交了購房定金后被限購,解除合同能否退還定金?

張女士從外地來寧打工多年，在南京買房一直是張女士全家最大的心愿。今年9月中旬，張女士通過中介看中了南京城區(qū)某小區(qū)的一套商品房，一番商談后，張女士支付了中介費和購房定金共計8萬余元，并且簽了購房合同。

10月5日，南京出臺房產(chǎn)調(diào)控新政，非南京戶籍居民在南京購買首套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)，在南京累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。張女士一下焦慮起來，因為張女士雖然來南京5年多，但是一直都是打零工，用人單位也沒有幫她繳納社保，根據(jù)新規(guī)，張女士失去了在南京買房的資格。

無奈之下，張女士找到中介和賣方，商量解除合同并退還定金與中介費的問題，但中介與賣方只愿意解除合同，并不愿意退還中介費用和定金，理由是張女士違約在先。房子沒買成，還面臨著8萬余元的損失，張女士只好向江蘇圣典律師事務(wù)所賈政和主任求助。

賈政和認為，張女士買不成房子，最根本的原因并不是她不想買，而是因為政策原因?qū)е碌倪`約?！昂贤婪ㄓ行С闪⒑笕媛男星?，因不可歸責(zé)于當事人的原因，使合同賴以成立的基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生當事人預(yù)料不到的重大變化，若繼續(xù)維持合同的原有效力則顯失公平，受不利影響的一方當事人有權(quán)請求法院或仲裁機構(gòu)變更或解除合同，這在法律上被稱之為情勢變更原則?！辟Z政和說，新政策出臺導(dǎo)致張女士失去買房資格，屬于情勢變更范疇，中介及買方應(yīng)當退還定金及中介費用。

賈政和介紹，像張女士這樣因政府調(diào)控政策出現(xiàn)的違約案例，在江蘇省也曾出現(xiàn)過多起。2011年南京房地產(chǎn)調(diào)控，購房合同出現(xiàn)違約的現(xiàn)象急劇上升。江蘇省高院在2012年3月1日發(fā)布的“2011年度10大民生案例”中就有這樣的判例，“法院認為調(diào)控政策是不可歸于當事人雙方的原因，對于買方的訴請應(yīng)當依法支持。”賈政和說。

賈政和提醒，其實新政策出臺不僅有限購的問題，還有很多限貸問題更加需要特別關(guān)注。對此，最高人民法院早在2011年及2015年印發(fā)的全國民事審判工作會議紀要上已經(jīng)明確指出：房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經(jīng)審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應(yīng)予以支持其訴請。

律師簡介：

賈政和，江蘇圣典律師事務(wù)所主任，南京市律師協(xié)會副會長，中國湛江國際仲裁院仲裁員。具有豐富的刑事辯護經(jīng)驗，共辦理刑事案件100多件，多起重大案件或被判處無罪或被改變定性，取得了良好的辯護效果。同時，熟悉企業(yè)并購業(yè)務(wù)，善于組織團隊處理重大復(fù)雜的經(jīng)濟行政案件或者法律服務(wù)項目。聯(lián)系方式：13002555788

責(zé)任編輯：南京房產(chǎn)網(wǎng)

記者 徐楊

本網(wǎng)頁內(nèi)容由用戶提供，不代表本網(wǎng)站觀點。本網(wǎng)站不對上述內(nèi)容的真實性和時效性負責(zé)，如您認為需要修改或刪除，請聯(lián)系我們處理。