投資所謂“學區房”防范意識要加強

“沒有最高，只有更高。”用這句話來形容天價學區房也許再合適不過了。11.4平方米530萬元，每平方米46萬元的單價創下了2016年2月學區房每平方米單價的紀錄。在北京西城區文昌胡同深處的一個雜草叢生的院子里，神秘的買房者以相當于20公斤黃金的價格，買下了這個僅能放下一張床的房子，就為了孩子能就讀北京實驗二小。但是這個紀錄保持沒多久，就被北京一處報價超過60萬元/平方米的學區房給刷新了。

在鷹城也有不少家長在孩子小升初時，就開始到鄭州等地投資學區房，只是為了孩子能享受到好的教育資源。去外地投資學區房在鷹城已日益引起投資者的注意，但其中也蘊藏了巨大風險，記者就此專門咨詢了河南大乘律師事務所的馬文峰律師，請馬律師就投資學區房時，投資者應注意哪些風險及如何防范進行講解分析。

馬律師表示，我國目前中小學已普遍實行劃分片區入學的政策，沒有房產就難以落戶，而沒有戶籍就意味著無法按劃分的片區入校，我市一些頗有名氣的學校，周邊的房價和租金現在也是水漲船高。因為學區房的熱銷，現在鷹城很多開發商在推出自己樓盤的時候，都喜歡打上“學區房”的標簽，但實際上并不一定是真正的學區房。

因此，消費者決定購買開發商所宣傳的“學區房”前，一定要搞清楚開發商和學校有沒有合作辦學的協議或合同、政府劃分學校入學片區的規定等，以免落入陷阱。

別信口頭承諾

馬律師提醒說，購買開發商開發的“學區房”，主要有以下防范措施。

（1）不要輕信口頭承諾，要有書面文件。買房者需要注意的是，口頭承諾難以成為法律依據，而很多開發商正是利用了這一點，所謂的“學區房”只是一個宣傳的噱頭。

（2）留意學區對口片區的變動。學區房都是對應一定片區，但學區房對口片區每年都可能會有變化，應該以當年區教育局公布的信息為準。買房者可以登錄各地教育系統網站，查詢當地學區劃片情況以免上當。

（3）入學的限制條件。不同的學校對學生的要求會有所有不同，主要會限制上學的年限和人數，除了這兩個限制外，其他的限制還可能會有戶籍、子女身份等方面的限制，在購買學區房時，務必仔細向售樓處的置業顧問詢問清楚各項入學的限制條件，最好通過可靠途徑向學校了解學校的特殊規定情況。

另外，2015年12月24日，國家工商總局發布《房地產廣告發布規定》其中第十八條規定：“房地產廣告中，不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。”該規定自2016年2月1日起生效。該規定意味著，現在所有進行“學區房”宣傳的廣告均是違法的。

小心，有假的學區房

馬律師提醒說，要謹防假學區房。因為學校的入學片區是經常變動的，要提前了解入學片區的變動情況，一般能連續兩年是目標學校的入學片區才是安全的。而有些房產中介人員對學區招生情況一知半解，盲目宣傳，甚至為了拉生意而故意不向買房者說明實情。

另外，買房時要注意能否過戶很重要。無論是商品房買賣，還是二手房交易，產權過戶與戶口遷移都不是同時進行的。一般情況下，先辦理產權過戶手續，再辦理戶口遷移手續。在二手房交易中，必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理新戶口的遷入手續。否則，就會出現即使房屋產權屬于自己，但原房主卻遲遲不遷出戶口而自己戶口不能遷入的尷尬局面。因此，應當在買賣合同中明確約定戶口遷移的時間及違約責任，以防止違約。

另外，房地產業內人士提醒，自住房首先考慮的因素是舒適性，然后再考慮的因素是出行的便捷程度、商業、醫療、治安、居住人群的整體素質、樓層、房型、綠化等因素。而對于學區房，這些可能都不在重點考慮之列，重點考慮的就是在哪個學校上學的問題和戶口問題。因此，在挑選學區房時，不妨考慮面積較小的老式房屋，性價比可能會更高一些。

記者 焦曙光

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