房地產(chǎn)去庫存成效如何?2016年恩施州樓市大數(shù)據(jù)盤點與分析
房產(chǎn)問答2018-12-11 22:51
房地產(chǎn)知識
精選回答
自2015年初以來，面對宏觀經(jīng)濟下行的壓力，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)需求、去庫存、控風險、促轉(zhuǎn)型”的房地產(chǎn)新政策。2016年，我州認真履行“去庫存、穩(wěn)市場”的主體責任，制訂出臺了《恩施州房地產(chǎn)去庫存專項方案》（以下簡稱《方案》）。《方案》既有中央、省優(yōu)惠新政的全面貫徹落實，更有結(jié)合實際，因地施策、綜合施策的恩施具體化、本土化工作措施16個小項，具有可操作性。一年過去，我州2016年去庫存成效如何？
截至2016年12月底，全州庫存商品房354萬平方米，比2015年底減少庫存106萬平方米。建始縣、鶴峰縣商品房庫存面積降幅在全省縣市排名中分別排第三、第四名。恩施市、來鳳縣、咸豐縣商品房去庫存消化周期屬全省最短的10個縣市，分別排第三、第四、第九名。
全州房地產(chǎn) 去庫存效果明顯
記者從州住建委獲悉，截至2016年11月底，全州共有房地產(chǎn)企業(yè)529家。開發(fā)企業(yè)315家，其中一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)12家，三級資質(zhì)29家，四級和暫定資質(zhì)273家；物業(yè)服務(wù)企業(yè)176家，其中一級2家（備案），二級7家，三級138家，暫定29家；房地產(chǎn)中介機構(gòu)38家，其中估價機構(gòu)6家，經(jīng)紀機構(gòu)32家。
2016年全州在建房地產(chǎn)項目176個，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資97.62億元，同比上升3.67%。商品房施工面積944萬平方米，其中商品住宅施工面積637萬平方米，同比下降4.5%；商品房新開工面積280萬平方米，其中住宅新開工面積199萬平方米，同比上升47.37%；住宅竣工面積134萬平方米，同比上升65.43%，銷售面積305萬平方米，同比上升21.03%，銷售金額124.91億元，同比增長19.19%。
2016年，全州全年銷售商品房305萬平方米，同比上升21.03%，系歷年來最高值。全年完成投資97.62億元，首次接近百億元，州城商品房銷售均價4396元/平方米，同比上升8.89%，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，去庫存取得明顯效果。
2016年，全州庫存商品房354萬平方米，比2015年底減少庫存106萬平方米，去化周期13.5個月，同比減少5個月。庫存中住宅181.38萬平方米，按照2016年全年銷售量計算，去化周期約需7.9個月；非住宅172.79萬平方米，按照2016年全年銷售量計算，去化周期約需55個月。
多重原因?qū)е?我州房地產(chǎn)庫存量大
庫存量大可以說是全國三、四線城市的通病，我州庫存量大有哪些原因？近日，記者通過州住建委房產(chǎn)管理科相關(guān)負責人了解到，影響我州庫存量的因素有以下幾點：
一是土地供應(yīng)無計劃、供量過大。記者了解到，近3年全州通過招拍掛出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地情況為：2012年共1221畝，均價102.2萬元/畝；2013年2488畝，同比增長103.7%，均價102.4萬元/畝，價格基本持平；2014年2814畝，同比增長13.1%，均價94.64萬元/畝，同比下降7.58%。2015年2548畝，價格繼續(xù)下滑。土地供量連年增長，且增加過快，部分供地還存有無序和無計劃，這不僅直接影響土地供應(yīng)價格、減少地方財政收入，還因開發(fā)項目過多而導致房地產(chǎn)市場供大于求。
二是小產(chǎn)權(quán)房、安置房、經(jīng)濟適用房建設(shè)過多。目前各縣市均存在不同程度的小產(chǎn)權(quán)房、私房建設(shè)問題，尤其以利川、宣恩、咸豐等縣市較為突出。同時，私下交易嚴重，既逃避稅費，又影響房地產(chǎn)市場正常秩序。此外，過多的拆遷安置房、經(jīng)濟適用房沖擊市場，分流了很多有效需求。
除了市場供應(yīng)量大以外，市場需求相對不足也是主因。房地產(chǎn)市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資性需求和被動型需求。
從自住型需求來看，新型城鎮(zhèn)化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、戶籍等制度的配套，還需要確立產(chǎn)業(yè)支撐。然而我州實際情況是，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。
從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關(guān)和企事業(yè)單位的干部職工成為市場的主體，但由于近幾年來開工建設(shè)了10000多套經(jīng)濟適用房，分流了相當部分的有效需求。
從投資性需求來看，盡管省、州出臺了刺激樓市的專項方案，但對樓市起決定作用的宏觀經(jīng)濟環(huán)境沒有得到根本性改變，再加上房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等潛在因素影響，我州投資性需求受到抑制。
從被動型需求來看，我州市政建設(shè)和棚戶區(qū)改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在市場上主動購房的需求不足。
綜上所述，土地供應(yīng)過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。
市場信心不足。受國際金融危機感和全國樓市調(diào)整大環(huán)境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。
建議：多項舉措去庫存
《恩施州房地產(chǎn)去庫存專項方案》明確：合理安排住房及用地供應(yīng)規(guī)模。庫存消化周期超過24個月的，下一年度住房用地計劃要削減50%；庫存消化周期超過36個月的，要暫停住房用地供應(yīng)。各縣市要組織編制住房建設(shè)及用地計劃。對非企業(yè)原因閑置的房地產(chǎn)用地，可以適當調(diào)整開工和竣工時間。
“房地產(chǎn)業(yè)作為一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中起著舉足輕重的作用，而去房地產(chǎn)庫存化，對于保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，對于促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、防范社會風險、維護社會和諧穩(wěn)定意義重大。”州住建委相關(guān)負責人說。
一是3條路徑去庫存。繼續(xù)聯(lián)動實施棚改貨幣化、住房公積金、鼓勵農(nóng)民進城購房等3條去庫存主要路徑。打通保障房和商品房的轉(zhuǎn)換通道，大力實施棚改貨幣化安置，著力提高棚改貨幣化安置比例；充分運用財政、稅收、金融等政策，支持農(nóng)民和農(nóng)民工進城購房；用足用好住房公積金，有效化解房地產(chǎn)庫存。
二是3個結(jié)合去庫存。把去庫存與促進人口城鎮(zhèn)化相結(jié)合，與城市間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通相結(jié)合，與提高市縣教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平相結(jié)合，千方百計增強市縣對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。
三是多措并舉去庫存。加強與土地、財政、稅收、金融、戶籍、教育、醫(yī)療等部門的聯(lián)動，形成去庫存工作合力。加強綜合施策，加大土地、財政、信貸、稅收等政策支持力度，多措并舉，推進去庫存工作。
四是“一城一策”去庫存。進一步貫徹落實《恩施州房地產(chǎn)去庫存專項行動方案》，各縣市要堅持因城施策、一城一策原則，未出臺去庫存政策的市縣，要結(jié)合本地實際，盡快出臺去庫存政策。促使各縣市出臺《回購商品房用于安置房和保障性住房辦法》、《征收貨幣化補償辦法》。
五是深化住房制度改革，構(gòu)建購和租并舉的住房制度。
“要想取得成效，必須把建議措施落到實處。”該負責人表示。
記者 劉盟萌 通訊員 尹錫新
截至2016年12月底，全州庫存商品房354萬平方米，比2015年底減少庫存106萬平方米。建始縣、鶴峰縣商品房庫存面積降幅在全省縣市排名中分別排第三、第四名。恩施市、來鳳縣、咸豐縣商品房去庫存消化周期屬全省最短的10個縣市，分別排第三、第四、第九名。
全州房地產(chǎn) 去庫存效果明顯
記者從州住建委獲悉，截至2016年11月底，全州共有房地產(chǎn)企業(yè)529家。開發(fā)企業(yè)315家，其中一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)12家，三級資質(zhì)29家，四級和暫定資質(zhì)273家；物業(yè)服務(wù)企業(yè)176家，其中一級2家（備案），二級7家，三級138家，暫定29家；房地產(chǎn)中介機構(gòu)38家，其中估價機構(gòu)6家，經(jīng)紀機構(gòu)32家。
2016年全州在建房地產(chǎn)項目176個，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資97.62億元，同比上升3.67%。商品房施工面積944萬平方米，其中商品住宅施工面積637萬平方米，同比下降4.5%；商品房新開工面積280萬平方米，其中住宅新開工面積199萬平方米，同比上升47.37%；住宅竣工面積134萬平方米，同比上升65.43%，銷售面積305萬平方米，同比上升21.03%，銷售金額124.91億元，同比增長19.19%。
2016年，全州全年銷售商品房305萬平方米，同比上升21.03%，系歷年來最高值。全年完成投資97.62億元，首次接近百億元，州城商品房銷售均價4396元/平方米，同比上升8.89%，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，去庫存取得明顯效果。
2016年，全州庫存商品房354萬平方米，比2015年底減少庫存106萬平方米，去化周期13.5個月，同比減少5個月。庫存中住宅181.38萬平方米，按照2016年全年銷售量計算，去化周期約需7.9個月；非住宅172.79萬平方米，按照2016年全年銷售量計算，去化周期約需55個月。
多重原因?qū)е?我州房地產(chǎn)庫存量大
庫存量大可以說是全國三、四線城市的通病，我州庫存量大有哪些原因？近日，記者通過州住建委房產(chǎn)管理科相關(guān)負責人了解到，影響我州庫存量的因素有以下幾點：
一是土地供應(yīng)無計劃、供量過大。記者了解到，近3年全州通過招拍掛出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地情況為：2012年共1221畝，均價102.2萬元/畝；2013年2488畝，同比增長103.7%，均價102.4萬元/畝，價格基本持平；2014年2814畝，同比增長13.1%，均價94.64萬元/畝，同比下降7.58%。2015年2548畝，價格繼續(xù)下滑。土地供量連年增長，且增加過快，部分供地還存有無序和無計劃，這不僅直接影響土地供應(yīng)價格、減少地方財政收入，還因開發(fā)項目過多而導致房地產(chǎn)市場供大于求。
二是小產(chǎn)權(quán)房、安置房、經(jīng)濟適用房建設(shè)過多。目前各縣市均存在不同程度的小產(chǎn)權(quán)房、私房建設(shè)問題，尤其以利川、宣恩、咸豐等縣市較為突出。同時，私下交易嚴重，既逃避稅費，又影響房地產(chǎn)市場正常秩序。此外，過多的拆遷安置房、經(jīng)濟適用房沖擊市場，分流了很多有效需求。
除了市場供應(yīng)量大以外，市場需求相對不足也是主因。房地產(chǎn)市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資性需求和被動型需求。
從自住型需求來看，新型城鎮(zhèn)化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、戶籍等制度的配套，還需要確立產(chǎn)業(yè)支撐。然而我州實際情況是，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。
從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關(guān)和企事業(yè)單位的干部職工成為市場的主體，但由于近幾年來開工建設(shè)了10000多套經(jīng)濟適用房，分流了相當部分的有效需求。
從投資性需求來看，盡管省、州出臺了刺激樓市的專項方案，但對樓市起決定作用的宏觀經(jīng)濟環(huán)境沒有得到根本性改變，再加上房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等潛在因素影響，我州投資性需求受到抑制。
從被動型需求來看，我州市政建設(shè)和棚戶區(qū)改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在市場上主動購房的需求不足。
綜上所述，土地供應(yīng)過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。
市場信心不足。受國際金融危機感和全國樓市調(diào)整大環(huán)境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。
建議：多項舉措去庫存
《恩施州房地產(chǎn)去庫存專項方案》明確：合理安排住房及用地供應(yīng)規(guī)模。庫存消化周期超過24個月的，下一年度住房用地計劃要削減50%；庫存消化周期超過36個月的，要暫停住房用地供應(yīng)。各縣市要組織編制住房建設(shè)及用地計劃。對非企業(yè)原因閑置的房地產(chǎn)用地，可以適當調(diào)整開工和竣工時間。
“房地產(chǎn)業(yè)作為一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中起著舉足輕重的作用，而去房地產(chǎn)庫存化，對于保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，對于促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、防范社會風險、維護社會和諧穩(wěn)定意義重大。”州住建委相關(guān)負責人說。
一是3條路徑去庫存。繼續(xù)聯(lián)動實施棚改貨幣化、住房公積金、鼓勵農(nóng)民進城購房等3條去庫存主要路徑。打通保障房和商品房的轉(zhuǎn)換通道，大力實施棚改貨幣化安置，著力提高棚改貨幣化安置比例；充分運用財政、稅收、金融等政策，支持農(nóng)民和農(nóng)民工進城購房；用足用好住房公積金，有效化解房地產(chǎn)庫存。
二是3個結(jié)合去庫存。把去庫存與促進人口城鎮(zhèn)化相結(jié)合，與城市間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通相結(jié)合，與提高市縣教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平相結(jié)合，千方百計增強市縣對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。
三是多措并舉去庫存。加強與土地、財政、稅收、金融、戶籍、教育、醫(yī)療等部門的聯(lián)動，形成去庫存工作合力。加強綜合施策，加大土地、財政、信貸、稅收等政策支持力度，多措并舉，推進去庫存工作。
四是“一城一策”去庫存。進一步貫徹落實《恩施州房地產(chǎn)去庫存專項行動方案》，各縣市要堅持因城施策、一城一策原則，未出臺去庫存政策的市縣，要結(jié)合本地實際，盡快出臺去庫存政策。促使各縣市出臺《回購商品房用于安置房和保障性住房辦法》、《征收貨幣化補償辦法》。
五是深化住房制度改革，構(gòu)建購和租并舉的住房制度。
“要想取得成效，必須把建議措施落到實處。”該負責人表示。
記者 劉盟萌 通訊員 尹錫新
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