“后房交會時代”去庫存使命依舊

11月14日，以“美麗樂山，生態宜居”為主題的樂山市第二十一屆保障性安居工程暨房地產展示交易會（以下簡稱“房交會”）在樂山廣場落下帷幕。本屆房交會通過“政府搭臺、企業唱戲、跨界營銷”的模式，整合了本土房地產開發公司、家居家電行業、二手房、建材裝飾行業、各大汽車4S店、美食和土特產商家共128家企業參展。

本屆房交會成交火爆，新建商品房成交410套，成交面積33478.18平方米，成交金額16832.2萬元。展會上，不僅匯集了各大知名房企打造的熱銷樓盤，更有令人期待的新盤嶄露頭角。從剛需住宅到改善型住宅，從別墅類高端住宅到單身公寓，涵蓋了基本的住宅類型，還有寫字樓和商鋪等產品類型，應有盡有。可以看到，強勁的市場動能為不斷邁進的樂山樓市注入了一劑重要的“強心針”。

不過，面對還算不錯的階段性銷量，不少業內人士還是指出，今年第四季度，房企銷售壓力猶存，在當前市場優化庫存量的背景下，在后房交會時代，產品、價格、模式都將成為市場的“突破口”。

焦點一：剛需 重在“居住”樓市屬性回歸

本屆房交會，規模大、氛圍濃、人氣旺、實惠多，對進一步拉動房地產需求、激活房地產市場、促進房地產業健康發展起到了積極作用。據統計數據顯示，購房群體主要以剛性需求和改善型需求為主，具有較好區位優勢及配套齊全的綜合大盤、性價比高的樓盤較受追捧。

據樂山市住房保障和房地產管理局統計，本屆房交會上，成交的住房以首套房、婚房、學區房等剛性需求以及改善型需求為主，成交房型主要集中在90平方米左右的小三房。因此，應繼續深化、創新貫徹落實房地產促進政策和供給側結構性改革房地產去庫存相關政策，進一步加大政策利好力度，挖掘市場潛力，提升市場需求。

由此可見，剛需仍是市場的絕對主流。三江都市報記者在房交會現場走訪了解，有高層需求的客戶占比絕大多數，且大部分表達的是“小三房”。尤其是能做到“一步到位”，且總價控制得好的戶型更受歡迎。

對于這樣一種市場態勢，有業內人士表示，目前市場庫存量加速，年末作為開發商沖擊年度任務的最后時機，特別是一些銷售壓力比較大的房企，要想在激烈的市場競爭中分得一杯羹，就得考慮接推出一些實實在在的特惠營銷來促進銷售。“對于準備在跨年階段加大推售力度的項目，也可考慮低價入市，哪怕每平方米單價低100-200元都存在較大優勢，以搶得區域先機。”他說道。對于這類觀點，不少受訪者也表示認同。“房交會已經結束了，但對于樂山樓市來說，‘廝殺’還將繼續。”樂山青江新區某樓盤負責人告訴記者，接下來各開發商又將打響完成全年銷售任務的攻堅戰。在他看來，樂山的“后房交會時代”依然不會清淡。

電子科技大學房地產專業客座講師牛冠華也給出了一致的看法。他表示，雖然在房交會期間不少樓盤在銷售上面搶收了一把，但實際上，這些樓盤的去庫存化壓力還是十分明顯。牛冠華分析，接下來，樂山樓市預計還將掀起一波放量，不管是剛需型房源，還是高端物業都會集體入市。與此同時，“優惠戰”仍將是樓市主旋律。

焦點二：大盤 “大盤標準”成為購房者置業首選

有“樓市晴雨表”之稱的房交會歷來引人關注，而今年樂山秋交會似乎更是一場大盤的“品牌秀”。對于參展的10余個項目，他們要的是什么？追的是什么？求的是什么？很簡單，是銷量。銷量不是簡單的一個詞語，能在逆流中乘風破浪，它印證著開發商的實力，代表的是產品的優越，表達著購房者的居住夙愿。

從11月8日開始，各個樓盤都在房交會上大展拳腳，吸引人氣。有的開發商甚至將花園都搬到現場，有的還請來“外星人”、“機器人”助陣，有的推出“訂房就送全套家電”、“購買一套房，最高優惠5萬元”、抽獎等優惠活動，非常吸引市民眼球。但現實版是：人氣不算什么，圍觀也沒有什么，銷量才是最后的數字。

據統計，11月8日至14日為期7天的房交會期間，共有18萬人次光臨房交會現場。同時，本屆房交會成交也是相當火爆，商品住房成交363套、面積31328.97平方米。這其中，成交大戶滟瀾洲、時代青江、中心城等都有一個統一的符號——品牌大盤。

秉承“大盤模式”，這些項目規格起點高、樓盤品質高、社區配套比較齊全、物業管理上檔次，美觀度、舒適度陡增；大盤能滿足消費者對大社會、大家庭的歸屬感，具有成為一個大社區的基礎，擁有宏大的氣勢和相應的品牌效應，更具有增值和保值空間。同時，大盤的發展也促進城市基礎設施建設和整個城市發展。大盤所到之處，開發企業往往會逐步完善片區內教育、醫療、休閑、交通、綠化等配套，不僅讓小區成為人氣聚集區，更是改善和提升了周邊原有城市風貌。整個樂山城在大盤推動下，城市進一步拓展，城市品位進一步提升，城市區域功能定位更趨合理。

樓市觀察——

根據中央釋放的系列信號，今年的主要工作任務是圍繞樓市“去庫存”展開。牛冠華認為，樂山樓市應繼續深化“短期與長期措施相結合，供給端與需求端相協調，市場工具與政策手段并舉”去庫存工作思路和措施。在1-10月完成房地產投資154.59億元，同比上漲37.2%；實現商品房銷售327.6萬平方米，同比上漲12.97%；商品住房銷售267.9萬平方米，同比上漲8.52%基礎上，在一線城市房價居高不下、二線城市房價暴漲的背景下，進一步加大去庫存工作力度，強化措施創新和落實，改善投資環境，與新型城鎮化深度融合，吸引人口聚集，加快“雙百”城市建設進程，提升城市品質。

另一個重要方面也值得關注。今年6月初，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，要求支持租賃住房建設，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。截止2016年10月31日，樂山主城區商品住房存量房為53.77萬平方米，庫存消化周期約5個月，去化周期在健康指數范圍內。同期，商業存量房約67萬平方米，去化周期約48個月，去庫存壓力較大。通過“商改住”政策的釋放，房地產開發企業擁有更加靈活的掉頭機會，有助于消化目前的房地產非住宅庫存，幫助房企回籠資金。

責任編輯：樂山房產網

記者 倪珉 文/圖

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