轉型專業住房租賃企業的冷思考

李煒

自2016年中央經濟工作會議提出“要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展”后，今年國務院辦公廳、住建部以及不少省市接連出臺文件，目前已超過50個城市出臺住房租賃政策，租賃住房建設加快推進。以上種種均表明國家對推進住房租賃市場發展的決心和力度，以徹底改變我國住房銷售市場獨大的狀況。

自此開始，住房租賃市場的商機已經顯現，引來各方資本競相追逐。東方證券一份報告預測，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元。至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元。

目前，幾大商業銀行迅速展開“搶灘登陸”，一些商業巨頭和房地產企業也開始轉型投入住房租賃市場的開發和投資。一時間，住房租賃市場成為熱點中的熱點，房地產信托投資基金也成為熱點話題。

誠然，住房租賃市場未來將成為與住房銷售并重的住房市場支柱，這既是建設房地產長效機制的重要方面，也是實現“住有所居”的必由之路，對房地產市場的穩定健康發展將起到積極作用。不過，筆者認為，既是機遇，也是挑戰，進入這個新的熱點市場，應該做好充分的準備工作，不能盲目投資。

一、明確投資的資金來源渠道

對于一個投資項目來說，投資資金的來源是非常重要的一個內容，這將決定了企業的資金運作的穩定性和資金成本。

二、對進入的住房租賃市場有一個精準的定位

市場定位，是決定一個投資的最重要的核心，很大程度上會影響整個投資項目的成敗。因此，在投資之前如何通過市場調研，決定建成或者收購的物業針對哪類的人群進行出租非常關鍵。

針對的市場人群決定后，直接影響項目的選址、未來收益率的預期、項目具體建設的規模、樓盤的具體設計和改造、裝修以及相應物業管理服務水平等等，也是非常重要的。

三、住房租賃項目需要更專業的管理服務團隊

住房租賃企業在歸類應屬于房地產經紀企業范疇，因此其是應該提供專業的住房租賃管理和服務。這需要既應該了解國家和地方政府對于此類企業的法律和政策，更應該了解租戶的需求。除了讓租戶住得安心、舒心之外，如何按照“購租并舉”享受基本公共社會服務的政策與政府有關部門進行對接，提供租戶辦理相關手續的便利條件也是需要考慮的。

由于住房租賃企業提供的是專業化的租賃服務，其類似于特殊性的酒店業經營管理業務。因此，住房租賃企業除了需要專業的管理策劃人才以外，還得擁有物業管理、酒店經營、金融、法律等專業人才。

四、應當緊密切合政府的政策

對于目前的住房租賃市場，政府出臺了很多的政策，有國家的、地方的，有針對引進高級人才的，有為了滿足白領、藍領階層的，有為了解決低收入人群、具有保障性質的，以及針對不同養老需求類型的租賃物業等等。如何針對不同的需要，確定企業自身的發展目標和投資定位，以及各種不同類型的稅收、土地等優惠政策如何享受都非常考驗企業。

綜上所述，從市場預期來看，住房租賃市場顯然是一個很好的投資熱點，必須適應市場發展。但不盲目投資，需進行專業化、細分化的市場定位，并圍繞著自身的市場定位進行策劃、投資、運營。這對那些已經進入或即將進入這個市場來瓜分這個“大蛋糕”的企業而言，仍然是一個不小的考驗。

（李煒，不動產登記專家，主要從事房地產、物權法和婚姻家事領域研究，在《中國房地產雜志》《房地產產權產籍雜志》《山東房地產》《八閩房地》等雜志上發表多篇學術論文，業務論文多次獲獎。）

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