樂山土拍第二拍落槌,夾江、峨眉兩宗地塊熱拍土地?zé)嵫永m(xù)?

5月25日，樂山中心城區(qū)青江片區(qū)鶴祥路西北側(cè)［QJ（B）-07-a-1號］、樂山中心城區(qū)通江片區(qū)檀木南街與鳳凰路北段交匯處［TJ（B）-09-e號］兩宗地塊的熱拍，正式揭開了2017年樂山土地市場的供需序幕。

就在市場各方積極關(guān)注土地市場的“第二拍”時，8月30日，位于夾江縣和峨眉山市的兩宗地塊進入大家的視野，兩宗地塊分別以11500萬元和1738萬元的價格成交。一時間，“土地?zé)帷眰鲗?dǎo)至縣（市、區(qū)）市場的言論在業(yè)界彌漫開來。

[現(xiàn)場]“第二拍”兩宗地塊成交

5月25日的地塊熱拍，尤其是兩宗地塊的溢價率分別高達147%和175%，著實反映了開發(fā)商們對于當(dāng)前樂山市場的信心以及對未來發(fā)展?jié)摿Φ母叨日J(rèn)可。

但是市場的走勢實難預(yù)料。就在大家預(yù)測原定于8月17日將舉行的樂山城區(qū)第二次土地拍賣結(jié)果時，相關(guān)部門緊急發(fā)布公告，稱原定拍賣地塊因拆遷原因中止交易。

就在大家觀望“第二拍”將在何時落地時，8月30日上午10點，舉行了新一輪的國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓活動。當(dāng)天所拍賣的三宗地塊中，位于夾江縣漹城鎮(zhèn)在古村［1104-2017-B-4號］地塊以及峨眉山市龍池鎮(zhèn)楊柳村一組［2017-48號］地塊現(xiàn)場成交，另外一宗土地流拍。

據(jù)了解，前者占地約79.65畝，用地性質(zhì)為住宅、商服用地，起拍價9560萬元，最終被夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價11500萬元、樓面地價約942元/平方米的價格競得；后者占地約12.85畝，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地，起拍價為1030萬元，被峨眉山市陽光置業(yè)有限公司以總價1738萬元、樓面地價1127元/平方米的價格競得。

“今年樂山土地市場很有意思，開局高潮、中間有插曲、現(xiàn)在又在區(qū)縣市場有了新方向，應(yīng)該說這樣的市場結(jié)構(gòu)是十分合理的?！碑?dāng)天參加拍賣的一位開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人王先生對記者說。

[聲音]樂山當(dāng)前土地市場處于過渡期

此次夾江縣、峨眉山市地塊的熱拍，在掀起市場全新關(guān)注方向時，也讓人不由細(xì)想這一市場現(xiàn)象背后的原因。

上周，記者采訪了夾江縣漹城鎮(zhèn)在古村地塊競買方——夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)鄭俊峰。他分析：“像大多數(shù)業(yè)內(nèi)同行一樣，今年的樂山土地市場被當(dāng)成一個樣本在不斷地觀察與分析。從現(xiàn)狀來看，不可否認(rèn)在前期控制供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，上一輪土地拍賣迎來了高溢價。但是，從近幾個月樂山樓市‘價漲量跌’的市場反應(yīng)又可以看出來，在消費支撐點沒有明顯變化的情況下，不少項目漲價的核心原因就是為了主動放慢銷售節(jié)奏。”

鄭俊峰認(rèn)為，當(dāng)前的樂山土地供應(yīng)市場處于過渡期，“規(guī)劃要求很嚴(yán)、開發(fā)成本較高”的土地控規(guī)正在“迫使”樂山房地產(chǎn)市場向品質(zhì)回歸，但是在前期報規(guī)項目“大贈送”依舊存在的市場對抗下，新拍地塊如何消化成為了這些開發(fā)商必須考慮的問題，兩者相持，這個過渡期的時間長短也不好判斷。“但是有一點可以確信，通過品質(zhì)提高打破樂山原有大打‘贈送牌’的市場方向已經(jīng)確立。加之樂山現(xiàn)在的置業(yè)消費已經(jīng)非常理性。不同項目開始瞄準(zhǔn)自己的專屬群體、市場結(jié)構(gòu)的細(xì)分也越來越合理。”他說道。

同時，談及“放棄”中心城區(qū)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)各縣（市、區(qū)）市場的話題，鄭俊峰告訴記者，公司正是看中夾江樓市相對于樂山主城的“成熟度”較低，在開發(fā)、營銷方面的市場把握度更好，從而在市場權(quán)、定價權(quán)上的主動性更強，最終讓市場風(fēng)險更小。他說：“上一輪的土地價格上漲過快，在樂山市場暫無明顯新增購買力支撐的情況下，開發(fā)商們關(guān)于如何定位、定價的難度將更大?！?br />
[記者觀察]

從樂山市土地礦權(quán)交易信息網(wǎng)及其官方微信上同時發(fā)布的“2017年樂山市主城區(qū)擬出讓地塊”的消息可以看到，土地供應(yīng)主要集中在樂山城區(qū)通江片區(qū)、青江片區(qū)、蟠龍片區(qū)。通江片區(qū)是樂山的“中央居住區(qū)”，規(guī)劃發(fā)展以居住功能為主，區(qū)域內(nèi)涵蓋幼兒園、小學(xué)、初中、高中等完備教育體系，是樂山基礎(chǔ)教育最好的資源集中地之一，而該片區(qū)今年出讓的地塊有不少都靠近樂山萬達廣場。

另一個主要供地區(qū)域——青江新區(qū)則是樂山重要的商務(wù)區(qū)和新中心，塑造樂山現(xiàn)代化、國際化、特色化城市形象。區(qū)域內(nèi)已形成海通廣場、世豪廣場、嘉州新天地等新型消費圈，時代青江、邦泰國際社區(qū)、萬華國際、錦繡星城、梧桐公館、鴻通鳳凰國際等品質(zhì)樓盤強勢入駐，滿足購房者的不同需求。隨著該片區(qū)的建設(shè)，配套日臻成熟，對開發(fā)商的吸引力也隨之增加，青江片區(qū)也成了樂山土地市場的熱點區(qū)域。

記者 倪珉 文/圖

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