5月25日，2017年樂山市中心城區商住用地首拍正式拉開帷幕，樂山中心城區青江新區鶴祥路西北側［QJ（B）-07-a-1號］、樂山中心城區通江片區檀木南街與鳳凰路北段交匯處［TJ（B）-09-e號］兩宗地塊率先登場，最終分別以8900萬元與8800萬元成交。

正所謂，一石激起千層浪。兩宗地塊的熱拍在使樂山土地市場迅速升溫的同時，更是吸引樂山本土以及成都、自貢、宜賓、眉山等地實力開發商的強烈關注。

在順應市委市政府確保房地產市場平穩健康發展的大方針下，面對強烈的市場需求，8月17日，樂山市將公開拍賣位于樂山中心城區青江新區QJ（B）-19-a號和樂山中心城區通江片區TJ（C）-04-b號的兩宗地塊國有建設用地使用權，即將掀起今年中心城區第二輪的“土地爭奪戰”。因此次土地供應節點為2017年中的承上啟下階段，地塊位置、周邊環境以及競拍走向如何，備受市場關注。

市場現狀

樂山樓市供需兩旺 欲求“面包”、亟待“面粉”供應

5月25日，樂山中心城區迎來了2017年土地市場“第一拍”。現場除了有本土的開發企業圍繞兩宗地塊展開“混戰”，還有來自成都等地的知名地產商一同參與“廝殺”。用其中一位開發商的話來形容：規模之大、關注度之高、叫價之激烈堪稱樂山近幾年罕有。

一級市場（土地市場）的快速升溫，與二級市場（樓市）密切相關。來自官方最新發布的數據顯示，2017年1-6月，樂山全市完成房地產投資108億元，為目標任務的77.14%，同比增長25.5%。實現商品房新增上市面積187.12萬平方米，為目標任務的53.46%，同比增長14.79%。完成商品房銷售173.36萬平方米，為目標任務的51.9%，同比增長38.6%。截至6月底，全市待售商品住房面積為238.54萬平方米，較目標限值低64.46萬平方米。同期，市本級完成開發投資63億元，為目標任務的78.75%，同比增長85.1%。實現商品房新增上市面積98.5萬平方米，為目標任務的50.8%，同比增長78.8%。完成商品房銷售86.75萬平方米，為目標任務的48.74%，同比增長23.6%。可以看到，今年以來樂山樓市整體呈現出供需兩旺的大好態勢。

據了解，在樂山市房地產市場持續健康發展的大背景下，樂山樓市庫存去化已頗有成效。截至6月底，全市累計商品住房庫存面積238.54萬平方米，去化周期10.1個月；市本級存量商品住房81.49萬平方米，庫存消化周期約8.9個月。

在樓市供需兩旺、快速去庫存的情況下，現如今的樂山樓市客觀上已經逐漸進入了“僧多粥少”的階段。再者，從樂山市中區商品住房成交平均價走勢來看，今年1月4510元/平方米、2月4592元/平方米、3月4466元/平方米、4月4615元/平方米、5月4746元/平方米，呈現出企穩增長的態勢。

針對這樣一種市場現狀，電子科技大學房地產專業客座講師牛冠華說道：“在近兩年的土地供應緊縮后，樂山房地產市場在健康平穩去庫存方面頗有成效。為了進一步維持市場的健康推進、維持房價平穩，樓市的適量補貨迫在眉睫。”他表示，欲求“面包”，勢必得有“面粉”，相信著眼布局樂山樓市的開發商們，正在翹首以盼下一階段的土地供應。

地塊分析

青江新區、通江片區依舊是熱點 兩宗地塊均屬核心口岸

樂山樓市的快速去庫存，促使區域房地產市場在宏觀大環境的雙向刺激下迅速回暖。在順應市委市政府確保房地產市場平穩健康發展的大方針下，樂山市國土資源局也于今日正式發布了2017年第二波的樂山中心城區土地供應公告，也宣告今年下半年中心城區的地塊供應即將“開閘放水”。

總的來看，本次出讓的地塊兼具商服和商住的功能，并對地塊內計容積率商業建筑面積有嚴格限制。另一個值得注意的方面是，雖然兩宗地塊體量大小各有千秋，但是基于分屬的青江新區與通江片區的口岸不同，兩者的開發模式也有所區分。

地塊一 QJ（B）-19-a號地塊開發方向：中型復合式品質小區

本地塊所屬的青江新區為樂山重點打造的中央商務區和城市新中心，將建設成以新型商業為特色的高端消費、品牌消費功能區，塑造樂山現代化、國際化、特色化的城市形象。

區域內已形成站前廣場、世豪廣場、嘉州新天地等新型消費圈，時代青江、邦泰國際社區、萬華國際、錦繡星城、梧桐公館、鴻通·鳳凰國際等品質樓盤強勢入駐，滿足購房者的不同需求。隨著該片區的建設，配套日臻成熟，對開發商的吸引力也隨之增加，青江新區也成了樂山土地市場的熱點區域。同時，成綿樂城際鐵路的開通和樂山公交客運總站、樂山汽車客運中心站的落成，更使得區域房地產和商業快速升級。

周邊市場解析：5月25日，與本地塊同一區域的中心城區青江新區鶴祥路西北側［QJ（B）-07-a-1號］地塊以總成交價8900萬元、折合樓面地價1800元/平方米被競得，溢價率高達147%。而從了解到的地塊周邊房價水平來看，605公館均價5600元/平方米、時代青江2期均價5350元/平方米、錦繡星城2期均價5000元/平方米等等，均較今年年初有了明顯的漲幅。

同時，區域內的時代青江、錦繡星城、梧桐公館等均已進入后期銷售甚至是清盤階段，即便是在售的邦泰國際社區與鴻通·鳳凰國際兩家大盤，也在去年至今的連續幾波快速去化后相繼進入到了補貨階段。臨城北片區一側的旅游世界城更是主打商業市場。整體來看，青江新區在下一階段也亟待新項目的出現。

地塊優勢解析：從地緣關系來看，本地塊為近年青江新區供應地塊中最靠近站前廣場的，內外出行十分便捷。與項目接壤的萬興城、萬和城項目也是樂山首屈一指的大型商業綜合體。在有人氣保障的前提之下，區域內樂山八中封頂、樂山市婦幼保健院在建等配套利好也為地塊加分不少。

再從市場角度分析，歷年來青江新區所供應地塊大多集中于至樂路以東區域，而至樂路以南區域僅有錦繡星城一家項目在售，周邊直接的競品項目寥寥無幾。有業內專家建議，結合占地75畝、容積率小于3.0以及二類居住兼商業用地（其中地塊內計容積率商業建筑面積不超過計容總建筑面積的20%）的特性，并且供應地塊均規劃要求為“地塊內商業建筑獨立用地設置，禁止布置商業網點形式”，在確保居住、商業相互獨立又無縫對接的前提下，可以考慮開發為涵蓋有星級酒店、寫字樓以及精品底商的中型復合式品質小區。

地塊二 TJ（C）-04-b號地塊開發方向：商住綜合性項目

本地塊所屬的通江片區規劃發展為以居住、文教功能為主，是樂山重點打造的“商居文旅功能區”。區域內涵蓋市級幼兒園、小學、初中和國家級重點高中等完備的教育體系，是樂山基礎教育最好的資源集中地之一。隨著區域內岷江河堤長廊、竹公溪綠化走廊和市政休閑公園的陸續呈現，區域人居環境不斷升級，其“高尚”、“人文”、“生態”的優居屬性日益凸顯。

周邊市場解析：相較于青江新區如火如荼的快速去庫存，以通江片區為核心的城北片區去化進度更為明顯。在該區域，從樂山萬達廣場了解到，現在項目暫無在售的住宅房源，而同區域的不少項目，都已進入到了尾盤階段。整個城北區域作為樂山的主要居住區之一，接下來或將面臨一段時間的“房源荒”。

在市場亟待補貨的情況之下，5月25日，中心城區通江片區檀木南街與鳳凰路北段交匯處［TJ（B）-09-e號］登場不到十分鐘，3200萬元的起拍價就刷新成了8000萬元。最終，該地塊以8800萬元的總成交價被競得，折合樓面地價為1785元/平方米、溢價率高達170%，足以說明市場對區域市場潛力的看重。

地塊優勢解析：從區位上看，該地塊坐落于中心城區通江片區翰林路與鳳凰路交匯處，樂山一中、樂山七中分別位于地塊兩側，向西可直達樂山萬達廣場和青江新區，向東則與岷江三橋、濱江路無縫對接。

在有著區域龐大常住人口支撐以及便捷的出行條件下，地塊所屬區域半徑一公里內沒有大型商業綜合體的空白也成為了先天優勢。有業內專家建議，結合占地44.69畝、商業兼二類居住用地（其中地塊內計容積率商業建筑面積比例不得低于51%）的特性，地塊可以考慮開發為臨街面為復合型商業綜合體、背后為品質住宅或公寓的復合型項目。

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