承租人擅自轉租房屋,房主可提前收回房屋

承租人轉租房屋，房東要求立即終止合同遭遇承租人拒絕。近日，達城市內李女士就遇上了這樣的事，她多次與承租人協商解除合同無果后，走進本報咨詢是否可以“未經同意轉租房屋為由提前解除合同”？

出租房被轉租

今年7月，李女士到荷葉街找房屋承租人收水電費發現，屋里的人全是陌生面孔，她詢問得知，房屋已經被承租人張某轉租給一個姓劉的人。“我打通劉先生的電話了解到，他以每月800元的租金在張某手里租下了房子，他們雙方還簽了合同，2017年8月出租房屋到期。”李女士介紹，她是該套房屋的產權人，該房屋于2013年8月出租給張某，每月租金800元，租屋合同中注明租期4年中，承租人不能擅自轉租該套房屋。

“張某在未經我允許的情況下把房屋轉租，我要終止合同。”李女士多次聯系張某表示要終止合同，張某總以各種理由推遲與李女士見面。而涉及出租房的第三方劉先生勸說李女士，房屋的租期和租金沒有發生變化，只是使用房屋的人換了，希望李女士別較真。

合同明確責任

李女士出示了一份房屋出租合同，甲方是李女士，乙方是張某。合同不僅注明了出租房屋的具體位置、出租期限以及出租價格，還注明房屋租賃期內，雙方都不得終止租賃合同，甲方不得提高房租，如果甲方終止合同或提高房租，要向張某賠償租期4年的房租，如果張某終止合同，所繳房租不退；租賃期滿，張某應將房屋完整地交還李女士；所租房屋只準張某管理使用，不允許轉租。

另據李女士了解到，今年4月，張某將出租房轉租給了朋友劉某，房屋租金由張某收取。李女士認為，房屋出租合同中注明“不允許轉租”，張某在她不知曉的情況下，擅自將房屋轉租給第三方，張某的行為已經違背合同，在此情況下她是否可以解除合同。

有權解除合同

達州虹信律師事務所李威點評，該案例爭議焦點是如何認定承租人擅自轉租租賃房屋的合同解除權。合同法第224條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。《城市房屋租賃管理辦法》中規定：承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：將承租的房屋擅自轉租的；將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的……出租人與承租人簽訂租賃合同后，雙方應當依據法律規定和合同約定享受權利、承擔義務。

該案例中，張某和李女士簽訂的房屋租賃合同規定了“所租房屋只準承租人使用，不允許轉租”的條款，張某在長期不需要租賃的房屋時，完全可以與李女士協商解除合同，但其擅自將租賃房屋轉讓給第三人使用，違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務，侵犯了出租人應享有的權利，因此，出租人李女士有權提前解除該租賃合同，收回房屋。

責任編輯：達州房產網

（記者　杜曉輝）

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