房地產去庫存成效如何?2016年恩施州樓市大數據盤點與分析
房產問答2018-12-11 22:51
房地產知識
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自2015年初以來，面對宏觀經濟下行的壓力，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產業“穩需求、去庫存、控風險、促轉型”的房地產新政策。2016年，我州認真履行“去庫存、穩市場”的主體責任，制訂出臺了《恩施州房地產去庫存專項方案》（以下簡稱《方案》）。《方案》既有中央、省優惠新政的全面貫徹落實，更有結合實際，因地施策、綜合施策的恩施具體化、本土化工作措施16個小項，具有可操作性。一年過去，我州2016年去庫存成效如何？
截至2016年12月底，全州庫存商品房354萬平方米，比2015年底減少庫存106萬平方米。建始縣、鶴峰縣商品房庫存面積降幅在全省縣市排名中分別排第三、第四名。恩施市、來鳳縣、咸豐縣商品房去庫存消化周期屬全省最短的10個縣市，分別排第三、第四、第九名。
全州房地產 去庫存效果明顯
記者從州住建委獲悉，截至2016年11月底，全州共有房地產企業529家。開發企業315家，其中一級資質1家，二級資質12家，三級資質29家，四級和暫定資質273家；物業服務企業176家，其中一級2家（備案），二級7家，三級138家，暫定29家；房地產中介機構38家，其中估價機構6家，經紀機構32家。
2016年全州在建房地產項目176個，全年完成房地產開發投資97.62億元，同比上升3.67%。商品房施工面積944萬平方米，其中商品住宅施工面積637萬平方米，同比下降4.5%；商品房新開工面積280萬平方米，其中住宅新開工面積199萬平方米，同比上升47.37%；住宅竣工面積134萬平方米，同比上升65.43%，銷售面積305萬平方米，同比上升21.03%，銷售金額124.91億元，同比增長19.19%。
2016年，全州全年銷售商品房305萬平方米，同比上升21.03%，系歷年來最高值。全年完成投資97.62億元，首次接近百億元，州城商品房銷售均價4396元/平方米，同比上升8.89%，房地產市場呈現量價齊升的態勢，去庫存取得明顯效果。
2016年，全州庫存商品房354萬平方米，比2015年底減少庫存106萬平方米，去化周期13.5個月，同比減少5個月。庫存中住宅181.38萬平方米，按照2016年全年銷售量計算，去化周期約需7.9個月；非住宅172.79萬平方米，按照2016年全年銷售量計算，去化周期約需55個月。
多重原因導致 我州房地產庫存量大
庫存量大可以說是全國三、四線城市的通病，我州庫存量大有哪些原因？近日，記者通過州住建委房產管理科相關負責人了解到，影響我州庫存量的因素有以下幾點：
一是土地供應無計劃、供量過大。記者了解到，近3年全州通過招拍掛出讓房地產開發用地情況為：2012年共1221畝，均價102.2萬元/畝；2013年2488畝，同比增長103.7%，均價102.4萬元/畝，價格基本持平；2014年2814畝，同比增長13.1%，均價94.64萬元/畝，同比下降7.58%。2015年2548畝，價格繼續下滑。土地供量連年增長，且增加過快，部分供地還存有無序和無計劃，這不僅直接影響土地供應價格、減少地方財政收入，還因開發項目過多而導致房地產市場供大于求。
二是小產權房、安置房、經濟適用房建設過多。目前各縣市均存在不同程度的小產權房、私房建設問題，尤其以利川、宣恩、咸豐等縣市較為突出。同時，私下交易嚴重，既逃避稅費，又影響房地產市場正常秩序。此外，過多的拆遷安置房、經濟適用房沖擊市場，分流了很多有效需求。
除了市場供應量大以外，市場需求相對不足也是主因。房地產市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資性需求和被動型需求。
從自住型需求來看，新型城鎮化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、戶籍等制度的配套，還需要確立產業支撐。然而我州實際情況是，傳統產業的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。
從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關和企事業單位的干部職工成為市場的主體，但由于近幾年來開工建設了10000多套經濟適用房，分流了相當部分的有效需求。
從投資性需求來看，盡管省、州出臺了刺激樓市的專項方案，但對樓市起決定作用的宏觀經濟環境沒有得到根本性改變，再加上房產稅、住房信息聯網、不動產統一登記等潛在因素影響，我州投資性需求受到抑制。
從被動型需求來看，我州市政建設和棚戶區改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產權調換，在市場上主動購房的需求不足。
綜上所述，土地供應過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。
市場信心不足。受國際金融危機感和全國樓市調整大環境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。
建議：多項舉措去庫存
《恩施州房地產去庫存專項方案》明確：合理安排住房及用地供應規模。庫存消化周期超過24個月的，下一年度住房用地計劃要削減50%；庫存消化周期超過36個月的，要暫停住房用地供應。各縣市要組織編制住房建設及用地計劃。對非企業原因閑置的房地產用地，可以適當調整開工和竣工時間。
“房地產業作為一個具有高度綜合性和關聯性的行業，在經濟發展中起著舉足輕重的作用，而去房地產庫存化，對于保持房地產市場持續平穩健康發展，對于促進經濟平穩較快發展、防范社會風險、維護社會和諧穩定意義重大。”州住建委相關負責人說。
一是3條路徑去庫存。繼續聯動實施棚改貨幣化、住房公積金、鼓勵農民進城購房等3條去庫存主要路徑。打通保障房和商品房的轉換通道，大力實施棚改貨幣化安置，著力提高棚改貨幣化安置比例；充分運用財政、稅收、金融等政策，支持農民和農民工進城購房；用足用好住房公積金，有效化解房地產庫存。
二是3個結合去庫存。把去庫存與促進人口城鎮化相結合，與城市間基礎設施互聯互通相結合，與提高市縣教育、醫療等公共服務水平相結合，千方百計增強市縣對農業轉移人口的吸引力。
三是多措并舉去庫存。加強與土地、財政、稅收、金融、戶籍、教育、醫療等部門的聯動，形成去庫存工作合力。加強綜合施策，加大土地、財政、信貸、稅收等政策支持力度，多措并舉，推進去庫存工作。
四是“一城一策”去庫存。進一步貫徹落實《恩施州房地產去庫存專項行動方案》，各縣市要堅持因城施策、一城一策原則，未出臺去庫存政策的市縣，要結合本地實際，盡快出臺去庫存政策。促使各縣市出臺《回購商品房用于安置房和保障性住房辦法》、《征收貨幣化補償辦法》。
五是深化住房制度改革，構建購和租并舉的住房制度。
“要想取得成效，必須把建議措施落到實處。”該負責人表示。
記者 劉盟萌 通訊員 尹錫新
截至2016年12月底，全州庫存商品房354萬平方米，比2015年底減少庫存106萬平方米。建始縣、鶴峰縣商品房庫存面積降幅在全省縣市排名中分別排第三、第四名。恩施市、來鳳縣、咸豐縣商品房去庫存消化周期屬全省最短的10個縣市，分別排第三、第四、第九名。
全州房地產 去庫存效果明顯
記者從州住建委獲悉，截至2016年11月底，全州共有房地產企業529家。開發企業315家，其中一級資質1家，二級資質12家，三級資質29家，四級和暫定資質273家；物業服務企業176家，其中一級2家（備案），二級7家，三級138家，暫定29家；房地產中介機構38家，其中估價機構6家，經紀機構32家。
2016年全州在建房地產項目176個，全年完成房地產開發投資97.62億元，同比上升3.67%。商品房施工面積944萬平方米，其中商品住宅施工面積637萬平方米，同比下降4.5%；商品房新開工面積280萬平方米，其中住宅新開工面積199萬平方米，同比上升47.37%；住宅竣工面積134萬平方米，同比上升65.43%，銷售面積305萬平方米，同比上升21.03%，銷售金額124.91億元，同比增長19.19%。
2016年，全州全年銷售商品房305萬平方米，同比上升21.03%，系歷年來最高值。全年完成投資97.62億元，首次接近百億元，州城商品房銷售均價4396元/平方米，同比上升8.89%，房地產市場呈現量價齊升的態勢，去庫存取得明顯效果。
2016年，全州庫存商品房354萬平方米，比2015年底減少庫存106萬平方米，去化周期13.5個月，同比減少5個月。庫存中住宅181.38萬平方米，按照2016年全年銷售量計算，去化周期約需7.9個月；非住宅172.79萬平方米，按照2016年全年銷售量計算，去化周期約需55個月。
多重原因導致 我州房地產庫存量大
庫存量大可以說是全國三、四線城市的通病，我州庫存量大有哪些原因？近日，記者通過州住建委房產管理科相關負責人了解到，影響我州庫存量的因素有以下幾點：
一是土地供應無計劃、供量過大。記者了解到，近3年全州通過招拍掛出讓房地產開發用地情況為：2012年共1221畝，均價102.2萬元/畝；2013年2488畝，同比增長103.7%，均價102.4萬元/畝，價格基本持平；2014年2814畝，同比增長13.1%，均價94.64萬元/畝，同比下降7.58%。2015年2548畝，價格繼續下滑。土地供量連年增長，且增加過快，部分供地還存有無序和無計劃，這不僅直接影響土地供應價格、減少地方財政收入，還因開發項目過多而導致房地產市場供大于求。
二是小產權房、安置房、經濟適用房建設過多。目前各縣市均存在不同程度的小產權房、私房建設問題，尤其以利川、宣恩、咸豐等縣市較為突出。同時，私下交易嚴重，既逃避稅費，又影響房地產市場正常秩序。此外，過多的拆遷安置房、經濟適用房沖擊市場，分流了很多有效需求。
除了市場供應量大以外，市場需求相對不足也是主因。房地產市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資性需求和被動型需求。
從自住型需求來看，新型城鎮化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、戶籍等制度的配套，還需要確立產業支撐。然而我州實際情況是，傳統產業的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。
從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關和企事業單位的干部職工成為市場的主體，但由于近幾年來開工建設了10000多套經濟適用房，分流了相當部分的有效需求。
從投資性需求來看，盡管省、州出臺了刺激樓市的專項方案，但對樓市起決定作用的宏觀經濟環境沒有得到根本性改變，再加上房產稅、住房信息聯網、不動產統一登記等潛在因素影響，我州投資性需求受到抑制。
從被動型需求來看，我州市政建設和棚戶區改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產權調換，在市場上主動購房的需求不足。
綜上所述，土地供應過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。
市場信心不足。受國際金融危機感和全國樓市調整大環境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。
建議：多項舉措去庫存
《恩施州房地產去庫存專項方案》明確：合理安排住房及用地供應規模。庫存消化周期超過24個月的，下一年度住房用地計劃要削減50%；庫存消化周期超過36個月的，要暫停住房用地供應。各縣市要組織編制住房建設及用地計劃。對非企業原因閑置的房地產用地，可以適當調整開工和竣工時間。
“房地產業作為一個具有高度綜合性和關聯性的行業，在經濟發展中起著舉足輕重的作用，而去房地產庫存化，對于保持房地產市場持續平穩健康發展，對于促進經濟平穩較快發展、防范社會風險、維護社會和諧穩定意義重大。”州住建委相關負責人說。
一是3條路徑去庫存。繼續聯動實施棚改貨幣化、住房公積金、鼓勵農民進城購房等3條去庫存主要路徑。打通保障房和商品房的轉換通道，大力實施棚改貨幣化安置，著力提高棚改貨幣化安置比例；充分運用財政、稅收、金融等政策，支持農民和農民工進城購房；用足用好住房公積金，有效化解房地產庫存。
二是3個結合去庫存。把去庫存與促進人口城鎮化相結合，與城市間基礎設施互聯互通相結合，與提高市縣教育、醫療等公共服務水平相結合，千方百計增強市縣對農業轉移人口的吸引力。
三是多措并舉去庫存。加強與土地、財政、稅收、金融、戶籍、教育、醫療等部門的聯動，形成去庫存工作合力。加強綜合施策，加大土地、財政、信貸、稅收等政策支持力度，多措并舉，推進去庫存工作。
四是“一城一策”去庫存。進一步貫徹落實《恩施州房地產去庫存專項行動方案》，各縣市要堅持因城施策、一城一策原則，未出臺去庫存政策的市縣，要結合本地實際，盡快出臺去庫存政策。促使各縣市出臺《回購商品房用于安置房和保障性住房辦法》、《征收貨幣化補償辦法》。
五是深化住房制度改革，構建購和租并舉的住房制度。
“要想取得成效，必須把建議措施落到實處。”該負責人表示。
記者 劉盟萌 通訊員 尹錫新
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