開發(fā)商遲延辦證業(yè)主獲賠3.2萬元,遲延辦證違約金如何計算?
房產(chǎn)問答2019-01-15 22:40
房地產(chǎn)知識
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一女子花67萬多元購買了一套住房，開發(fā)商在為其辦理房屋所有權(quán)證時，比約定辦證時間遲延了8個月， 她認(rèn)為購房時開發(fā)商提供的格式合同約定延遲辦證每年按已付房款千分之一支付違約金屬于霸王條款，明顯偏低，遂將開發(fā)商告上了法庭。 昨（26）日記者獲悉，順慶區(qū)人民法院日前判決開發(fā)商賠償這名女業(yè)主因遲延辦證損失費3.2萬多元。
開發(fā)商遲延辦證 女子挑戰(zhàn)“霸王條款”
現(xiàn)年43歲的王某，順慶區(qū)人，2011年8月31日，她與南充某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買該公司開發(fā)的某樓盤住房一套，總價679254元。合同第11條約定， 商品房交付日期為2013年6月30日。當(dāng)天，雙方還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，其中一條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540天內(nèi)， 向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)為買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。”同時約定：“出賣人未能在約定時間內(nèi)辦妥房屋所有權(quán)證書的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金。”2013年6月30日， 該房地產(chǎn)公司向王某交付了商品房。 因房屋存在質(zhì)量問題，王某未接房。由房地產(chǎn)公司繼續(xù)整改后， 于2013年8月3日向王某交付了房屋。至2015年8月底，王某陸續(xù)取得房屋所有權(quán)證和土地使用證。
王某認(rèn)為， 開發(fā)商為其辦理兩證時間比約定時間遲延了8個月。按照購房時開發(fā)商提供的格式合同， 房地產(chǎn)公司如遲延辦證每年向業(yè)主支付的違約金， 是已交付購房款的千分之一， 而按照《商品房買賣合同》的約定，如果購房方遲延付款的，則每天要按萬分之一承擔(dān)違約金， 超過180天時開發(fā)商可解除合同，購房戶則要按總房款的10%承擔(dān)違約金。 王某認(rèn)為開發(fā)商提供的格式化合同對雙方約定的違約責(zé)任嚴(yán)重不對等， 決定挑戰(zhàn)這一霸王條款，遂于2016年9月將這家房地產(chǎn)公司告上法院， 請求法院判令被告賠償8個月遲延辦證損失費40755元。
庭審時，被告房地產(chǎn)公司辯解稱：逾期辦證的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》 約定的“每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。
依據(jù)最高法司法解釋 法院判賠3萬多元
順慶區(qū)人民法院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》第十八條，由于出賣人的原因，買受人未在約定或者法定的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的規(guī)定， 為買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，是出賣人的法定義務(wù)。房屋所有權(quán)證或國土使用證任一辦證遲延， 理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
法院認(rèn)為，《商品房買賣合同》第十條約定原告遲延付款的，按日萬分之一承擔(dān)違約金，超過180天被告可解除合同，原告按總房款的10%承擔(dān)違約金。被告提供的格式合同約定遲延辦證違約金為每年千分之一，與原告承擔(dān)的違約責(zé)任極為不對等，違反權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)原則。法院認(rèn)為，應(yīng)以中國人民銀行公布的當(dāng)期一年期流動資金貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍計算逾期辦證違約損失。
12月21日，順慶區(qū)人民法院作出一審判決，被告房地產(chǎn)公司賠償原告王某因遲延辦證損失32451.36元，在判決生效后10日內(nèi)付清。
律師說法：遲延辦證違約金如何計算？
律師雷震：遲延辦證的后果是限制了房屋的流轉(zhuǎn)與融資功能，從而增加所有權(quán)人的融資成本，故法律規(guī)定在無約定而損失難以舉證的情況下，以逾期貸款利率計算經(jīng)濟(jì)損失。
本案中，由于協(xié)議約定開發(fā)商遲延辦證的違約金顯著低于損失，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：“當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”， 第十八條：“逾期取得房屋權(quán)屬證書，損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。” 故法院作出這樣的判決是正確的。
責(zé)任編輯：南充房產(chǎn)網(wǎng)
記者 何顯飛
開發(fā)商遲延辦證 女子挑戰(zhàn)“霸王條款”
現(xiàn)年43歲的王某，順慶區(qū)人，2011年8月31日，她與南充某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買該公司開發(fā)的某樓盤住房一套，總價679254元。合同第11條約定， 商品房交付日期為2013年6月30日。當(dāng)天，雙方還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，其中一條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540天內(nèi)， 向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)為買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。”同時約定：“出賣人未能在約定時間內(nèi)辦妥房屋所有權(quán)證書的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金。”2013年6月30日， 該房地產(chǎn)公司向王某交付了商品房。 因房屋存在質(zhì)量問題，王某未接房。由房地產(chǎn)公司繼續(xù)整改后， 于2013年8月3日向王某交付了房屋。至2015年8月底，王某陸續(xù)取得房屋所有權(quán)證和土地使用證。
王某認(rèn)為， 開發(fā)商為其辦理兩證時間比約定時間遲延了8個月。按照購房時開發(fā)商提供的格式合同， 房地產(chǎn)公司如遲延辦證每年向業(yè)主支付的違約金， 是已交付購房款的千分之一， 而按照《商品房買賣合同》的約定，如果購房方遲延付款的，則每天要按萬分之一承擔(dān)違約金， 超過180天時開發(fā)商可解除合同，購房戶則要按總房款的10%承擔(dān)違約金。 王某認(rèn)為開發(fā)商提供的格式化合同對雙方約定的違約責(zé)任嚴(yán)重不對等， 決定挑戰(zhàn)這一霸王條款，遂于2016年9月將這家房地產(chǎn)公司告上法院， 請求法院判令被告賠償8個月遲延辦證損失費40755元。
庭審時，被告房地產(chǎn)公司辯解稱：逾期辦證的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》 約定的“每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。
依據(jù)最高法司法解釋 法院判賠3萬多元
順慶區(qū)人民法院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》第十八條，由于出賣人的原因，買受人未在約定或者法定的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的規(guī)定， 為買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，是出賣人的法定義務(wù)。房屋所有權(quán)證或國土使用證任一辦證遲延， 理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
法院認(rèn)為，《商品房買賣合同》第十條約定原告遲延付款的，按日萬分之一承擔(dān)違約金，超過180天被告可解除合同，原告按總房款的10%承擔(dān)違約金。被告提供的格式合同約定遲延辦證違約金為每年千分之一，與原告承擔(dān)的違約責(zé)任極為不對等，違反權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)原則。法院認(rèn)為，應(yīng)以中國人民銀行公布的當(dāng)期一年期流動資金貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍計算逾期辦證違約損失。
12月21日，順慶區(qū)人民法院作出一審判決，被告房地產(chǎn)公司賠償原告王某因遲延辦證損失32451.36元，在判決生效后10日內(nèi)付清。
律師說法：遲延辦證違約金如何計算？
律師雷震：遲延辦證的后果是限制了房屋的流轉(zhuǎn)與融資功能，從而增加所有權(quán)人的融資成本，故法律規(guī)定在無約定而損失難以舉證的情況下，以逾期貸款利率計算經(jīng)濟(jì)損失。
本案中，由于協(xié)議約定開發(fā)商遲延辦證的違約金顯著低于損失，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：“當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”， 第十八條：“逾期取得房屋權(quán)屬證書，損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。” 故法院作出這樣的判決是正確的。
責(zé)任編輯：南充房產(chǎn)網(wǎng)
記者 何顯飛
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