賣家“坐地漲價” 提高違約金降風險,眾籌買房好是好 有些關口要把牢,律師教你買房賣房過程中的“避險術”。

“在房價上漲的大背景下，賣家‘坐地漲價’毀約的情況較為常見。” 杜鵬律師說，碰上這類糾紛，可在簽訂合同時提高違約金，來降低自己可能面臨的風險。

2016年2月，合肥的李某看上了同一小區張某要出售的房屋。因為雙方相互認識，經過討價還價，最終達成85萬元的成交價格。3月初，雙方在中介公司簽訂了房屋買賣合同，李某向張某支付了定金2萬元，雙方約定李某支付40%的首付款，剩余款項由李某按揭支付，并約定了相關違約責任。合同簽訂后，李某按約支付首付款。然而，因3月份合肥房價上漲幅度較大，張某便要求李某加價20萬元，否則房子不賣了。李某不能接受，要求張某按合同約定履行過戶及交房義務。雙方發生爭議，李某隨后將張某告上法院。最后經法院調解，兩人達成協議，同意解除房屋買賣合同，由張某支付違約金。

杜鵬律師說，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同在不違反法律、強制性法規時一般都是合法有效的，雙方都應該按約履行。不繼續履行合同義務，構成違約行為，應當承擔違約責任。違約責任的承擔方式有支付違約金或者雙倍返還定金兩種。如果先前約定的違約金不足以彌補損失，購房者還可以主張增加違約金以彌補對方違約造成的損失。比方說，相同地段相同類型的房子，由于房價上漲，先前約定的違約金已經無法彌補購房者的損失，購房者可以舉證要求增加違約金。他提醒說：“合同中應明確約定過戶的時間，如果逾期，可以要求對方按日支付違約金。需要注意的是，根據法律規定，違約金最高不能超過實際損失的30%。”

杜鵬律師說，有些賣方還會以配偶不同意為理由毀約，買房在房屋交易應弄清楚房屋的產權人，涉及共有產權的，共有產權人也應當在合同上簽字。

未網簽被限購 損失只能靠協商

9月19日，杭州部分區域開始實施住房限購政策。“政策出臺后，一些先付款后網簽的房產交易，就容易因為‘不達標’而出現退房糾紛。” 杜鵬律師說，這類問題在全國其他限購城市已經出現。

2011年1月，張某看中了青島的一套房子，和房主毛某簽訂了購房合同，并支付了10萬元定金，但未辦理網簽手續。誰知，不久后毛某稱不能把房子賣給張某。張某就將毛某告上法庭，要求毛某按合同規定把房子賣給他，返還購房定金并支付利息。但毛某稱，由于青島市出臺限購令了，張某戶籍棗莊，且一直在棗莊工作，不符合在青島地區購房的條件，所以無法繼續履行購房合同。由于雙方沒有辦理網簽手續，受限購政策限制，雙方房屋買賣合同無法繼續履行。最終法院判決，解除雙方房屋買賣合同，毛某需返還張某購房定金10萬元及7277元利息。

杜鵬律師說，購房時間以交易合同網簽備案時間為準。因此，即使房產交易雙方簽訂了購房合同，但如果沒有網簽備案，就會受住房限購政策限制，這種情況下，買賣雙方只能通過盡量協商，將損失減少到最低。“但從根本上說，無登記前提下簽署的房屋買賣合同，僅僅是份債券合同，購房人有主張債務歸還的權利，卻沒有主張房產的權利。希望購房人能夠明白，這樣的合同是不受法律完全保護的。”

借名買房 小心賠了房子還要吃官司

此次杭州推出的限購政策明確，在本市限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。“類似的政策在全國其他城市也推出過，有人就想出了借名買房的途徑。” 杜鵬律師說，實際上，這種實際出資人（借名人）借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實際出資人享有房屋權益的行為，借名人比出名人承受著更大的經濟和法律風險。

2015年5月，外地人陳某想在廣州購買房子投資，但因不具備購房資格，就與當地戶籍的表哥梁某協商，梁某同意陳某借用其名義購買房屋。2015年6月，陳某全額付款買下當地一套房子，落戶在梁某名下，雙方未簽訂借名購房協議。誰料，不久梁某因賭博欠下賭債，決定將那套房子出售抵債。被發現后，他表示該房登記在自己名下，無任何證據證明該房屬于陳某所有。陳某向法院提起訴訟，要求梁某終止出售行為，并將房屋過戶至自身名下。目前，此案法院仍在審理，陳某花了很多精力收集證據來證明借名購房的事實，對當初沒有簽訂借名協議懊悔不已。

“這種看似鉆空子的行為，實則危機重重。”杜鵬律師說，《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外。”不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。以他人名字買房，從法律意義上說，出名人是該房屋的所有人。雖然此舉可以避開限購政策，但房產登記在別人名下，畢竟面臨著諸多法律風險。即使雙方購房前簽訂書面協議，約定出名人僅作為產權的代持方，但這類約定無法越過《物權法》，最終借名人很可能房財兩空。

“眾籌買房” 雖無限制但易引發糾紛

隨著房價的上漲，有些地方出現了多人湊齊房款或首付款，以其中一人名義購房的“眾籌買房”現象。“雖然‘眾籌買房’在一定程度上緩解了個人支付房款的壓力，但由于這種行為大多存在于朋友、親屬之間，實際操作中可能存在因約定不明確或產權登記與實際出資人不一致情況而引發的各種糾紛。” 杜鵬律師說。

他說，比如有的人因為一直租房住，但不夠付首付款，于是和朋友聯名買了套房子。有的人自己沒有公積金，剛好親戚有，于是和親戚約定自己支付首付款，再使用親戚的公積金申請貸款買房。這類聯名買房的人，往往并非夫妻，而是親戚、朋友或同學。

杜鵬律師說，“眾籌買房”存在兩方面的法律風險。首先是房屋實際出資人（除名義購房人外）的風險。“這其實跟上面講述的‘借名買房’一樣。”因實際出資人與名義購房人之間僅存在合同關系，房產登記簿上僅反映名義購房人為房屋所有權人。而我國房屋所有權的取得以登記為要件。若名義購房人未按照先前簽訂的眾籌購房合同約定時間售房，而是私下將房產進行出售并完成過戶交易，實際出資人只能要求名義購房人承擔違約責任、損害賠償責任。

其次是名義購房人的風險。由于房產登記簿上或貸款合同中僅顯示名義購房人的信息，因此在“眾籌買房”中名義購房人也會因實際出資人在拋售時間或拋售價格事宜上產生爭議，給自己帶了一些風險。如名義購房人按照合同約定拋售房屋，并對外與買受人簽訂房屋買賣合同，后續若在房屋買賣合同履行中與買受人產生糾紛，買受人追責的主體僅限于名義購房人，名義購房人需要對外獨立承擔責任。

杜鵬律師建議，如果是“眾籌買房”，實際出資人之間需要簽訂書面協議，明確出資人之間、出資人與名義購房人之間的權利義務，特別是有關出資比例，出資款項交付方式，利益分配，拋售時間，名義購房人擅自處分或因名義購房人原因致使眾籌房屋被查封、被執行的損害賠償責任，房屋貸款無法及時償還導致名義購房人資信受損的賠償責任，房屋出售后產生的爭議處理等約定，以免產生糾紛。

【核心提示】

最近的杭州樓市，用火爆來形容并不為過。

據報道，剛剛過去的中秋小長假，杭州新房、二手房成交量均破1500套，雙雙創下歷史同期新高。

不止是杭州，國家統計局日前公布的8月份70個大中城市房價顯示，超過90%的城市房價上漲。樓市活躍的大環境下，因房產自身的特性，加上限購政策的出臺，買賣雙方交易過程中一不小心就會陷入糾紛，這從上海、深圳、合肥等地房產交易糾紛案件數量增加就可見一斑。

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責任編輯：杭州房產網

本期“微課”主講人：杜鵬律師

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