開發(fā)商五證未齊全的房子能買？新鄉(xiāng)理想國(guó)·北金竟如此賣房

在當(dāng)下“蘿卜快了不洗泥”的新鄉(xiāng)樓市，開發(fā)企業(yè)不等到商品房預(yù)售許可證下來就賣房，已經(jīng)不是啥新鮮事兒了，畢竟大部分樓盤土地手續(xù)還算完備。然而，規(guī)劃師大北路與牧野大道西北角的理想國(guó)·北金項(xiàng)目，連國(guó)有土地使用證都沒有就開盤售房，可謂“藝高膽大”。

樓盤“四證”（目前只查到一證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》）皆無(wú)，購(gòu)房者為啥要買？政府嚴(yán)管之下，開發(fā)商何以頂風(fēng)違規(guī)？購(gòu)買“五證”不全的房子，究竟有啥風(fēng)險(xiǎn)？且看購(gòu)房者的傾訴。

[購(gòu)房者傾訴]“五證”只有一個(gè)但我還是要買

“從3000多開始看房，看了兩年多房子，現(xiàn)在（房?jī)r(jià)）漲到天上，想買也買不起了吧？”面對(duì)女友的嘮叨、抱怨，錢魁（化名）覺得，相戀5年的女友變得快讓他不認(rèn)識(shí)了。

錢魁急需一套房子，哪怕是一份購(gòu)房協(xié)議，來消解女友對(duì)未來的不確定和漂泊感，畢竟兩個(gè)漂泊在外的人，有時(shí)候需要借助有形的東西來肯定他們最初的決定。最近一年新鄉(xiāng)房?jī)r(jià)狂奔，就連曾經(jīng)的價(jià)值洼地、北環(huán)附近區(qū)域房?jī)r(jià)都已飆到每平方米5000元左右，而錢魁手中首付款從能買三室到夠買兩室，最后只能買小二室。

“河師大旁，4800元團(tuán)購(gòu)價(jià)。”今年7月，錢魁的朋友給他提供這樣一則信息。錢魁來到位于學(xué)院街與宏力大道東南角的理想國(guó)·北金項(xiàng)目售樓部。置業(yè)顧問稱，今年8月中旬項(xiàng)目開盤，首付15萬(wàn)元，均價(jià)4800元/平方米，在錢魁的一再確認(rèn)下，他得知該樓盤當(dāng)時(shí)五證沒有一證，7月下旬，才取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

“這房的確便宜，有那么多人買，應(yīng)該錯(cuò)不了。”他糾結(jié)再三，8月20日，錢魁最終選擇了一套三居室，并支付了15萬(wàn)元的首付款。

購(gòu)房票據(jù)拿回家，女朋友臉色好看了，兩個(gè)人開始討論結(jié)婚事宜，可錢魁心里打起了鼓：“樓盤連土地證都沒有，萬(wàn)一公司出了事兒，我交的首付可咋整？”

12月25日，平原晚報(bào)記者來到位于學(xué)院街與宏力大道東南角的理想國(guó)售樓部，據(jù)置業(yè)顧問講，目前該項(xiàng)目已經(jīng)開盤兩次，房源基本售罄，房源不多，一房一價(jià)，一期樓王位置目前還有部分房源價(jià)格6300元/平方米左右。樓盤沒有預(yù)售證，其他證件都有，在記者一再要求下，置業(yè)顧問將《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件的手機(jī)存照給記者看，《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（又稱建筑工程開工證）、《商品房預(yù)售許可證》，其他四證置業(yè)顧問無(wú)法提供。

[記者調(diào)查]截至寫稿之日無(wú)證賣房依舊

12月19日，記者從理想國(guó)·北金一內(nèi)部人士處獲悉，8月20日當(dāng)天該項(xiàng)目賣出312套房源。目前，售樓部加推房源，銷售價(jià)格為每平方米5500元左右，戶型為113平方米至180平方米，現(xiàn)在定房需要交30%的首付款，但是辦不了按揭，2018年8月31日前才能辦按揭。

而在新鄉(xiāng)市國(guó)土資源局的官方網(wǎng)站，記者查詢不到上述項(xiàng)目的“國(guó)有土地使用證”登記信息。

[附近居民爆料]該樓盤曾認(rèn)籌又爛尾改頭換面再出現(xiàn)

據(jù)一名了解該項(xiàng)目的附近居民介紹，2014年前后，這里曾以“國(guó)驊名郡”為名對(duì)外公開宣傳，當(dāng)時(shí)“五證”全無(wú)，樓盤通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式對(duì)外賣房，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)是每平方米3150元左右。

“2015年，不知什么時(shí)候，該樓盤就消失了。今年年初，這個(gè)項(xiàng)目更名為理想國(guó)·北金，開始宣傳、認(rèn)籌。”

12月25日，記者來到位于學(xué)院街的原國(guó)驊名郡售樓部，售樓部大門緊閉，門在里面鎖著。

[業(yè)內(nèi)分析]無(wú)（預(yù)售）證售樓獲利豐厚違法成本低

另一位不愿具名的地產(chǎn)圈內(nèi)人士介紹，只要開發(fā)商在未拿到商品房預(yù)售許可證時(shí)向購(gòu)房者收錢，無(wú)論收取多少費(fèi)用，都屬于違規(guī)銷售行為。為規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商都會(huì)尋找第三方企業(yè)（電商）向購(gòu)房者收取3000元~5萬(wàn)元不等的認(rèn)籌費(fèi)，并承諾抵扣房款等優(yōu)惠政策，先把客戶“圈定”，再尋找契機(jī)“升級(jí)認(rèn)籌”，一次次增加籌碼的同時(shí)，購(gòu)房者的定房決心也一次次增加。

記者了解到，理想國(guó)·北金項(xiàng)目在未取得“四證”的情況下“開盤”、選房、定房，購(gòu)房者需向開發(fā)商支付少則一兩萬(wàn)，多則20%~30%的房款，定下房源。

“這明顯是違規(guī)。”該業(yè)內(nèi)人士分析，即使開發(fā)商違規(guī)售房被查實(shí)，相關(guān)部門也只能處以10余萬(wàn)元的罰款，這對(duì)于開發(fā)商的利潤(rùn)來說是九牛一毛，且需要取得違規(guī)銷售的相關(guān)銷售協(xié)議作為證據(jù)，取證周期、程序繁瑣。相比提前售樓得到的減少資金成本、提前回籠資金、趕上房市熱潮數(shù)以億計(jì)的收益，這些損失不在話下。

這名業(yè)內(nèi)人士說，據(jù)他了解，像理想國(guó)·北金項(xiàng)目這樣，未取得相關(guān)證件即大張旗鼓賣房、收首付款的樓盤，還真不多見。

[鏈接]一個(gè)不能少的“五證”

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售需有國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。

證件不全就售樓，有可能導(dǎo)致商品房買賣合同難簽，房產(chǎn)證無(wú)法辦理，更進(jìn)一步影響業(yè)主落戶、子女上學(xué)。

通常所說的“五證”是指：

第一是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，這個(gè)證書證明該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門的許可；

第二是《國(guó)有土地使用證》，這是證明開發(fā)商已合法取得該土地的使用權(quán)，并繳納了土地出讓金；

第三是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，表明被允許在該土地上進(jìn)行該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；

第四就是《建筑工程開工證》，允許該項(xiàng)目的工程進(jìn)行施工建設(shè)；

第五就是《商品房預(yù)售許可證》，允許期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售。

“五證”取得的順序：1建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2國(guó)有土地使用證；3建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4建筑工程施工許可證（又稱建筑工程開工證）；5商品房預(yù)售許可證。

時(shí)間表

2017年4月12日，位于規(guī)劃師大北路與牧野大道西北角的62.3畝地被新鄉(xiāng)市國(guó)土資源局網(wǎng)上掛牌，保證金5210萬(wàn)元，起拍價(jià)167萬(wàn)元/畝。

2017年5月11日，位于規(guī)劃師大北路與牧野大道西北角的62.3畝地，被新鄉(xiāng)市元林置業(yè)有限公司以12894.310485萬(wàn)元的價(jià)格成功拍到，土地單價(jià)207萬(wàn)元/畝。

2017年7月13日，該地塊以理想國(guó)·北金的名稱取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

2017年8月20日，新鄉(xiāng)商會(huì)大廈門口立起了這樣的金色拱門“元林·理想國(guó)內(nèi)部選房榮耀盛啟”，推出314戶，當(dāng)天以首付15萬(wàn)元享受4800元/平方米的優(yōu)惠價(jià)賣出312戶。

2017年12月19日，位于學(xué)院街的售樓部，銷售價(jià)格每平方米5500元左右，戶型為113平方米至180平方米，現(xiàn)在定房需要交30%的首付款，但是辦不了按揭，明年8月31日前才能辦按揭。

2017年12月25日，理想國(guó)售樓部，據(jù)售樓人員講目前該項(xiàng)目已經(jīng)開盤兩次，房源基本售罄，所剩房源不多，一房一價(jià)，一期樓王位置目前還有部分房源價(jià)格6300元/平方米左右。

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