交了定金買(mǎi)房但未達(dá)成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》能不能退錢(qián)?
房產(chǎn)問(wèn)答2019-01-15 22:35
房地產(chǎn)知識(shí)
精選回答
今年3月5日，張強(qiáng)（化名）看中達(dá)城某樓盤(pán)的一套房子，并與開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，支付了5萬(wàn)元定金。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定該房屋總價(jià)值人民幣55萬(wàn)元，張強(qiáng)應(yīng)于簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起7個(gè)工作日內(nèi)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以及支付購(gòu)房首付款。另約定，若張強(qiáng)未能如期簽約并支付首付款，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金并將房屋另行出售。然而，后來(lái)張強(qiáng)以不同意《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的部分條款為由拒絕簽訂正式合同，并要求開(kāi)發(fā)商退還定金。為此，雙方各持己見(jiàn)。
張強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商未能達(dá)成交易的主要原因是，他認(rèn)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款系開(kāi)發(fā)商單方制定，并對(duì)其中部分條款不予認(rèn)可，要求開(kāi)發(fā)商修改合同，遭到對(duì)方斷然拒絕。因此，張強(qiáng)未在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上簽字。
開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》版本已經(jīng)張貼在售樓部的顯要位置，張強(qiáng)在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》之前已經(jīng)完全知曉該合同的所有條款。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商提供一份由張強(qiáng)簽字確認(rèn)的承諾書(shū)，承諾書(shū)中載明：“認(rèn)購(gòu)前本人已詳細(xì)閱讀并了解在售樓部現(xiàn)場(chǎng)所公示的認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同（含其補(bǔ)充協(xié)議）及其附屬文件、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，以及臨時(shí)管理規(guī)約的所有內(nèi)容，已完全理解所有文本條款內(nèi)容。本人承諾今后不以不知曉、不認(rèn)可、不完全認(rèn)可須簽署的文本內(nèi)容而提出退還定金或退房的請(qǐng)求，也不得因此拒絕付款?！睆垙?qiáng)以不認(rèn)可合同條款為由，提出退還定金不符合事實(shí)，也不符合其本人承諾。
律師解答
達(dá)州虹信律師事務(wù)所李威：如果《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件完全留待將來(lái)去協(xié)商，但后來(lái)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人又未能就商品房?jī)r(jià)格、面積和朝向等條件協(xié)商一致，從而未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購(gòu)房人。因?yàn)椤渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》之所以沒(méi)能簽訂，是由于雙方未能就合同的內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)，而不是購(gòu)房人單方存在某種違約行為。
如果《認(rèn)購(gòu)書(shū)》已經(jīng)將將來(lái)要簽訂的本約合同的條件做了明確的約定，或者已經(jīng)明確告知本約合同的相關(guān)內(nèi)容，而購(gòu)房人不同意依預(yù)約合同的條件去簽訂本約合同，則購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕向購(gòu)房人返還定金。
如果雙方當(dāng)事人就《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的條件之外的事項(xiàng)未能達(dá)成一致，從而未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》的，購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商都不存在違約行為，亦不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金返還給購(gòu)房人。
因此，如果張強(qiáng)在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》之前已經(jīng)完全知曉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的所有條款，則難以根據(jù)“雙方未能簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，屬于不可歸責(zé)于雙方的原因”作為理由要求開(kāi)發(fā)商退還定金。
責(zé)任編輯：達(dá)州房產(chǎn)網(wǎng)
（記者 杜曉輝）
張強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商未能達(dá)成交易的主要原因是，他認(rèn)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款系開(kāi)發(fā)商單方制定，并對(duì)其中部分條款不予認(rèn)可，要求開(kāi)發(fā)商修改合同，遭到對(duì)方斷然拒絕。因此，張強(qiáng)未在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上簽字。
開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》版本已經(jīng)張貼在售樓部的顯要位置，張強(qiáng)在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》之前已經(jīng)完全知曉該合同的所有條款。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商提供一份由張強(qiáng)簽字確認(rèn)的承諾書(shū)，承諾書(shū)中載明：“認(rèn)購(gòu)前本人已詳細(xì)閱讀并了解在售樓部現(xiàn)場(chǎng)所公示的認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同（含其補(bǔ)充協(xié)議）及其附屬文件、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，以及臨時(shí)管理規(guī)約的所有內(nèi)容，已完全理解所有文本條款內(nèi)容。本人承諾今后不以不知曉、不認(rèn)可、不完全認(rèn)可須簽署的文本內(nèi)容而提出退還定金或退房的請(qǐng)求，也不得因此拒絕付款?！睆垙?qiáng)以不認(rèn)可合同條款為由，提出退還定金不符合事實(shí)，也不符合其本人承諾。
律師解答
達(dá)州虹信律師事務(wù)所李威：如果《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件完全留待將來(lái)去協(xié)商，但后來(lái)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人又未能就商品房?jī)r(jià)格、面積和朝向等條件協(xié)商一致，從而未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購(gòu)房人。因?yàn)椤渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》之所以沒(méi)能簽訂，是由于雙方未能就合同的內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)，而不是購(gòu)房人單方存在某種違約行為。
如果《認(rèn)購(gòu)書(shū)》已經(jīng)將將來(lái)要簽訂的本約合同的條件做了明確的約定，或者已經(jīng)明確告知本約合同的相關(guān)內(nèi)容，而購(gòu)房人不同意依預(yù)約合同的條件去簽訂本約合同，則購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕向購(gòu)房人返還定金。
如果雙方當(dāng)事人就《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的條件之外的事項(xiàng)未能達(dá)成一致，從而未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》的，購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商都不存在違約行為，亦不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金返還給購(gòu)房人。
因此，如果張強(qiáng)在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》之前已經(jīng)完全知曉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的所有條款，則難以根據(jù)“雙方未能簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，屬于不可歸責(zé)于雙方的原因”作為理由要求開(kāi)發(fā)商退還定金。
責(zé)任編輯：達(dá)州房產(chǎn)網(wǎng)
（記者 杜曉輝）
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