賣家坐地漲價提高違約金降風險,眾籌買房好有些關口要把牢

賣家“坐地漲價” 提高違約金降風險,眾籌買房好是好 有些關口要把牢,律師教你買房賣房過程中的“避險術”。

“在房價上漲的大背景下，賣家‘坐地漲價’毀約的情況較為常見?！?杜鵬律師說，碰上這類糾紛，可在簽訂合同時提高違約金，來降低自己可能面臨的風險。

2016年2月，合肥的李某看上了同一小區(qū)張某要出售的房屋。因為雙方相互認識，經(jīng)過討價還價，最終達成85萬元的成交價格。3月初，雙方在中介公司簽訂了房屋買賣合同，李某向張某支付了定金2萬元，雙方約定李某支付40%的首付款，剩余款項由李某按揭支付，并約定了相關違約責任。合同簽訂后，李某按約支付首付款。然而，因3月份合肥房價上漲幅度較大，張某便要求李某加價20萬元，否則房子不賣了。李某不能接受，要求張某按合同約定履行過戶及交房義務。雙方發(fā)生爭議，李某隨后將張某告上法院。最后經(jīng)法院調(diào)解，兩人達成協(xié)議，同意解除房屋買賣合同，由張某支付違約金。

杜鵬律師說，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同在不違反法律、強制性法規(guī)時一般都是合法有效的，雙方都應該按約履行。不繼續(xù)履行合同義務，構成違約行為，應當承擔違約責任。違約責任的承擔方式有支付違約金或者雙倍返還定金兩種。如果先前約定的違約金不足以彌補損失，購房者還可以主張增加違約金以彌補對方違約造成的損失。比方說，相同地段相同類型的房子，由于房價上漲，先前約定的違約金已經(jīng)無法彌補購房者的損失，購房者可以舉證要求增加違約金。他提醒說：“合同中應明確約定過戶的時間，如果逾期，可以要求對方按日支付違約金。需要注意的是，根據(jù)法律規(guī)定，違約金最高不能超過實際損失的30%。”

杜鵬律師說，有些賣方還會以配偶不同意為理由毀約，買房在房屋交易應弄清楚房屋的產(chǎn)權人，涉及共有產(chǎn)權的，共有產(chǎn)權人也應當在合同上簽字。

未網(wǎng)簽被限購 損失只能靠協(xié)商

9月19日，杭州部分區(qū)域開始實施住房限購政策。“政策出臺后，一些先付款后網(wǎng)簽的房產(chǎn)交易，就容易因為‘不達標’而出現(xiàn)退房糾紛。” 杜鵬律師說，這類問題在全國其他限購城市已經(jīng)出現(xiàn)。

2011年1月，張某看中了青島的一套房子，和房主毛某簽訂了購房合同，并支付了10萬元定金，但未辦理網(wǎng)簽手續(xù)。誰知，不久后毛某稱不能把房子賣給張某。張某就將毛某告上法庭，要求毛某按合同規(guī)定把房子賣給他，返還購房定金并支付利息。但毛某稱，由于青島市出臺限購令了，張某戶籍棗莊，且一直在棗莊工作，不符合在青島地區(qū)購房的條件，所以無法繼續(xù)履行購房合同。由于雙方?jīng)]有辦理網(wǎng)簽手續(xù)，受限購政策限制，雙方房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。最終法院判決，解除雙方房屋買賣合同，毛某需返還張某購房定金10萬元及7277元利息。

杜鵬律師說，購房時間以交易合同網(wǎng)簽備案時間為準。因此，即使房產(chǎn)交易雙方簽訂了購房合同，但如果沒有網(wǎng)簽備案，就會受住房限購政策限制，這種情況下，買賣雙方只能通過盡量協(xié)商，將損失減少到最低?！暗珡母旧险f，無登記前提下簽署的房屋買賣合同，僅僅是份債券合同，購房人有主張債務歸還的權利，卻沒有主張房產(chǎn)的權利。希望購房人能夠明白，這樣的合同是不受法律完全保護的?！?br />
借名買房 小心賠了房子還要吃官司

此次杭州推出的限購政策明確，在本市限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房?！邦愃频恼咴谌珖渌鞘幸餐瞥鲞^，有人就想出了借名買房的途徑?！?杜鵬律師說，實際上，這種實際出資人（借名人）借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實際出資人享有房屋權益的行為，借名人比出名人承受著更大的經(jīng)濟和法律風險。

2015年5月，外地人陳某想在廣州購買房子投資，但因不具備購房資格，就與當?shù)貞艏谋砀缌耗硡f(xié)商，梁某同意陳某借用其名義購買房屋。2015年6月，陳某全額付款買下當?shù)匾惶追孔樱鋺粼诹耗趁?，雙方未簽訂借名購房協(xié)議。誰料，不久梁某因賭博欠下賭債，決定將那套房子出售抵債。被發(fā)現(xiàn)后，他表示該房登記在自己名下，無任何證據(jù)證明該房屬于陳某所有。陳某向法院提起訴訟，要求梁某終止出售行為，并將房屋過戶至自身名下。目前，此案法院仍在審理，陳某花了很多精力收集證據(jù)來證明借名購房的事實，對當初沒有簽訂借名協(xié)議懊悔不已。

“這種看似鉆空子的行為，實則危機重重。”杜鵬律師說，《物權法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。以他人名字買房，從法律意義上說，出名人是該房屋的所有人。雖然此舉可以避開限購政策，但房產(chǎn)登記在別人名下，畢竟面臨著諸多法律風險。即使雙方購房前簽訂書面協(xié)議，約定出名人僅作為產(chǎn)權的代持方，但這類約定無法越過《物權法》，最終借名人很可能房財兩空。

“眾籌買房” 雖無限制但易引發(fā)糾紛

隨著房價的上漲，有些地方出現(xiàn)了多人湊齊房款或首付款，以其中一人名義購房的“眾籌買房”現(xiàn)象?！半m然‘眾籌買房’在一定程度上緩解了個人支付房款的壓力，但由于這種行為大多存在于朋友、親屬之間，實際操作中可能存在因約定不明確或產(chǎn)權登記與實際出資人不一致情況而引發(fā)的各種糾紛?！?杜鵬律師說。

他說，比如有的人因為一直租房住，但不夠付首付款，于是和朋友聯(lián)名買了套房子。有的人自己沒有公積金，剛好親戚有，于是和親戚約定自己支付首付款，再使用親戚的公積金申請貸款買房。這類聯(lián)名買房的人，往往并非夫妻，而是親戚、朋友或同學。

杜鵬律師說，“眾籌買房”存在兩方面的法律風險。首先是房屋實際出資人（除名義購房人外）的風險?！斑@其實跟上面講述的‘借名買房’一樣。”因?qū)嶋H出資人與名義購房人之間僅存在合同關系，房產(chǎn)登記簿上僅反映名義購房人為房屋所有權人。而我國房屋所有權的取得以登記為要件。若名義購房人未按照先前簽訂的眾籌購房合同約定時間售房，而是私下將房產(chǎn)進行出售并完成過戶交易，實際出資人只能要求名義購房人承擔違約責任、損害賠償責任。

其次是名義購房人的風險。由于房產(chǎn)登記簿上或貸款合同中僅顯示名義購房人的信息，因此在“眾籌買房”中名義購房人也會因?qū)嶋H出資人在拋售時間或拋售價格事宜上產(chǎn)生爭議，給自己帶了一些風險。如名義購房人按照合同約定拋售房屋，并對外與買受人簽訂房屋買賣合同，后續(xù)若在房屋買賣合同履行中與買受人產(chǎn)生糾紛，買受人追責的主體僅限于名義購房人，名義購房人需要對外獨立承擔責任。

杜鵬律師建議，如果是“眾籌買房”，實際出資人之間需要簽訂書面協(xié)議，明確出資人之間、出資人與名義購房人之間的權利義務，特別是有關出資比例，出資款項交付方式，利益分配，拋售時間，名義購房人擅自處分或因名義購房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責任，房屋貸款無法及時償還導致名義購房人資信受損的賠償責任，房屋出售后產(chǎn)生的爭議處理等約定，以免產(chǎn)生糾紛。

【核心提示】

最近的杭州樓市，用火爆來形容并不為過。

據(jù)報道，剛剛過去的中秋小長假，杭州新房、二手房成交量均破1500套，雙雙創(chuàng)下歷史同期新高。

不止是杭州，國家統(tǒng)計局日前公布的8月份70個大中城市房價顯示，超過90%的城市房價上漲。樓市活躍的大環(huán)境下，因房產(chǎn)自身的特性，加上限購政策的出臺，買賣雙方交易過程中一不小心就會陷入糾紛，這從上海、深圳、合肥等地房產(chǎn)交易糾紛案件數(shù)量增加就可見一斑。

買房是人生大事，如何避免在房產(chǎn)交易中惹上麻煩？本周二晚上7：30，本報微信公眾號（zjfzbs）主辦的“法治微沙龍”特別邀請浙江順博律師事務所合伙人及律師事務所副主任、國家二級心理咨詢師、杭州合歡心理咨詢服務中心特邀律師杜鵬律師，圍繞房產(chǎn)買賣中的典型糾紛上了一堂“微課”，傳授規(guī)避風險的方法。本期《看法》欄目將“微課”內(nèi)容整理刊出，方便大家閱讀。

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責任編輯：杭州房產(chǎn)網(wǎng)

本期“微課”主講人：杜鵬律師

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