鄭州買房遭遇限購政策,找中介退款百般推脫

律師：交易不成原因屬不可抗力，退款要求正當

本想為了孩子看病和求學在鄭州買一套房子，但是交了相當可觀的中介費及預付款后卻遭遇鄭州新的限購政策，導致買房后無法過戶，市民朱先生想要退房退錢卻被中介公司以各種理由推諉，心里十分氣惱。1月9日，朱先生向本報反映此事，并想借媒體平臺以自己的遭遇提醒廣大市民，去鄭州買房一定要多了解市場和政策，避免不必要的損失。

鄭州買房 過戶時遭遇限購政策

家住新華區長青路的朱先生有兩個孩子，一個孩子因生病長期在鄭州求醫，為了方便妻子照顧孩子，他一直考慮在鄭州買房。加上另一個孩子再大些了，還想送他去鄭州上學，“畢竟鄭州的工資水平和教育水平都比平頂山高，大不了我到鄭州再找個工作，讓兩個孩子都有個好的環境。”朱先生說，2016年11月12日，朱先生和鄭州的一家中介公司簽訂中介合同，約定在鄭州惠濟區購買一套89平方米的房子。他和房主見了面，對房子也很滿意，當時就給中介公司交了35000元的購房預付款和15000元的中介費，在簽訂合同時朱先生是符合當時鄭州購房政策的。

2016年12月20日中介公司通知朱先生按揭貸款的事已辦妥，可以來鄭州辦理過戶手續了。12月22日朱先生啟程來到鄭州，結果當天鄭州市公布實施了新的限購政策，朱先生因為不符合新的限購政策規定的條件，所購的房產無法過戶，無奈只好作罷。但朱先生找中介公司要求退還相關費用時，中介公司卻以各種理由拒不見面，甚至不接朱先生的電話，朱先生十分無奈。

據了解，近年來，我市不少市民選擇在鄭州買房置業，但隨著鄭州被劃定為國家級中心城市，鄭州房屋的限購力度進一步加大，2016年12月21日鄭州市公布實施了《鄭州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產調控工作的通知》（鄭政辦〔2016〕75號），進一步加大了鄭州市房屋的限購力度，該政策已于上月22日開始執行。

按照該通知的規定，外地人在鄭州市購房需要符合以下條件：

（1）外地人購買鄭州房屋需提供24個月以上繳納個人所得稅或社會保險證明。

（2）首次購買住房首付比例不能低于30%，擁有一套住房相關貸款沒有結清，二套房首付比例不能低于40%。因此，如果朱先生不具備在鄭州有24個月以上繳納個人所得稅或社會保險證明的前提條件，將不能在鄭州購房。

朱先生認為，這是客觀原因導致他無法買房，非自己無故反悔，中介公司應該將預交款項及中介費退還給他。1月10日，朱先生再次與鄭州這家中介公司溝通，對方先是稱能想辦法讓朱先生過戶，讓朱先生等上半年。隨后又稱，若朱先生執意要退，要將15000元的中介費全部扣除，朱先生不能接受。

律師認為，不可抗力原因，中介應退款

本來可以順利在鄭州買房的朱先生突然被限購政策給限制住了，面對無法完成的交易，應該如何維護自己的權益呢？記者咨詢了河南大乘律師事務所的馬文峰律師。

馬律師表示，朱先生因為政府的限購政策造成無法購房，這種情況屬于不可抗力，按法律規定，不可抗力是法定免責條款。不可抗力免責是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當事人的過失或疏忽，而是由于發生了合同當事人無法預見、無法預防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發生意外事件的一方可以免除履行合同的責任或者推遲履行合同，因此在本案中朱先生無過錯，也無任何責任。

同時，中介公司與朱先生之間簽訂的中介合同屬于居間合同性質的法律關系。居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據《合同法》第427條規定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”在本案的中介合同中，朱先生屬于委托人，中介公司屬于居間人，因不可抗力原因導致未促成合同成立，中介公司不得要求朱先生支付中介費，但可以要求朱先生支付從事居間活動支出的必要費用。

同理，朱先生向中介公司預先交納的35000元購房預付款因不可抗力的原因造成合同無法履行，朱先生無過錯，該訂金也應當予以返還。朱先生可以了解一下這35000元訂金中介公司是否已支付賣方，如未支付，可向中介公司主張返還，如已支付可要求賣方返還。因此，中介公司要將朱先生的中介費全部扣除是不合理的，僅可以將中介公司進行業務聯系時的相關支出如交通費、電話費等扣除，朱先生可以向有關部門反映或走法律渠道解決。

責任編輯：平頂山房產網

焦曙光

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