了解到，評估費是按貸款的千分之四進行核算的，但也可以協(xié)商。

據(jù)了解，房屋評估費實行市場調(diào)節(jié)價，即由中介公司或評估公司與委托人協(xié)商確定價格，并沒有統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)。市區(qū)幾家市場份額較大的中介公司，評估費普遍收費都在500元左右，且通常都由買方承擔(dān)。

相比于評估費，業(yè)主對中介費的認(rèn)知程度較高。通過房產(chǎn)中介買賣二手房，需要支付一定的中介費用。上城、鑫洋、常居等多家中介機構(gòu)工作人員均表示，根據(jù)常州房產(chǎn)中介服務(wù)費管理細(xì)則，二手房中介費為房產(chǎn)成交價總額的2%，但是也可以商談。

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