樣板房的一只把手也可作為驗收標準嗎?

10月1日起，“精裝修”將成為標配，你準備好了嗎？

【核心提示】

不久前，省政府辦公廳印發的《關于推進綠色建筑和建筑工業化發展的實施意見》提出，2016年10月1日起，全省各市、縣中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實施全裝修。

作為綠色、節能的建筑產品，全裝修房具有節約成本、保證房屋結構安全、降低污染等優點，已成為商品房發展的一大趨勢。它也因省時省事而受到一些人的青睞，特別是其中的精裝房，更是成為不少白領的購房首選。然而，“拎包入住”的便捷背后，夸大宣傳、質量打折等問題也困擾著不少購房者。

本周二晚上7：30，本報微信公眾號（zjfzbs）主辦的“法治微沙龍”特別邀請浙江中銘律師事務所的柳沛律師上“微課”，就全裝修房買賣中的一些問題支招防范技巧。本期《看法》欄目將“微課”精彩內容整理刊出，方便大家閱讀。

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現房“走樣” 可對樣板房拍照留底

“樣板房看著漂亮，可交房后，實際情況卻天差地別。”柳沛律師說，通過樣板間、宣傳資料等夸大宣傳，實際現房卻“走樣”的情況，讓一些購買了精裝房的消費者大呼上當。

哈爾濱的王女士就覺得自己受騙了。2013年，她花300多萬元在當地買了套精裝房，當時銷售人員還說交房時的房子和樣板間一模一樣。結果她發現，樣板間客廳的窗戶是一整面落地窗，而現房的窗戶不但變小了，兩側還有垛子，很不美觀。她再仔細查看合同，發現合同上的圖紙也有垛子，只是不仔細看，根本看不出來。

同王女士一樣，南京的葉女士也覺得拿到的現房跟樣板間差別太大，不僅北陽臺面積縮水，衛生間洗手臺高度降低，甚至主臥的壁紙也被偷梁換柱，由高檔進口壁紙換成國產仿制品。

“偷梁換柱、標準縮水是現房‘走樣’最常見的。”柳沛律師說，通常情況下，消費者買房時所能看到的是開發商的宣傳資料和樣板房等，那么這些對開發商有沒有約束力呢？根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”《商品房銷售管理辦法》第31條規定：“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”因此，開發商的宣傳資料和樣板房，對其是有約束力的。

如果在購房過程中，發現實際交付的房屋與銷售廣告中的房屋或樣板房在諸多方面存在不一致的情形，雙方可協商解決；協商不成，可撥打12315消費者服務熱線投訴；仍無法解決的，可通過仲裁或訴訟解決。

“目前的精裝房合同中，普遍只列出材料品牌。有些開發商因此鉆空，雖然采用了某一品牌，但用的卻是其中最便宜的產品，而不同型號的產品價格相差數百元甚至上千元。”柳沛律師提醒，簽訂精裝房買賣合同時，應對建材用料的標準、品牌、等級、質量、工藝等內容及相應的違約責任進行約定。在有樣板房的情況下，購房者應明確了解樣板房與實際交付的房屋是否一致，最好讓出賣人明確樣板房的質量、品牌、材質等，避免使用“優質”“高檔”“相當于”等字眼。“還有一個辦法就是對樣板房拍照留底，收房時可一一對照。”

質量“打折” 合同中明確驗收標準

“根據調查，有關精裝房的糾紛中，質量問題是最突出的。”柳沛律師說，這類糾紛更多集中于裝修的質量上。

湖北武漢的成女士一家去年9月入住購買的精裝房。今年1月，成女士發現廚房地板出現水漬，怎么拖也拖不干凈。經維修人員上門查看，發現是進水管存在問題導致漏水。經協商，物業同意安排施工隊來維修，更換受損地板和墻壁。維修期間，物業負責成女士一家的吃飯問題。

蘇州的李某去年6月依約前去驗收購買的精裝房，結果發現，房子的門把手鎖頭搖搖欲墜，屋內大理石有裂紋、墻紙貼歪……李某認為房屋不符合精裝房標準，拒絕收房。后開發商維修了房子，但他還是不滿意，雙方鬧上了法庭。法庭上，李某稱房屋不符合交房和使用條件，開發商構成逾期交房，應賠償逾期交房的違約金及逾期利息。開發商稱，房屋符合交付條件，房屋質量問題并不像原告所述那么嚴重，同意繼續予以維修。最終，法院判決開發商在規定期限內對房屋進行維修，賠償李某損失5萬元，并駁回了李某的其他訴請。

出現質量糾紛后，到底該如何維權呢？柳沛律師說，根據《解釋》第12、13條規定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。“如果雙方合同中未明確約定所交付精裝修房的質量標準，交房時存在的瑕疵也不屬于房屋主體結構質量問題，在這種情形下想退房是比較困難的。”柳沛律師說，但購房者可以要求開發商對裝修質量問題進行修復，并賠償因此造成的如購房者延期入住等損失。

柳沛律師提醒，購房者簽訂精裝房購房合同時，可明確約定交房驗收標準，如加入“所有裝飾裝修應不低于《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》”的條款。收房時，購房者應仔細查看材料品牌、型號及顏色，確認其是否與合同約定的品牌相符，水電線路、廚衛設備和墻壁等應認真檢查。

保修維艱 開發商有相應責任義務

“有些精裝房剛入住時，沒什么問題，但時間一長問題就暴露出來了，這時該找誰解決就成了購房者的麻煩事。”柳沛律師說，精裝房的保修經常出現扯皮的情況。

2014年，南京一精裝房的業主宋先生發現自家屋門開了個大口子。他隨即向跟開發商隸屬同一集團的物業報修，結果被告知屋門已過保修期，物業可以協助聯系廠家，但能不能修得看廠家態度。一周后，物業告訴他廠家聯系不上，如果讓物業從外面請人修的話得照價付款。幾番交涉后，物業最終請來木工把門修好，但收了宋先生400元材料費和上門費。

去年11月，廈門洪女士家的浴室玻璃門突然炸了。這扇玻璃門是精裝房自帶的，而他們入住房子還不到一年，且事發當天室內溫度并不高，這讓他們對玻璃門的質量產生懷疑。就在一個多月前，同小區另一業主家的浴室玻璃門也炸了。他們向物業反映時，物業稱洪女士的浴室玻璃門已過保修期，且物業只負責公共部分的維修，對于室內問題一般只幫忙協調聯系。樓盤項目的負責人則表示，若為自爆，按保修條款給予更換；若是人為使用不當造成，則需業主自行更換。

柳沛律師說，根據《建筑工程質量管理條例》第40條規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”

要注意的是，這一期限是從工程竣工驗收合格之日起計算的。所以購房者在簽訂合同時，一定要仔細查看保修說明，注意保修時間。如果覺得保修時間太短，可同開發商商定，進行補充約定。保修期內發生的質量問題，業主可要求開發商維修，保修費用由質量缺陷的責任方承擔。如出現開發商逾期未進行售后維護和維護后未能解決實際問題的情況，業主可向有關部門投訴。

對于開發商配送的家電和家具是否屬于保修范圍，柳沛律師認為，精裝房的買賣包括屋內的一切家具家電、裝飾裝修、設施設備等，開發商不僅應對所售商品房質量負責，也應對所售商品房內置的家具家電、裝飾裝修等一并承擔相應的保修責任和產品安全提示義務。

責任編輯：杭州房產網

本期“微課”主講人：柳沛律師

本期策劃：沈潔瓊

本期執行：汪盼宏 陳毅香