業(yè)主委員會(huì)如何聘請(qǐng)物業(yè)公司?

“聽(tīng)說(shuō)業(yè)主委員會(huì)可以自行聘請(qǐng)物業(yè)公司？具體有哪些流程？”這是不久前一位讀者提出的問(wèn)題。對(duì)此，河北彬禮律師事務(wù)所的才斌律師進(jìn)行了答復(fù)。

才斌律師說(shuō)，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，應(yīng)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定。簽約時(shí)，依照我國(guó)《合同法》有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)該清楚自己是簽約主體，完全有權(quán)利修改物業(yè)管理合約和委托管理合同的有關(guān)條款，并且有權(quán)利保留選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利。

物業(yè)管理合約體現(xiàn)的法律關(guān)系比較復(fù)雜，它不僅體現(xiàn)了所有者與被聘用者之間的關(guān)系，也體現(xiàn)了管理者與被管理者的法律關(guān)系。在此公約中，業(yè)主從所有者到被管理者，物業(yè)公司從聘用者到管理者，雙方地位更換后，所有者同意讓渡出自己的一部分權(quán)利交給物業(yè)公司行使。這些足以說(shuō)明物業(yè)管理公約的重要性。委托管理合同是開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的法律依據(jù)，是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件。一般委托管理合同先由開(kāi)發(fā)商與管理公司簽訂，然后由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司續(xù)簽。如果業(yè)主委員會(huì)決定選聘新的物業(yè)管理公司，就不會(huì)與原來(lái)開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。

我國(guó)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第七條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人、使用人維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施。

因此，一個(gè)完善的體現(xiàn)公平原則的管理公約合同，應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)管理公司協(xié)商共同制定。那種以簽約作為交鑰匙入住的前提條件的做法在法律上沒(méi)有任何依據(jù)，這種看似流行的方法其實(shí)是錯(cuò)誤的。

責(zé)任編輯：唐山房產(chǎn)網(wǎng)

記者 季男 魏偉

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