被執(zhí)行的房產(chǎn)是30余家小微企業(yè)的“命根”,法官助雙贏
房產(chǎn)問(wèn)答2018-12-12 23:36
房地產(chǎn)知識(shí)
精選回答
法官歷時(shí)三年奔波終于求得“雙贏”
一邊是尚未清償?shù)?000余萬(wàn)元金融債權(quán)，一邊是30余家不肯騰退的小微企業(yè)租戶(hù)，面對(duì)如此棘手的情況，怎樣在案件執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)雙贏，考驗(yàn)的是法官的智慧。經(jīng)過(guò)寧波鄞州法院執(zhí)行法官三年的努力，日前，該案終于執(zhí)行完畢，金融債權(quán)本金全部得到清償，小微企業(yè)的租賃權(quán)也得到了有效保護(hù)。
2014年初，寧波某電子公司等6個(gè)被執(zhí)行人的公證債權(quán)文書(shū)糾紛案進(jìn)入執(zhí)行程序，執(zhí)行標(biāo)的額1000余萬(wàn)元。承辦法官錢(qián)君華經(jīng)過(guò)財(cái)產(chǎn)普查后發(fā)現(xiàn)，除了該電子公司名下有一處位于象山縣的工業(yè)房地產(chǎn)外，均無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。這處房產(chǎn)雖然已經(jīng)抵押給申請(qǐng)人溫州銀行寧波分行，但被分割成小塊進(jìn)行了多方出租，租期半年到20余年不等，有在抵押前出租的，有在抵押后出租的，部分還被層層轉(zhuǎn)租。
當(dāng)法院進(jìn)行查封并張貼騰退公告后，30多家小微企業(yè)的負(fù)責(zé)人沖進(jìn)了法院，將撕毀的公告拍在法官辦公桌上，表示要“捍衛(wèi)”租賃權(quán)。原來(lái)，承租這塊房地產(chǎn)的均是小微企業(yè)，騰退對(duì)于這些企業(yè)而言，可能意味著倒閉。
2014年10月，經(jīng)過(guò)多次蹲點(diǎn)摸排，錢(qián)君華終于找到了電子公司的法定代表人馬某。但馬某表示自己懷孕了，盡管她并不配合執(zhí)行，法院也無(wú)法對(duì)她處以拘留。
執(zhí)行工作陷入了僵局，無(wú)奈之下，案件只能程序終結(jié)。但錢(qián)君華并沒(méi)有停止努力，為了在保護(hù)金融債權(quán)與小微企業(yè)的租賃權(quán)之間尋找平衡點(diǎn)，他想出了一套方案——首先，鑒于本案承租戶(hù)較多且均為小微企業(yè)，不論租賃是否早于抵押，先不要求騰房，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行帶租拍賣(mài)；其次，讓承租戶(hù)把租金直接付給申請(qǐng)人，以補(bǔ)償申請(qǐng)人。
然而，要讓申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人及租戶(hù)都接受這個(gè)方案并不容易。錢(qián)君華先是與申請(qǐng)執(zhí)行人約談，成功后，又奔赴象山20余次，挨家挨戶(hù)做租戶(hù)的思想工作，他甚至還手繪了好幾張地圖載明租賃細(xì)節(jié)。終于，租戶(hù)們接受了法院的意見(jiàn)。
但錢(qián)君華還需找到馬某。這時(shí)已經(jīng)是2016年3月，馬某生完孩子大半年，被法院找到的時(shí)候，馬某謊稱(chēng)自己在哺乳期。經(jīng)女法官檢查，馬某身體并沒(méi)有漲奶反應(yīng)，錢(qián)君華迅速對(duì)她處以司法拘留。這回，馬某的親屬都著急了，表示愿意配合法院工作。
最終，申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人及租戶(hù)按照錢(qián)君華提出的方案達(dá)成了三方協(xié)議，馬某當(dāng)場(chǎng)支付執(zhí)行款30萬(wàn)元。考慮到馬某認(rèn)錯(cuò)態(tài)度較好且孩子年幼，法院提前對(duì)她解除了司法拘留。
今年夏天，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，錢(qián)君華果斷決定對(duì)該處房地產(chǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)。然而又是一波三折，在臨近拍賣(mài)前，錢(qián)君華發(fā)現(xiàn)，擬拍賣(mài)房地產(chǎn)的進(jìn)出通道已由房產(chǎn)所在地法院處置給另案買(mǎi)受人，對(duì)方聲明如需使用該通道則要收費(fèi)。為了確保拍賣(mài)的順利進(jìn)行，錢(qián)君華再次前往象山，前后與相鄰房地產(chǎn)買(mǎi)受人、當(dāng)?shù)胤ㄔ阂约胺康禺a(chǎn)管理、國(guó)土等部門(mén)逐一協(xié)商，最終確保了該房地產(chǎn)與相鄰房地產(chǎn)進(jìn)出通道的公用權(quán)。
在前期的精心準(zhǔn)備下，該房產(chǎn)以相對(duì)高價(jià)成交，該金融案件的本金全部執(zhí)行到位。而租戶(hù)們?cè)谧赓U保護(hù)期滿(mǎn)后部分自行騰退，部分與新的買(mǎi)受人重新簽訂了租賃協(xié)議，繼續(xù)開(kāi)辦企業(yè)。
責(zé)任編輯：寧波房產(chǎn)網(wǎng)
記者 高敏 通訊員 楊宇晶 尹杉
一邊是尚未清償?shù)?000余萬(wàn)元金融債權(quán)，一邊是30余家不肯騰退的小微企業(yè)租戶(hù)，面對(duì)如此棘手的情況，怎樣在案件執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)雙贏，考驗(yàn)的是法官的智慧。經(jīng)過(guò)寧波鄞州法院執(zhí)行法官三年的努力，日前，該案終于執(zhí)行完畢，金融債權(quán)本金全部得到清償，小微企業(yè)的租賃權(quán)也得到了有效保護(hù)。
2014年初，寧波某電子公司等6個(gè)被執(zhí)行人的公證債權(quán)文書(shū)糾紛案進(jìn)入執(zhí)行程序，執(zhí)行標(biāo)的額1000余萬(wàn)元。承辦法官錢(qián)君華經(jīng)過(guò)財(cái)產(chǎn)普查后發(fā)現(xiàn)，除了該電子公司名下有一處位于象山縣的工業(yè)房地產(chǎn)外，均無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。這處房產(chǎn)雖然已經(jīng)抵押給申請(qǐng)人溫州銀行寧波分行，但被分割成小塊進(jìn)行了多方出租，租期半年到20余年不等，有在抵押前出租的，有在抵押后出租的，部分還被層層轉(zhuǎn)租。
當(dāng)法院進(jìn)行查封并張貼騰退公告后，30多家小微企業(yè)的負(fù)責(zé)人沖進(jìn)了法院，將撕毀的公告拍在法官辦公桌上，表示要“捍衛(wèi)”租賃權(quán)。原來(lái)，承租這塊房地產(chǎn)的均是小微企業(yè)，騰退對(duì)于這些企業(yè)而言，可能意味著倒閉。
2014年10月，經(jīng)過(guò)多次蹲點(diǎn)摸排，錢(qián)君華終于找到了電子公司的法定代表人馬某。但馬某表示自己懷孕了，盡管她并不配合執(zhí)行，法院也無(wú)法對(duì)她處以拘留。
執(zhí)行工作陷入了僵局，無(wú)奈之下，案件只能程序終結(jié)。但錢(qián)君華并沒(méi)有停止努力，為了在保護(hù)金融債權(quán)與小微企業(yè)的租賃權(quán)之間尋找平衡點(diǎn)，他想出了一套方案——首先，鑒于本案承租戶(hù)較多且均為小微企業(yè)，不論租賃是否早于抵押，先不要求騰房，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行帶租拍賣(mài)；其次，讓承租戶(hù)把租金直接付給申請(qǐng)人，以補(bǔ)償申請(qǐng)人。
然而，要讓申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人及租戶(hù)都接受這個(gè)方案并不容易。錢(qián)君華先是與申請(qǐng)執(zhí)行人約談，成功后，又奔赴象山20余次，挨家挨戶(hù)做租戶(hù)的思想工作，他甚至還手繪了好幾張地圖載明租賃細(xì)節(jié)。終于，租戶(hù)們接受了法院的意見(jiàn)。
但錢(qián)君華還需找到馬某。這時(shí)已經(jīng)是2016年3月，馬某生完孩子大半年，被法院找到的時(shí)候，馬某謊稱(chēng)自己在哺乳期。經(jīng)女法官檢查，馬某身體并沒(méi)有漲奶反應(yīng)，錢(qián)君華迅速對(duì)她處以司法拘留。這回，馬某的親屬都著急了，表示愿意配合法院工作。
最終，申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人及租戶(hù)按照錢(qián)君華提出的方案達(dá)成了三方協(xié)議，馬某當(dāng)場(chǎng)支付執(zhí)行款30萬(wàn)元。考慮到馬某認(rèn)錯(cuò)態(tài)度較好且孩子年幼，法院提前對(duì)她解除了司法拘留。
今年夏天，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，錢(qián)君華果斷決定對(duì)該處房地產(chǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)。然而又是一波三折，在臨近拍賣(mài)前，錢(qián)君華發(fā)現(xiàn)，擬拍賣(mài)房地產(chǎn)的進(jìn)出通道已由房產(chǎn)所在地法院處置給另案買(mǎi)受人，對(duì)方聲明如需使用該通道則要收費(fèi)。為了確保拍賣(mài)的順利進(jìn)行，錢(qián)君華再次前往象山，前后與相鄰房地產(chǎn)買(mǎi)受人、當(dāng)?shù)胤ㄔ阂约胺康禺a(chǎn)管理、國(guó)土等部門(mén)逐一協(xié)商，最終確保了該房地產(chǎn)與相鄰房地產(chǎn)進(jìn)出通道的公用權(quán)。
在前期的精心準(zhǔn)備下，該房產(chǎn)以相對(duì)高價(jià)成交，該金融案件的本金全部執(zhí)行到位。而租戶(hù)們?cè)谧赓U保護(hù)期滿(mǎn)后部分自行騰退，部分與新的買(mǎi)受人重新簽訂了租賃協(xié)議，繼續(xù)開(kāi)辦企業(yè)。
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