核心提示：近日，萬科又上廣佛樓市的頭條，由于霸氣地以“100%自持70年”拿下平洲、桂城地塊。萬科放話，“以客戶為中心，全面轉型城市配套服務商”。業內人士紛紛討論萬科將帶來哪些轉型新模式，如：購買轉租賃、長租公寓、眾籌建房、與小米合作建房等，但到目前為止，萬科暫未發布新模式，一切討論均在云端之上。在一番“口水戰”中，《順德樓市》發現一個順德暫時未有的新名詞“長租公寓”。

概念解說

長租公寓 地產“藍海”

近年，“長租公寓”走進了房地產市場，多個上市房企試水，先從一線城市興起。萬科在2015年開始做長租公寓，在佛山已開發了6家“泊寓”，主要沿廣佛線布局。而順德在長租公寓板塊幾近空白。

開發商當房東

據了解，長租公寓又名“白領公寓”，是房地產三級市場新興產品形態，業主從開發商手上將房屋租賃后，進行裝修改造，配套家私電器，以單間形式出租給白領上班人士。業主變身成為“二房東”。這種類似“賣租約”的模式，幾年前出現在北滘某商業項目上。開發商以三舊改造形式把舊物業改造成新型購物城，當中商鋪銷售的是XX年使用權，投資者沒有產權只有使用權。當時現場有投資者表示，第X年租金上漲到一定程度，立刻出售剩余使用權，比較妥當。

但相較于商業的“賣租約”，長租公寓的開發模式更加豐富。現時，大概有五種，如：YOU+代表的資產托管模式，城家公寓代表的降低增效模式，新派公寓代表的基金持有模式，萬科泊寓代表的業務協同模式，魔方公寓的平臺服務模式。各種模式中，萬科泊寓距離順德較近，它在佛山已經開發了6家，均沿廣佛線布局，最近開放的一家在禪城祖廟。對于“業務協同模式”，業內的理解為不求長租公寓能賺多少錢，而在于為房地產輸送多少潛在客戶。一名地產業內人士向記者解釋：“公寓出租的利潤率很低，但租公寓的白領都是萬科的潛在客戶，這些客戶租了萬科泊寓，未來也會買萬科的住宅。”

創造新生活模式

由于開發商是打造生活方式的“小能手”，而長租公寓的對象是年輕白領居多，也因此長租公寓創造了年輕人活躍、奮斗的生活模式。

如泊寓，不僅拎包入住，還配套有品牌家電，健身房、書吧、休閑室等公共空間。泊寓還會舉行青年人的社區活動，如：創業分享、火鍋啤酒、音樂節、臺球大賽、枕頭大戰、廚藝爭霸、團圓飯、萬圣狂歡等。在沈陽泊寓，舉行設計大咖見面會，大咖與年輕人分享設計心得、講述職業生涯，年輕人也會分享遇上的難題和困惑。

長租公寓的主要群體是85后、90后，在長租公寓里，能認識各行各業的人，一起思維碰撞，收獲靈感。在開發商的運營下，這群年輕人擁有年輕活躍的居住環境，還擁有更多的聚會交流的機會，因此創造了活躍的生活模式。

租賃服務細分化

長租公寓是地產的新生事物，各大房企正在研究或提高回報率。對于中介行業來說，租賃市場由于回報率低，也不當為公司主營業務。今年，卻有網絡平臺瞄到租賃市場這塊蛋糕，出現專門服務租賃物業的平臺，行業出現細分化。

近日，在佛山禪城，佛山市專業化住房租賃平臺發布首批房源，該平臺由佛山市政府與省建工集團共同搭建，意在貫徹市委市政府決策部署，實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場。今年年初，順德也有個性化自助租賃平臺“廣東包租婆”上線，業主、租客通過廣東包租婆平臺實現零中介費的自助租賃。

有業內人士表示，租賃市場服務細化，從一定程度上反映了租賃市場或將擴大。85后、90后已經成為樓市消費新力軍，面對當下樓市及年輕人生活需求，長租公寓也有可能成為未來主營產品之一。

觀點碰撞

租賃市場商機醞釀中 方圓地產首席市場分析師鄧浩志

“長租物業”與“拍地自持”，兩者有一點關聯但并非同一個方向。據了解，萬科地塊可能用于集資建房，讓投資者成為股東，還是以銷售為主，可能不是長租。而這種方式是否推動長租物業發展，需要觀察。

長租物業有一個難點：租金低。一般市場上的長租物業回報率2%，統一經營的4%。回報率低，就造成開發商暫時不會轉型做長租物業的。但是租賃市場是一個“藍海”，處于發展初級階段，暫時參與開發的人不多，但商機醞釀之中，外來人口越來越多，購房年齡越來越退后，租房時間越來越長，那么，租賃市場潛力越來越大。

比如：深圳。據統計深圳首次置業年齡由30歲推移到36歲，房價不斷上漲的大城市情況都類似，擁有自己住房的年齡不斷后移意味著租房的時間也越來越長；再加上人口總體上仍然不斷進入大城市，所以一線城市租賃市場規模仍處快速擴張當中，但租賃業務的發展卻發展緩慢。

我認為，解決回報率低，需要稅收、商改住等政策扶持，降低成本。以融資、證劵化來減輕企業負擔，不以重資產形式運營。至于佛山租賃市場，發展長租物業情況不太可能。政府主導租賃房拉低市場價錢，加上佛山租賃不旺盛。佛山人均居住率比廣州大，租賃從一線城市開始，一線城市的長租物業發展也不是來自市場，更多來自于政策支持，政策給予市場更多的自由度。

長租公寓要看地段 合富輝煌佛山公司市場研究部經理卓杰

長租模式是近兩年房地產開發的一種新模式。從開發商角度來看，萬科不是第一次通過全部自持70年的方式拿地，暫不討論這種模式的可行性和回報率，它似乎體現著萬科正經歷探索新模式的階段。房地產經歷了10年高速發展，開發商亦開始從過往“投標—開發—銷售”的模式之中演化，長租模式也算是邁出探索的其中一步。

此次萬科從平洲和桂城均拿了地。從地塊的區域來看，平洲有其獨特的優勢，區位上比南海桂城更貼近廣州芳村，很適合廣州客戶流入居住，其次它是在廣州南站與佛山桂城這兩大熱門板塊的中間，未來的發展空間亦十分值得期待。“長租公寓”在這里應該有發展的空間。

佛山作為二線城市正在經歷房地產爆發階段，外區客戶流入置業的趨勢十分明顯。但“長租模式”的發展需要一些條件，除了開發商實力之外，地塊位置也十分講究，需要區位的輻射力要強，同時周邊要有充足的流動人口作為支撐。如果要做這種物業，我認為首先需要通過一定條件的甄選。

記者 何淑瑩

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