老張的煩心事:買宅基地惹官司

老張是城市居民，2009年在市郊買了村民李某的宅基地并建造了房屋。今年因城市規劃等原因，老張購買的宅基地被劃為拆遷區，拆遷補償款項約幾十萬元。得知這一情況后，李某向老張主張買賣合同無效，雙方互負返還義務。因雙方協商不成，李某訴至法院，要求確認二人之間的買賣合同無效。

斷案 法院支持李某訴求

根據相關法律法規，老張購買農村宅基地的合同屬于無效合同。但由于該合同已實際履行完畢，且老張在宅基地上新建了住房，因此，法院在審理此案時，不能簡單地根據李某的訴求退還宅基地退款，而要考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響及雙方過錯責任的大小，尤其是李某因拆遷補償所獲利益、老張新建住房價值以及退還宅基地所受損失。

因此，筆者認為，法院應當確認老張和李某之間的買賣合同無效，但不能簡單地勒令雙方退款還地。

史均臣 雙方買賣合同有效

本案中，老張買村民李某的房子，且有買賣合同，因城市規劃，老張購買的宅基地被劃為拆遷區，李某看到了利益，才以買賣合同無效為由想反悔。況且老張在簽訂購房協議后，支付了對價房款，獲得了李某交付的宅基地使用證，所以，李某與老張簽訂《購房協議》的行為不符合合同無效的情形。所以，李某的訴訟請求不合法，法院不予支持。

劉彥才支招 合同無效但可主張損失

律師柴艷茹依據《土地管理法》的規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?！鞭r村房屋出售給城鎮居民，無疑會改變土地使用權的性質，因此，購買農村房屋或在農村宅基地上建商品房買賣，違反了法律的強制性規定。

根據《合同法》的相關規定，違反法律強制性規定的合同無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

本案中，雖然老張購買李某宅基地的行為無效，但在互負返還義務的前提下，老張可以要求李某賠償相關的損失。

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