限購新政的實施，穩定了樓市，停止了房價漲不停的現象，但是也限制住了一批真正需要買房的人，比如剛來蘇州就業的年輕一族，社保不滿足條件無法買房，比如外地人需要買二套房接父母來住，但是首付成本太高，無法買了。這其中有一部分人把目光轉向了不在限購范圍內的商業公寓樓。

商業公寓到底值不值得出手，適合什么樣的人群，和普通商品住宅相比，它有哪些優劣勢，小8記者進行了調查。

優勢：價格便宜租金高且不限購　劣勢：生活成本高不能落戶升值空間有限　

記者走訪了解到，目前市場上公寓樓，分為70年、50年、40年產權。70年產權的屬于普通商品住宅，而40年、50年產權的公寓屬于商業住宅，指的是在土地性質為商業用地上建設的住宅。一般是下面幾層是商業網點，上面的為住宅部分，可以自住，也可以作為商業辦公用，因此又被稱為商住兩用房。

除了土地性質、使用年限不一樣，商業住宅的按揭方式也區別于普通住宅，首付需要五成，剩下部分最多只能按揭十年還清貸款，而普通住宅首付兩到三成，貸款部分可最多分三十年還清。交易稅費也相對較高。日常生活成本也高于普通住宅，比如水電費用都是普通住宅的雙倍，物業費也高。不能滿足落戶和上學等問題。

商業公寓樓也有不少優點，比如不在限購范圍內。很多開發商開發的公寓樓都是復式挑高的，相當于買一層送一層，實用，而且這種LOFT風深受年輕一族的喜歡。價格比同樣位置的普通住宅便宜不少，園區湖東CBD地段的普通房子賣到三萬多一平，而商業公寓只需兩萬多。那個地段哪怕同樣是公寓樓盤，70年產權的和40年、50年產權的價格都相差一萬多。公寓的租金回報率很高，金雞湖附近的公寓，一室一廳的每月租金三千到五千不等。

對于買房的人來說，升值空間是不得不提的一個因素。記者調查發現，商業住房的升值速度遠不及普通住宅。一位曾經在青劍湖版塊買過40年產權公寓的業主告訴記者，他五年前以七千每平的價格買進，當時周邊的普通住宅差不多也這個價格，但是去年房價大漲后，周邊均價漲到兩萬的時候，他的這套公寓漲價速度很緩慢，兩個月前他以一萬一每平的價格賣掉了，相當于五年才漲四千。記者了解到，有些地段好的公寓也有房價翻倍的，但是周邊住宅漲的更多。

銷售：限購后賣得好但并不火爆　業內人士：不要跟風要看實際需求　

曾有報道說蘇州限購新政實施后，公寓的銷售很火爆。記者了解到，公寓的銷售確實比之前好，但是談不上火爆。一位做公寓銷售的工作人員告訴記者，“購買人群有剛工作的年輕人，有養老居住需求的中老年人，也有投資客因為租金高而買的，最近比之前好賣，但是沒有傳說中的那么好，畢竟也是受限購影響的，有業主本來想買來投資，但是限購后不打算買了，想再觀望一段時間。”

一位業內人士告訴記者，商業公寓做的最成熟、賣的最好的要屬北京上海這樣的一線城市，因為限購政策太過嚴厲，有購房需求的外地人只能買這樣的房子，當地商業發達也給商業住宅加了砝碼，但是相比同樣地段的普通住宅，公寓升值還是略遜一籌。這種差距在中小型城市更加明顯，所以他建議大家不要盲目跟風購買，而是要看自己的實際需求。確實有居住需求且預算少的人可以考慮購買公寓，部分追求租金回報率的投資客也可以購買，其他情況需要謹慎。

責任編輯：蘇州房產網

記者 王乃芹

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