房屋維修資金使用難,難在哪?
房產問答2019-01-07 06:19
房地產知識
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日前，蘇州市住房和城鄉建設局公布了“2016年度蘇州城區商品住宅專項維修資金申請使用情況”：城區有45個小區申請使用維修資金，申請使用金額665萬元，實際支付635萬元。這個數字跟城區20多億的維修資金總額來說，幾乎可以說是很少。
而記者在采訪中了解到，蘇州從2002年啟動維修資金制度以來，使用10多年的房屋或多或少存在一些問題，使用維修資金的需求很明顯，但在實際的操作過程中卻因為這樣那樣的原因無法使用維修資金。那么，房屋維修資金使用難，究竟難在哪里？
首次用維修資金修電梯整個過程持續差不多一年
田世榮是一家小區的業委會主任，在過去的2016年里，他最主要的工作就是第一次動用了維修資金，為小區的46部電梯進行了大修。不過，他說，從2015年11月提出，到去年11月正式完成，“整個過程是漫長的。”
田世榮所在的小區是2004年交房的，到去年已經12個年頭，所以小區里的電梯經常發生故障，考慮到小區業主的安全，電梯大修被提上議事日程，因此此事在2015年11月的全體業主大會上得到了絕大多數業主的同意。進入2016年，電梯大修項目正式啟動，先公示征求意見，接著委托物業上門簽字，然后組織招標，確定中標單位，然后申請使用維修資金，并公示公攤方案，讓業主二次簽字，確定金額，接著組織施工驗收然后再公示，最后維修資金的使用批準，直接把錢打入施工單位的賬戶中。
“開始招標下來是70多萬，后來我們把每一項金額進行核算，最終確定下來大修的金額是46萬多，也就是平均每部電梯1萬元左右。”田世榮告訴記者。
去年城區45個小區申請使用維修資金房屋維修占4成
所謂商品房維修資金，是指由業主交存專項用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。商品房維修資金的使用范圍包括：專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。共用部位包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備包括：電梯、天線、照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、物業用房等。
日前，蘇州市住房和城鄉建設局公布了“2016年度蘇州城區商品住宅專項維修資金申請使用情況”：2016年度，城區有45個住宅小區提出維修資金使用申請，申請維修項目169個，涉及分攤戶數20566戶，申請使用金額664.97萬元，其中，4成是房屋滲漏問題，其次是消防、安防和電梯。
另外，2016年度，實際支付維修資金634.97萬元，其中支付2015年度項目237.32萬元。
維修資金使用率較低三大原因造成使用難
那么，這600多萬的維修資金申請和使用是個什么情況呢？市住房和城鄉建設局維修資金監管處處長袁遵義坦言，“不算多”。據介紹，蘇州從2002年8月建立維修資金制度以來，全市已經有超過200億的專項維修資金，城區也有20多億。而在全省，住宅專項維修資金代管機構賬面余額728.9億元，2015年度僅使用20.8億元，使用率不到3%。
記者了解到，從實際的情況來看，2002年8月之后交付的房屋，到如今已有12個年頭，不少房屋或多或少出現了一些問題。家住相門橋畔的金先生一直為房屋漏水困擾。開始的時候，小區的建設方還上門來處理過幾次，后來過了保修期就不管了，他和物業建議申請使用維修資金，但物業找業主簽字之后，說是沒有通過三分之二以上業主的同意，就不了了之了。
袁遵義介紹，目前蘇州房屋維修資金確實存在使用難的問題。他分析，“使用難”主要有三方面的原因。一是物業服務企業方面，由于維修資金管理制度規定的環節多、程序繁，物業服務企業既要面對走訪使用范圍內的業主進行表決，還要面對維修資金管理部門審核審批，況且申請使用維修資金對于很多物業服務企業來說還沒有經歷過，對于辦理申請動用維修資金工作存在畏難情緒，因此物業服務企業一般不會積極主動地啟動維修資金使用申請程序，而一味向提出維修需求的業主強調維修資金申請使用困難而不愿付諸行動。第二是業主簽字難。
《物權法》規定了維修資金使用必須征得列支范圍內三分之二以上業主同意，但很多業主對于房屋共用部位或共用設施設備的完好不知情或不關心，在表決動用維修資金時往往是不愿簽字或明確不同意，如屋面、外墻滲漏需要申請維修資金維修，三分之二以上業主通過的可能性較小；又如小區排水設施維修，涉及房屋進水的業主強烈要求加快維修，但小區三分之二以上業主表決時間漫長，表決通過的可能性很小。第三是在管理方，少數申請人的確存在有騙取維修資金、虛高維修金額的意圖，管理人員在審核審批時不得不小心翼翼、慎之又慎，導致審核審批效率不高。
同時，這里也存在一個維修資金“被濫用”的風險。據介紹，某個小區38部電梯要維修，報上來的價格是100多萬，接到維修基金使用申請后，委托江蘇省特檢院蘇州分院進行把關，最后的價格是16萬元。另外平江新城一個小區房屋漏水，開始報上來的方案是每幢全部涂一遍防水涂料，每幢需要20多萬，這就要用掉小區每戶業主一半的維修資金，而最終通過審價之后是維修漏水部分，費用則大大降低，比如說原來61幢的報價是20多萬，最終是2.9萬元。
如何在監管好房屋專項維修資金的同時又能破解使用難問題，已經成為擺在管理部門面前的頭等大事。2015年，重新修訂《蘇州市商品住宅專項維修資金管理工作規程》，明確了維修資金交存、使用環節的申請和受理主體、所需提交材料，公開辦事電話、承諾辦理時間，并將申請使用事項納入到市行政服務窗口，提高辦理效率；同年還印發了《關于明確應急使用維修資金維修電梯有關事項的通知》明確在加快電梯維修申請的同時，由專業機構對電梯應急維修進行技術認證、現場監督和價格審查，對維修資金使用的必要性和合理性把關。2015年，我市以公開招標的方式選擇維修資金專戶銀行，在提高資金增值收益的同時，解決維修資金應急使用的有關檢測、鑒定、審價、工程監督等費用來源。今年，蘇州還將創新維修資金管理制度，今后申請使用小區日常維修資金時，無需三分之二業主表決，可大大簡化程序，使維修資金應用快用，今年還要提高使用審核審批效率等等。
這些新舉措能否破解維修資金的使用難問題，我們將拭目以待！
新聞鏈接
1、申請使用商品房維修資金步驟。
①物業公司在了解業主反映情況后制定維修方案（包括維修項目、資金預算、分攤范圍、施工隊伍選擇、結算審計、監理、分攤清冊等）；
②維修方案、預分攤清冊得到分攤范圍內2/3以上投票權業主同意；
③使用場所顯著位置公示7天；
④向住建局遞交申請；
⑤住建局審核備案后，物業公司按維修方案實施維修；
⑥按維修合同確定的支付方式向住建局申請資金支付；
⑦住建局將維修資金支付給維修單位，并按費用分攤清冊在業主賬戶中扣款。
2、哪些情況可應急申請維修資金？應急程序簡化的步驟有哪些？哪些單位確認應急程序的符合條件？
應急條件：
①電梯、供排水設施故障，屋面、外墻滲漏，外墻墻面脫落，公共護（圍）欄破損，經相關鑒定機構出具證明的；
②消防設施存在重大火災隱患，經公安機關消防機構書面通知或者書面確認的；
③法律、法規、規章規定的其他需要立即維修和更新、改造的。應急程序可以簡化“2/3以上業主表決”和“公示證明”兩個步驟，在維修資金使用公示的同時就可向住建局提出申請。
蘇州城區分別由以下單位確認：市房屋安全鑒定處為房屋滲漏、結構等應急維修的確認單位；江蘇省特檢院蘇州分院為電梯應急維修的確認單位；公安消防機關為消防設施應急維修的確認單位。
責任編輯：蘇州房產網
記者 大秋
而記者在采訪中了解到，蘇州從2002年啟動維修資金制度以來，使用10多年的房屋或多或少存在一些問題，使用維修資金的需求很明顯，但在實際的操作過程中卻因為這樣那樣的原因無法使用維修資金。那么，房屋維修資金使用難，究竟難在哪里？
首次用維修資金修電梯整個過程持續差不多一年
田世榮是一家小區的業委會主任，在過去的2016年里，他最主要的工作就是第一次動用了維修資金，為小區的46部電梯進行了大修。不過，他說，從2015年11月提出，到去年11月正式完成，“整個過程是漫長的。”
田世榮所在的小區是2004年交房的，到去年已經12個年頭，所以小區里的電梯經常發生故障，考慮到小區業主的安全，電梯大修被提上議事日程，因此此事在2015年11月的全體業主大會上得到了絕大多數業主的同意。進入2016年，電梯大修項目正式啟動，先公示征求意見，接著委托物業上門簽字，然后組織招標，確定中標單位，然后申請使用維修資金，并公示公攤方案，讓業主二次簽字，確定金額，接著組織施工驗收然后再公示，最后維修資金的使用批準，直接把錢打入施工單位的賬戶中。
“開始招標下來是70多萬，后來我們把每一項金額進行核算，最終確定下來大修的金額是46萬多，也就是平均每部電梯1萬元左右。”田世榮告訴記者。
去年城區45個小區申請使用維修資金房屋維修占4成
所謂商品房維修資金，是指由業主交存專項用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。商品房維修資金的使用范圍包括：專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。共用部位包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備包括：電梯、天線、照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、物業用房等。
日前，蘇州市住房和城鄉建設局公布了“2016年度蘇州城區商品住宅專項維修資金申請使用情況”：2016年度，城區有45個住宅小區提出維修資金使用申請，申請維修項目169個，涉及分攤戶數20566戶，申請使用金額664.97萬元，其中，4成是房屋滲漏問題，其次是消防、安防和電梯。
另外，2016年度，實際支付維修資金634.97萬元，其中支付2015年度項目237.32萬元。
維修資金使用率較低三大原因造成使用難
那么，這600多萬的維修資金申請和使用是個什么情況呢？市住房和城鄉建設局維修資金監管處處長袁遵義坦言，“不算多”。據介紹，蘇州從2002年8月建立維修資金制度以來，全市已經有超過200億的專項維修資金，城區也有20多億。而在全省，住宅專項維修資金代管機構賬面余額728.9億元，2015年度僅使用20.8億元，使用率不到3%。
記者了解到，從實際的情況來看，2002年8月之后交付的房屋，到如今已有12個年頭，不少房屋或多或少出現了一些問題。家住相門橋畔的金先生一直為房屋漏水困擾。開始的時候，小區的建設方還上門來處理過幾次，后來過了保修期就不管了，他和物業建議申請使用維修資金，但物業找業主簽字之后，說是沒有通過三分之二以上業主的同意，就不了了之了。
袁遵義介紹，目前蘇州房屋維修資金確實存在使用難的問題。他分析，“使用難”主要有三方面的原因。一是物業服務企業方面，由于維修資金管理制度規定的環節多、程序繁，物業服務企業既要面對走訪使用范圍內的業主進行表決，還要面對維修資金管理部門審核審批，況且申請使用維修資金對于很多物業服務企業來說還沒有經歷過，對于辦理申請動用維修資金工作存在畏難情緒，因此物業服務企業一般不會積極主動地啟動維修資金使用申請程序，而一味向提出維修需求的業主強調維修資金申請使用困難而不愿付諸行動。第二是業主簽字難。
《物權法》規定了維修資金使用必須征得列支范圍內三分之二以上業主同意，但很多業主對于房屋共用部位或共用設施設備的完好不知情或不關心，在表決動用維修資金時往往是不愿簽字或明確不同意，如屋面、外墻滲漏需要申請維修資金維修，三分之二以上業主通過的可能性較小；又如小區排水設施維修，涉及房屋進水的業主強烈要求加快維修，但小區三分之二以上業主表決時間漫長，表決通過的可能性很小。第三是在管理方，少數申請人的確存在有騙取維修資金、虛高維修金額的意圖，管理人員在審核審批時不得不小心翼翼、慎之又慎，導致審核審批效率不高。
同時，這里也存在一個維修資金“被濫用”的風險。據介紹，某個小區38部電梯要維修，報上來的價格是100多萬，接到維修基金使用申請后，委托江蘇省特檢院蘇州分院進行把關，最后的價格是16萬元。另外平江新城一個小區房屋漏水，開始報上來的方案是每幢全部涂一遍防水涂料，每幢需要20多萬，這就要用掉小區每戶業主一半的維修資金，而最終通過審價之后是維修漏水部分，費用則大大降低，比如說原來61幢的報價是20多萬，最終是2.9萬元。
如何在監管好房屋專項維修資金的同時又能破解使用難問題，已經成為擺在管理部門面前的頭等大事。2015年，重新修訂《蘇州市商品住宅專項維修資金管理工作規程》，明確了維修資金交存、使用環節的申請和受理主體、所需提交材料，公開辦事電話、承諾辦理時間，并將申請使用事項納入到市行政服務窗口，提高辦理效率；同年還印發了《關于明確應急使用維修資金維修電梯有關事項的通知》明確在加快電梯維修申請的同時，由專業機構對電梯應急維修進行技術認證、現場監督和價格審查，對維修資金使用的必要性和合理性把關。2015年，我市以公開招標的方式選擇維修資金專戶銀行，在提高資金增值收益的同時，解決維修資金應急使用的有關檢測、鑒定、審價、工程監督等費用來源。今年，蘇州還將創新維修資金管理制度，今后申請使用小區日常維修資金時，無需三分之二業主表決，可大大簡化程序，使維修資金應用快用，今年還要提高使用審核審批效率等等。
這些新舉措能否破解維修資金的使用難問題，我們將拭目以待！
新聞鏈接
1、申請使用商品房維修資金步驟。
①物業公司在了解業主反映情況后制定維修方案（包括維修項目、資金預算、分攤范圍、施工隊伍選擇、結算審計、監理、分攤清冊等）；
②維修方案、預分攤清冊得到分攤范圍內2/3以上投票權業主同意；
③使用場所顯著位置公示7天；
④向住建局遞交申請；
⑤住建局審核備案后，物業公司按維修方案實施維修；
⑥按維修合同確定的支付方式向住建局申請資金支付；
⑦住建局將維修資金支付給維修單位，并按費用分攤清冊在業主賬戶中扣款。
2、哪些情況可應急申請維修資金？應急程序簡化的步驟有哪些？哪些單位確認應急程序的符合條件？
應急條件：
①電梯、供排水設施故障，屋面、外墻滲漏，外墻墻面脫落，公共護（圍）欄破損，經相關鑒定機構出具證明的；
②消防設施存在重大火災隱患，經公安機關消防機構書面通知或者書面確認的；
③法律、法規、規章規定的其他需要立即維修和更新、改造的。應急程序可以簡化“2/3以上業主表決”和“公示證明”兩個步驟，在維修資金使用公示的同時就可向住建局提出申請。
蘇州城區分別由以下單位確認：市房屋安全鑒定處為房屋滲漏、結構等應急維修的確認單位；江蘇省特檢院蘇州分院為電梯應急維修的確認單位；公安消防機關為消防設施應急維修的確認單位。
責任編輯：蘇州房產網
記者 大秋
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