江門濱江新城新盤售價未受土地拍賣影響而大漲

濱江新城的房價在新地開拍前，并未大漲。

濱江新城被視為江門樓市發展的風向標，頗受市民關注。7月4日，一則“濱江新城新地塊起拍價折合樓面地價5200元/平方米”的新聞刷爆了朋友圈，在此基礎上，上周，保利大都會、美的公園天下先后開盤，不過，新盤售價卻顯得有些“親民”。

多位業內人士分析認為，之所以出現這一現象，和限購限貸政策、產品本身、市場環境等有關。

A 市民：新盤售價比預期售價要“低”

上周，位于濱江新城的保利大都會、美的公園天下先后開盤。先是保利大都會推出了三期13幢，毛坯均價約11500元/平方米，緊隨其后，純新盤——美的公園天下推出了1、2、4幢，毛坯均價約11600元/平方米。

“沒有想像中貴。”已經在美的公園天下“搶房”成功的王先生之所以如此感嘆，是因為他有著這樣的經歷。

今年以來，他受購房潮裹挾，準備二次置業，但因為覺得房價太高所以一直懸而未決。到了7月4日，“濱江新城新地塊起拍價折合樓面地價5200元/平方米”的新聞刺激了他。

與此同時，周邊的多個樓盤也在拿拍地說事，其中一樓盤銷售中心的展板上赫然寫著：“今年6月，濱棠板塊的住宅網簽均價已達到11570元/平方米，拍地樓面價更是一路狂飆，8月4日摘牌的濱江新城地塊的起拍價高達5200元/平方米，濱江漲勢再起?！?br />
“這不是禿子頭上的虱子——明擺著嘛！地價將決定樓價，買吧！”王先生擔心濱江新城的房價有可能會出現跳漲。

王先生的擔心并非沒有道理。記者查閱資料發現，保利大都會的樓面地價為900多元/平方米，在售的12幢的均價約為12000元/平方米；碧桂園濱江壹號的樓面地價為4843元/平方米，帶裝修的售價在13000元/平方米左右；而美的公園天下的樓面地價高達5406元/平方米，此前的吹風價又在13000元/平方米左右。

然而，新盤的售價并沒有像王先生想的那么高。

B 觀點：未大漲主要受制于限購限貸政策、產品等因素

這兩個樓盤為什么選擇在拍地前開盤，且售價比想像中低？

美智地產總經理湯建軍認為，雖然近期江門的土地拍賣市場較為火熱，濱江新城的新地塊也受到了眾多開發商的高度關注，但上述兩個樓盤最終沒有等到拍地后再開盤，原因是多方面的。首先，作為品牌開發商，每個項目在各個時期都有自身的推售節奏和資金回籠計劃，大項目后續還有較大的貨量要推，在拍地前先推售部分產品對其整體影響不大。另外，開發商在考慮未來政策有可能收緊、江門2017年學區地段劃分即將公布等不確定因素后，選擇盡早入市是較為理智的。

另外，多位業內人士還談到了產品因素。

“應該看到樓王和非樓王的區別。”天鵝灣營銷經理李松杰指出，保利大都會新推的13幢的售價雖略低于此前推出的12幢，但應該看到，12幢是樓王。一般情況下，樓王會比非樓王的售價高出一兩成，所以，保利的售價還是在漲的。

業內人士馮先生拿美的公園天下和錦富匯景灣作比：理論上，美的公園天下的地價較貴，開盤價應為區域最高，其實不然，新盤首期一般位置較差，而錦富匯景灣賣到后面的產品，位置往往很好，所以毛坯均價卻到了13000元/平方米，不過，美的公園天下后期位置更好的產品的售價有望攀高。

“漲多了，需要歇一下?！瘪T先生同時指出，去年，濱江新城受幾塊高價地的刺激，從7000元/平方米左右突漲至年底的10000元/平方米左右，絕對漲幅較大，到了今年，其整體漲幅不及江海，但應看到，濱江新城是領漲，江海是補漲。濱江樓市的暫時“平靜”并不意味著它后勁不足。

事實上，上述兩盤的開盤價相對“較低”，也和本報此前的報道大致吻合——裕隆基地產總經理楊東卉表示，拍地只會令濱江新城的房價在近期內微漲，而不會大漲，因為受限購限貸政策的影響，首付提高了或者貸不了款，令許多業主無力出手。

文/圖 記者 周春鋒

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