今年3月5日，張強（化名）看中達城某樓盤的一套房子，并與開發商簽訂《認購書》，支付了5萬元定金。《認購書》約定該房屋總價值人民幣55萬元，張強應于簽訂認購書之日起7個工作日內簽署《商品房買賣合同》，以及支付購房首付款。另約定，若張強未能如期簽約并支付首付款，開發商有權沒收定金并將房屋另行出售。然而，后來張強以不同意《商品房買賣合同》的部分條款為由拒絕簽訂正式合同，并要求開發商退還定金。為此，雙方各持己見。

張強與開發商未能達成交易的主要原因是，他認為《商品房買賣合同》條款系開發商單方制定，并對其中部分條款不予認可，要求開發商修改合同，遭到對方斷然拒絕。因此，張強未在《商品房買賣合同》上簽字。

開發商認為，《商品房買賣合同》版本已經張貼在售樓部的顯要位置，張強在簽署《認購書》之前已經完全知曉該合同的所有條款。同時，開發商提供一份由張強簽字確認的承諾書，承諾書中載明：“認購前本人已詳細閱讀并了解在售樓部現場所公示的認購書、商品房買賣合同（含其補充協議）及其附屬文件、前期物業管理服務協議，以及臨時管理規約的所有內容，已完全理解所有文本條款內容。本人承諾今后不以不知曉、不認可、不完全認可須簽署的文本內容而提出退還定金或退房的請求，也不得因此拒絕付款。”張強以不認可合同條款為由，提出退還定金不符合事實，也不符合其本人承諾。

律師解答

達州虹信律師事務所李威：如果《認購書》并未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件完全留待將來去協商，但后來開發商與購房人又未能就商品房價格、面積和朝向等條件協商一致，從而未能簽訂《商品房買賣（預售）合同》的，開發商應當將定金返還給購房人。因為《商品房買賣（預售）合同》之所以沒能簽訂，是由于雙方未能就合同的內容達成一致意見，而不是購房人單方存在某種違約行為。

如果《認購書》已經將將來要簽訂的本約合同的條件做了明確的約定，或者已經明確告知本約合同的相關內容，而購房人不同意依預約合同的條件去簽訂本約合同，則購房人應當承擔預約合同的違約責任，開發商有權拒絕向購房人返還定金。

如果雙方當事人就《認購書》約定的條件之外的事項未能達成一致，從而未能簽訂《商品房買賣（預售）合同》的，購房人和開發商都不存在違約行為，亦不應承擔違約責任。此時，開發商應將定金返還給購房人。

因此，如果張強在簽署《認購書》之前已經完全知曉《商品房買賣合同》的所有條款，則難以根據“雙方未能簽署《商品房買賣合同》，屬于不可歸責于雙方的原因”作為理由要求開發商退還定金。

責任編輯：達州房產網

（記者 杜曉輝）

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