開發商遲延辦證業主獲賠3.2萬元,遲延辦證違約金如何計算?

一女子花67萬多元購買了一套住房，開發商在為其辦理房屋所有權證時，比約定辦證時間遲延了8個月， 她認為購房時開發商提供的格式合同約定延遲辦證每年按已付房款千分之一支付違約金屬于霸王條款，明顯偏低，遂將開發商告上了法庭。 昨（26）日記者獲悉，順慶區人民法院日前判決開發商賠償這名女業主因遲延辦證損失費3.2萬多元。

開發商遲延辦證 女子挑戰“霸王條款”

現年43歲的王某，順慶區人，2011年8月31日，她與南充某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買該公司開發的某樓盤住房一套，總價679254元。合同第11條約定， 商品房交付日期為2013年6月30日。當天，雙方還簽訂了《補充協議》，其中一條約定：“出賣人應當在商品房交付使用后540天內， 向產權登記機關為買受人辦理房地產權屬證書。”同時約定：“出賣人未能在約定時間內辦妥房屋所有權證書的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金。”2013年6月30日， 該房地產公司向王某交付了商品房。 因房屋存在質量問題，王某未接房。由房地產公司繼續整改后， 于2013年8月3日向王某交付了房屋。至2015年8月底，王某陸續取得房屋所有權證和土地使用證。

王某認為， 開發商為其辦理兩證時間比約定時間遲延了8個月。按照購房時開發商提供的格式合同， 房地產公司如遲延辦證每年向業主支付的違約金， 是已交付購房款的千分之一， 而按照《商品房買賣合同》的約定，如果購房方遲延付款的，則每天要按萬分之一承擔違約金， 超過180天時開發商可解除合同，購房戶則要按總房款的10%承擔違約金。 王某認為開發商提供的格式化合同對雙方約定的違約責任嚴重不對等， 決定挑戰這一霸王條款，遂于2016年9月將這家房地產公司告上法院， 請求法院判令被告賠償8個月遲延辦證損失費40755元。

庭審時，被告房地產公司辯解稱：逾期辦證的違約責任應當嚴格按照《商品房買賣合同補充協議》 約定的“每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。

依據最高法司法解釋 法院判賠3萬多元

順慶區人民法院認為，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》第十八條，由于出賣人的原因，買受人未在約定或者法定的期限內取得房屋權屬證書的，出賣人應當承擔違約責任的規定， 為買受人辦理房地產權屬證書，是出賣人的法定義務。房屋所有權證或國土使用證任一辦證遲延， 理應承擔相應違約責任。

法院認為，《商品房買賣合同》第十條約定原告遲延付款的，按日萬分之一承擔違約金，超過180天被告可解除合同，原告按總房款的10%承擔違約金。被告提供的格式合同約定遲延辦證違約金為每年千分之一，與原告承擔的違約責任極為不對等，違反權利與義務相適應原則。法院認為，應以中國人民銀行公布的當期一年期流動資金貸款基準利率的1.3倍計算逾期辦證違約損失。

12月21日，順慶區人民法院作出一審判決，被告房地產公司賠償原告王某因遲延辦證損失32451.36元，在判決生效后10日內付清。

律師說法：遲延辦證違約金如何計算？

律師雷震：遲延辦證的后果是限制了房屋的流轉與融資功能，從而增加所有權人的融資成本，故法律規定在無約定而損失難以舉證的情況下，以逾期貸款利率計算經濟損失。

本案中，由于協議約定開發商遲延辦證的違約金顯著低于損失，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：“當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額”， 第十八條：“逾期取得房屋權屬證書，損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。” 故法院作出這樣的判決是正確的。

責任編輯：南充房產網

記者 何顯飛

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