房屋維修資金使用難,難在哪?
房產(chǎn)問答2019-01-07 06:19
房地產(chǎn)知識
精選回答
日前，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了“2016年度蘇州城區(qū)商品住宅專項維修資金申請使用情況”：城區(qū)有45個小區(qū)申請使用維修資金，申請使用金額665萬元，實際支付635萬元。這個數(shù)字跟城區(qū)20多億的維修資金總額來說，幾乎可以說是很少。
而記者在采訪中了解到，蘇州從2002年啟動維修資金制度以來，使用10多年的房屋或多或少存在一些問題，使用維修資金的需求很明顯，但在實際的操作過程中卻因為這樣那樣的原因無法使用維修資金。那么，房屋維修資金使用難，究竟難在哪里？
首次用維修資金修電梯整個過程持續(xù)差不多一年
田世榮是一家小區(qū)的業(yè)委會主任，在過去的2016年里，他最主要的工作就是第一次動用了維修資金，為小區(qū)的46部電梯進(jìn)行了大修。不過，他說，從2015年11月提出，到去年11月正式完成，“整個過程是漫長的?！?br />
田世榮所在的小區(qū)是2004年交房的，到去年已經(jīng)12個年頭，所以小區(qū)里的電梯經(jīng)常發(fā)生故障，考慮到小區(qū)業(yè)主的安全，電梯大修被提上議事日程，因此此事在2015年11月的全體業(yè)主大會上得到了絕大多數(shù)業(yè)主的同意。進(jìn)入2016年，電梯大修項目正式啟動，先公示征求意見，接著委托物業(yè)上門簽字，然后組織招標(biāo)，確定中標(biāo)單位，然后申請使用維修資金，并公示公攤方案，讓業(yè)主二次簽字，確定金額，接著組織施工驗收然后再公示，最后維修資金的使用批準(zhǔn)，直接把錢打入施工單位的賬戶中。
“開始招標(biāo)下來是70多萬，后來我們把每一項金額進(jìn)行核算，最終確定下來大修的金額是46萬多，也就是平均每部電梯1萬元左右?！碧锸罉s告訴記者。
去年城區(qū)45個小區(qū)申請使用維修資金房屋維修占4成
所謂商品房維修資金，是指由業(yè)主交存專項用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。商品房維修資金的使用范圍包括：專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。共用部位包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施、物業(yè)用房等。
日前，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了“2016年度蘇州城區(qū)商品住宅專項維修資金申請使用情況”：2016年度，城區(qū)有45個住宅小區(qū)提出維修資金使用申請，申請維修項目169個，涉及分?jǐn)倯魯?shù)20566戶，申請使用金額664.97萬元，其中，4成是房屋滲漏問題，其次是消防、安防和電梯。
另外，2016年度，實際支付維修資金634.97萬元，其中支付2015年度項目237.32萬元。
維修資金使用率較低三大原因造成使用難
那么，這600多萬的維修資金申請和使用是個什么情況呢？市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局維修資金監(jiān)管處處長袁遵義坦言，“不算多”。據(jù)介紹，蘇州從2002年8月建立維修資金制度以來，全市已經(jīng)有超過200億的專項維修資金，城區(qū)也有20多億。而在全省，住宅專項維修資金代管機(jī)構(gòu)賬面余額728.9億元，2015年度僅使用20.8億元，使用率不到3%。
記者了解到，從實際的情況來看，2002年8月之后交付的房屋，到如今已有12個年頭，不少房屋或多或少出現(xiàn)了一些問題。家住相門橋畔的金先生一直為房屋漏水困擾。開始的時候，小區(qū)的建設(shè)方還上門來處理過幾次，后來過了保修期就不管了，他和物業(yè)建議申請使用維修資金，但物業(yè)找業(yè)主簽字之后，說是沒有通過三分之二以上業(yè)主的同意，就不了了之了。
袁遵義介紹，目前蘇州房屋維修資金確實存在使用難的問題。他分析，“使用難”主要有三方面的原因。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面，由于維修資金管理制度規(guī)定的環(huán)節(jié)多、程序繁，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要面對走訪使用范圍內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行表決，還要面對維修資金管理部門審核審批，況且申請使用維修資金對于很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說還沒有經(jīng)歷過，對于辦理申請動用維修資金工作存在畏難情緒，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不會積極主動地啟動維修資金使用申請程序，而一味向提出維修需求的業(yè)主強(qiáng)調(diào)維修資金申請使用困難而不愿付諸行動。第二是業(yè)主簽字難。
《物權(quán)法》規(guī)定了維修資金使用必須征得列支范圍內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意，但很多業(yè)主對于房屋共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的完好不知情或不關(guān)心，在表決動用維修資金時往往是不愿簽字或明確不同意，如屋面、外墻滲漏需要申請維修資金維修，三分之二以上業(yè)主通過的可能性較??；又如小區(qū)排水設(shè)施維修，涉及房屋進(jìn)水的業(yè)主強(qiáng)烈要求加快維修，但小區(qū)三分之二以上業(yè)主表決時間漫長，表決通過的可能性很小。第三是在管理方，少數(shù)申請人的確存在有騙取維修資金、虛高維修金額的意圖，管理人員在審核審批時不得不小心翼翼、慎之又慎，導(dǎo)致審核審批效率不高。
同時，這里也存在一個維修資金“被濫用”的風(fēng)險。據(jù)介紹，某個小區(qū)38部電梯要維修，報上來的價格是100多萬，接到維修基金使用申請后，委托江蘇省特檢院蘇州分院進(jìn)行把關(guān)，最后的價格是16萬元。另外平江新城一個小區(qū)房屋漏水，開始報上來的方案是每幢全部涂一遍防水涂料，每幢需要20多萬，這就要用掉小區(qū)每戶業(yè)主一半的維修資金，而最終通過審價之后是維修漏水部分，費(fèi)用則大大降低，比如說原來61幢的報價是20多萬，最終是2.9萬元。
如何在監(jiān)管好房屋專項維修資金的同時又能破解使用難問題，已經(jīng)成為擺在管理部門面前的頭等大事。2015年，重新修訂《蘇州市商品住宅專項維修資金管理工作規(guī)程》，明確了維修資金交存、使用環(huán)節(jié)的申請和受理主體、所需提交材料，公開辦事電話、承諾辦理時間，并將申請使用事項納入到市行政服務(wù)窗口，提高辦理效率；同年還印發(fā)了《關(guān)于明確應(yīng)急使用維修資金維修電梯有關(guān)事項的通知》明確在加快電梯維修申請的同時，由專業(yè)機(jī)構(gòu)對電梯應(yīng)急維修進(jìn)行技術(shù)認(rèn)證、現(xiàn)場監(jiān)督和價格審查，對維修資金使用的必要性和合理性把關(guān)。2015年，我市以公開招標(biāo)的方式選擇維修資金專戶銀行，在提高資金增值收益的同時，解決維修資金應(yīng)急使用的有關(guān)檢測、鑒定、審價、工程監(jiān)督等費(fèi)用來源。今年，蘇州還將創(chuàng)新維修資金管理制度，今后申請使用小區(qū)日常維修資金時，無需三分之二業(yè)主表決，可大大簡化程序，使維修資金應(yīng)用快用，今年還要提高使用審核審批效率等等。
這些新舉措能否破解維修資金的使用難問題，我們將拭目以待！
新聞鏈接
1、申請使用商品房維修資金步驟。
①物業(yè)公司在了解業(yè)主反映情況后制定維修方案（包括維修項目、資金預(yù)算、分?jǐn)偡秶?、施工隊伍選擇、結(jié)算審計、監(jiān)理、分?jǐn)偳鍍缘龋?br /> ②維修方案、預(yù)分?jǐn)偳鍍缘玫椒謹(jǐn)偡秶鷥?nèi)2/3以上投票權(quán)業(yè)主同意；
?、凼褂脠鏊@著位置公示7天；
?、芟蜃〗ň诌f交申請；
?、葑〗ň謱徍藗浒负?，物業(yè)公司按維修方案實施維修；
?、薨淳S修合同確定的支付方式向住建局申請資金支付；
?、咦〗ň謱⒕S修資金支付給維修單位，并按費(fèi)用分?jǐn)偳鍍栽跇I(yè)主賬戶中扣款。
2、哪些情況可應(yīng)急申請維修資金？應(yīng)急程序簡化的步驟有哪些？哪些單位確認(rèn)應(yīng)急程序的符合條件？
應(yīng)急條件：
①電梯、供排水設(shè)施故障，屋面、外墻滲漏，外墻墻面脫落，公共護(hù)（圍）欄破損，經(jīng)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；
②消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患，經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)書面通知或者書面確認(rèn)的；
?、鄯?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他需要立即維修和更新、改造的。應(yīng)急程序可以簡化“2/3以上業(yè)主表決”和“公示證明”兩個步驟，在維修資金使用公示的同時就可向住建局提出申請。
蘇州城區(qū)分別由以下單位確認(rèn)：市房屋安全鑒定處為房屋滲漏、結(jié)構(gòu)等應(yīng)急維修的確認(rèn)單位；江蘇省特檢院蘇州分院為電梯應(yīng)急維修的確認(rèn)單位；公安消防機(jī)關(guān)為消防設(shè)施應(yīng)急維修的確認(rèn)單位。
責(zé)任編輯：蘇州房產(chǎn)網(wǎng)
記者 大秋
而記者在采訪中了解到，蘇州從2002年啟動維修資金制度以來，使用10多年的房屋或多或少存在一些問題，使用維修資金的需求很明顯，但在實際的操作過程中卻因為這樣那樣的原因無法使用維修資金。那么，房屋維修資金使用難，究竟難在哪里？
首次用維修資金修電梯整個過程持續(xù)差不多一年
田世榮是一家小區(qū)的業(yè)委會主任，在過去的2016年里，他最主要的工作就是第一次動用了維修資金，為小區(qū)的46部電梯進(jìn)行了大修。不過，他說，從2015年11月提出，到去年11月正式完成，“整個過程是漫長的?！?br />
田世榮所在的小區(qū)是2004年交房的，到去年已經(jīng)12個年頭，所以小區(qū)里的電梯經(jīng)常發(fā)生故障，考慮到小區(qū)業(yè)主的安全，電梯大修被提上議事日程，因此此事在2015年11月的全體業(yè)主大會上得到了絕大多數(shù)業(yè)主的同意。進(jìn)入2016年，電梯大修項目正式啟動，先公示征求意見，接著委托物業(yè)上門簽字，然后組織招標(biāo)，確定中標(biāo)單位，然后申請使用維修資金，并公示公攤方案，讓業(yè)主二次簽字，確定金額，接著組織施工驗收然后再公示，最后維修資金的使用批準(zhǔn)，直接把錢打入施工單位的賬戶中。
“開始招標(biāo)下來是70多萬，后來我們把每一項金額進(jìn)行核算，最終確定下來大修的金額是46萬多，也就是平均每部電梯1萬元左右?！碧锸罉s告訴記者。
去年城區(qū)45個小區(qū)申請使用維修資金房屋維修占4成
所謂商品房維修資金，是指由業(yè)主交存專項用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。商品房維修資金的使用范圍包括：專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。共用部位包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施、物業(yè)用房等。
日前，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了“2016年度蘇州城區(qū)商品住宅專項維修資金申請使用情況”：2016年度，城區(qū)有45個住宅小區(qū)提出維修資金使用申請，申請維修項目169個，涉及分?jǐn)倯魯?shù)20566戶，申請使用金額664.97萬元，其中，4成是房屋滲漏問題，其次是消防、安防和電梯。
另外，2016年度，實際支付維修資金634.97萬元，其中支付2015年度項目237.32萬元。
維修資金使用率較低三大原因造成使用難
那么，這600多萬的維修資金申請和使用是個什么情況呢？市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局維修資金監(jiān)管處處長袁遵義坦言，“不算多”。據(jù)介紹，蘇州從2002年8月建立維修資金制度以來，全市已經(jīng)有超過200億的專項維修資金，城區(qū)也有20多億。而在全省，住宅專項維修資金代管機(jī)構(gòu)賬面余額728.9億元，2015年度僅使用20.8億元，使用率不到3%。
記者了解到，從實際的情況來看，2002年8月之后交付的房屋，到如今已有12個年頭，不少房屋或多或少出現(xiàn)了一些問題。家住相門橋畔的金先生一直為房屋漏水困擾。開始的時候，小區(qū)的建設(shè)方還上門來處理過幾次，后來過了保修期就不管了，他和物業(yè)建議申請使用維修資金，但物業(yè)找業(yè)主簽字之后，說是沒有通過三分之二以上業(yè)主的同意，就不了了之了。
袁遵義介紹，目前蘇州房屋維修資金確實存在使用難的問題。他分析，“使用難”主要有三方面的原因。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面，由于維修資金管理制度規(guī)定的環(huán)節(jié)多、程序繁，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要面對走訪使用范圍內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行表決，還要面對維修資金管理部門審核審批，況且申請使用維修資金對于很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說還沒有經(jīng)歷過，對于辦理申請動用維修資金工作存在畏難情緒，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不會積極主動地啟動維修資金使用申請程序，而一味向提出維修需求的業(yè)主強(qiáng)調(diào)維修資金申請使用困難而不愿付諸行動。第二是業(yè)主簽字難。
《物權(quán)法》規(guī)定了維修資金使用必須征得列支范圍內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意，但很多業(yè)主對于房屋共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的完好不知情或不關(guān)心，在表決動用維修資金時往往是不愿簽字或明確不同意，如屋面、外墻滲漏需要申請維修資金維修，三分之二以上業(yè)主通過的可能性較??；又如小區(qū)排水設(shè)施維修，涉及房屋進(jìn)水的業(yè)主強(qiáng)烈要求加快維修，但小區(qū)三分之二以上業(yè)主表決時間漫長，表決通過的可能性很小。第三是在管理方，少數(shù)申請人的確存在有騙取維修資金、虛高維修金額的意圖，管理人員在審核審批時不得不小心翼翼、慎之又慎，導(dǎo)致審核審批效率不高。
同時，這里也存在一個維修資金“被濫用”的風(fēng)險。據(jù)介紹，某個小區(qū)38部電梯要維修，報上來的價格是100多萬，接到維修基金使用申請后，委托江蘇省特檢院蘇州分院進(jìn)行把關(guān)，最后的價格是16萬元。另外平江新城一個小區(qū)房屋漏水，開始報上來的方案是每幢全部涂一遍防水涂料，每幢需要20多萬，這就要用掉小區(qū)每戶業(yè)主一半的維修資金，而最終通過審價之后是維修漏水部分，費(fèi)用則大大降低，比如說原來61幢的報價是20多萬，最終是2.9萬元。
如何在監(jiān)管好房屋專項維修資金的同時又能破解使用難問題，已經(jīng)成為擺在管理部門面前的頭等大事。2015年，重新修訂《蘇州市商品住宅專項維修資金管理工作規(guī)程》，明確了維修資金交存、使用環(huán)節(jié)的申請和受理主體、所需提交材料，公開辦事電話、承諾辦理時間，并將申請使用事項納入到市行政服務(wù)窗口，提高辦理效率；同年還印發(fā)了《關(guān)于明確應(yīng)急使用維修資金維修電梯有關(guān)事項的通知》明確在加快電梯維修申請的同時，由專業(yè)機(jī)構(gòu)對電梯應(yīng)急維修進(jìn)行技術(shù)認(rèn)證、現(xiàn)場監(jiān)督和價格審查，對維修資金使用的必要性和合理性把關(guān)。2015年，我市以公開招標(biāo)的方式選擇維修資金專戶銀行，在提高資金增值收益的同時，解決維修資金應(yīng)急使用的有關(guān)檢測、鑒定、審價、工程監(jiān)督等費(fèi)用來源。今年，蘇州還將創(chuàng)新維修資金管理制度，今后申請使用小區(qū)日常維修資金時，無需三分之二業(yè)主表決，可大大簡化程序，使維修資金應(yīng)用快用，今年還要提高使用審核審批效率等等。
這些新舉措能否破解維修資金的使用難問題，我們將拭目以待！
新聞鏈接
1、申請使用商品房維修資金步驟。
①物業(yè)公司在了解業(yè)主反映情況后制定維修方案（包括維修項目、資金預(yù)算、分?jǐn)偡秶?、施工隊伍選擇、結(jié)算審計、監(jiān)理、分?jǐn)偳鍍缘龋?br /> ②維修方案、預(yù)分?jǐn)偳鍍缘玫椒謹(jǐn)偡秶鷥?nèi)2/3以上投票權(quán)業(yè)主同意；
?、凼褂脠鏊@著位置公示7天；
?、芟蜃〗ň诌f交申請；
?、葑〗ň謱徍藗浒负?，物業(yè)公司按維修方案實施維修；
?、薨淳S修合同確定的支付方式向住建局申請資金支付；
?、咦〗ň謱⒕S修資金支付給維修單位，并按費(fèi)用分?jǐn)偳鍍栽跇I(yè)主賬戶中扣款。
2、哪些情況可應(yīng)急申請維修資金？應(yīng)急程序簡化的步驟有哪些？哪些單位確認(rèn)應(yīng)急程序的符合條件？
應(yīng)急條件：
①電梯、供排水設(shè)施故障，屋面、外墻滲漏，外墻墻面脫落，公共護(hù)（圍）欄破損，經(jīng)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；
②消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患，經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)書面通知或者書面確認(rèn)的；
?、鄯?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他需要立即維修和更新、改造的。應(yīng)急程序可以簡化“2/3以上業(yè)主表決”和“公示證明”兩個步驟，在維修資金使用公示的同時就可向住建局提出申請。
蘇州城區(qū)分別由以下單位確認(rèn)：市房屋安全鑒定處為房屋滲漏、結(jié)構(gòu)等應(yīng)急維修的確認(rèn)單位；江蘇省特檢院蘇州分院為電梯應(yīng)急維修的確認(rèn)單位；公安消防機(jī)關(guān)為消防設(shè)施應(yīng)急維修的確認(rèn)單位。
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記者 大秋
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